主题：中粮地产4名高管离职

旧城改造或影响开发效率

　　2016年，在房企拿地热情普遍较高的背景下，中粮地产在土地市场上的动作却并不多。记者梳理中粮地产公告发现，2016年中粮地产通过招拍挂的方式仅拿4块地，包括上海2宗、成都1宗、北京1宗。其中，北京海淀区西北旺镇永丰产业基地(新)HD00-0401-0093、0097、0099、0108地块为“9·30”新政后取得，根据“限房价、竞地价”的最新规定，中粮地产最终付出了商品住宅100%自持的代价。也就是说，中粮地产2016年通过招拍挂方式获取的土地只有约26.98万平方米的建筑面积是可供出售的，比2015年降低73%。

　　在拿地速度放缓的同时，中粮地产却在进一步通过收购非地产业务来补充土地储备，其中大多为旧城改造项目。2016年中粮地产通过收购非地产业务共获得2块土地，被收购的企业为长营电器和中国食品有限公司旗下子公司Prized Developments Limit(下称PD)。通过转让PD旗下金帝食品除土地和建筑物以外的部分资产，中粮地产获得2.8万平方米的土地储备。事实上，早在收购之初，中粮地产就曾在公告中明确表示“公司拟根据该地块所在区域城市更新的进程进行后续开发”。

　　对此，中粮地产董秘室相关工作人员表示，目前在很多城市都很难通过招拍挂的方式拿地，土地出让也很少，因此公司才以这种方式来获取土地。

　　据中粮地产2016年半年报显示，除在建的深圳中粮天悦壹号(原名中粮紫云)、深圳祥云国际、深圳云景国际等城市更新项目外，公司还申报了深圳宝安25区城市更新项目、宝安69区城市更新项目。其在深圳宝安区的城市更新项目拥有物业建筑面积约115万平方米，而其截至2016年6月30日在全国的拟建和未建建筑面积一共为697.23万平方米。

　　不少业内专家表示，旧城改造存在较大难度，并且开发周期较长，对资金回笼会有一定影响。亚豪机构市场总监郭毅认为，“旧城改造的成本投入较高，时间投入较长，开发效率会有所降低，在开发过程中要涉及到各种关系的协调、处置等，所以成本和时间都很难估量”。

　　从事土地一级开发工作多年的中城产联主席陈保存对旧城改造深有感触，他表示，“自从国土部划定城市开发边界以后，新增商品住宅用地十分少，开发商不得不通过旧城改造来获取土地。但旧城改造项目开发十分困难，2003年石家庄三环内启动了70多个旧改项目，目前仅完成了七八个”。


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