主题：中粮地产筹划收购大悦城





因预计无法在累计不超过3个月的时间内披露重组大悦城的方案，9月27日，中粮地产（集团）股份有限公司公布，公司将在2017年10月23日召开股东大会审议继续停牌事项，停牌时间自停牌首日起累计不超过6个月，同时承诺于该日期前披露重大资产重组信息。


















回顾一个多月前的8月21日晚，中粮集团地产板块两大上市平台中粮地产(000031.SZ)与大悦城(00207.HK)同步披露重大资产重组初步交易方案之后，中粮地产在8月30日至9月7日区区九天的时间里豪掷40亿，在沈阳、深圳、重庆、成都接连拿下四幅地块。



查阅中粮地产2017年半年报可以发现，这家全国性、综合性的房地产开发上市企业此前一直保持着不温不火的状态，上半年在住宅类项目（包括权益类项目）实现签约销售额80.9亿元，较上年同期减少0.5%，签约面积37.8万平米，较上年同期减少7.2%。营业收入45.9亿元，同比下降25%。在众房企飞速发展和扩张的今天，中粮地产不升反降的成绩单似乎令人堪忧。



对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国经营报》记者，“从中粮地产的销售业绩来看，相对比较弱，这和此类企业土地储备节奏相对缓慢有关系，部分项目也没有进入到预售环节。”



在他看来，中粮地产近期积极拿地和并购项目，既是为了迎合国企改革的需求，同时也是为了更好地实现房地产业务的规模扩大。“从后续的并购和运营等角度看，中粮地产实际上还是需要让并购的项目有更好的发展机会，同时和住宅项目等形成协同发展的效应。而大悦城地产的产品线后续还是需要梳理，如何加快项目的全国布局尤为关键。”














加快布局 意欲扩张













根据中粮集团的“十三五”规划，将致力打造2~3个营业收入超千亿元规模，4~5个超500亿元规模的专业化公司或平台，并拟推动粮油、食品、金融、房地产这四大板块整体上市。而作为四大板块之一的房地产业务，自然是中粮集团重组的重中之重。



不过根据记者查阅其2006-2016年十年年报后发现，中粮地产每年拿地数量最多不超过7宗，最少一年甚至为零，如此缓慢的拿地节奏几乎抑制了其规模的扩张。


















到了2017年，中粮地产的拿地动作开始明显加快，仅在上半年就新增土地6宗，随后，中粮地产又于江苏、成都、安徽等地的公开市场上竞得土地，加上8月30日至9月7日拿到的4宗地块，截止目前为止，今年中粮地产已经新增土地13宗。



有业内人士透露，中粮地产今年史无前例加快拿地进程，或是因为计划重组大悦城后，提出了更明确、更高的要求，急欲扩张导致。而此前拿地缓慢，主要出于其在城市更新项目中注入了大量精力。



不过，城市更新项目通常持续周期较长，申请流程复杂，并不能及时为中粮地产增加“实际储粮”，例如中粮地产申报的深圳宝安25区城市更新项目于2016 年 12月取得专项规划批复，项目一期于2017年6月16日取得实施主体确认，正在进行土地报备和开工前期准备工作，而二期、三期目前正在开展拆迁、谈判等前期工作。


















如今中粮地产已经发展了11年，作为国务院核定的16家以房地产为主业的央企之一，公司在2016年全年仅有不到200亿元的销售金额，与其他央企房地产公司相比并没有体现出足够的优势。但好在中粮地产能够依托母公司中粮集团的信用背书，一直以来获对外融资的成本之低却足以让整个行业汗颜，数据显示，2017年上半年，中粮地产加权平均融资成本仅为1.7%，相比之下，同为央企的保利地产，尽管融资成本也维持在较低水平，同期数据为4.75%。



7月22日，中粮地产第一次发布筹划重大事项，于7月24日开市起停牌，此后，每五个交易日发布一次重大资产重组进程报告，如今停牌以超过两个月，并于9月27日申请继续停牌至2018年1月24日。至于具体的重组方案何时能够发布和落实，外界还尚不得知。对此，《中国经营报》记者致电了中粮地产相关负责人，该负责人表示，目前重组方案还在进一步协商和完善当中，具体事项尚不确定，一切还需以公告为准。














“A+H”回归或指日可待













早在6年前，时任中粮集团董事长的宁高宁就提出，在住宅为主的中粮地产及商业地产为主的中粮置地两大地产业务合并完成后，将以A+H的方式整体上市。



时值2011年，因囤地、炒地现象严重，证监会要求各房地产商IPO和再融资需征求国土资源部意见，实则叫停了股权融资。政策收紧之下，各大地产商纷纷赴港收购海外融资平台。


















中粮集团选择了以资产换股权的方式，把持有的商用物业注到香港上市公司侨福企业里，更名为“中粮置地”。但为了尽快登陆港股市场，减少获批时间，当时大悦城和中粮地产未在收购之列。直到2014年9月，中粮置地才成功获取中粮集团的注资，并收购了大悦城的多个项目，并在随后更名为“大悦城地产”。



在此之后，A股的中粮地产与H股的大悦城切割成住宅与商业地产两条不同产品线的独立上市平台，并无相互持股及控股附属投资关系。前者主营业务范围包括住宅地产、工业地产和部分物业的经营，后者则专注于开发、经营和管理大悦城品牌城市综合体。


















业内人士分析，此次重组将使得中粮集团旗下的两大地产板块整合成为综合性房地产的旗舰平台。其利好在于解决了集团旗下地产板块同业竞争问题，同时优势互补发挥协同效应，此外，通过增大体量、增强信用，企业融资成本有望降低，财务管理得到优化。



在中粮地产停牌的这两个多月里，大悦城地产的股价则出现了显著的上涨，并于9月18日到达最高点1.53元港币，有券商人士表示，重组与业绩双重利好是大悦城地产股价放量上涨的直接原因。值得关注的是，前不久大悦城地产还与多个机构共同成立基金，用于收购、改造及运营境内一二线城市存量商业物业。



不过上述券商也对此表示了担忧，他告诉《中国经营报》记者，虽然目前还无法得知具体时间，但重组的高确定性，对于投资者来说或许还称得上一笔划算的买卖。“不过，倘若此次收购失败，大悦城的股价将可能下跌至1.19元港币附近，回调至6、7月间的价位。”

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