主题：房地产行业：迎来更广阔发展空间

　刚刚落幕的中央经济工作会议提出,2010 年要加大经济结构调整力度,并以稳步推进城镇化为依托。


　　我们认为中央经济工作会议关于要积极稳妥推进城镇化的四条表述,反映了我国经济发展当中城乡经济不均衡与区域经济不均衡的现状。而这些不均衡,诱发了人口由经济欠发达的地区持续的流向经济发达地区。人口在上述区域间的单向流动,反过来进一步强化了东部沿海地区与中西部地区经济的不均衡,并推动了这些地区居民收入分配差异进一步扩大。

　　促进大中小城市和小城镇协调发展,把重点放在加强中小城市和小城镇发展上,放宽中小城市和城镇户籍限制,将会利于农业转移人口逐步在中小城镇就业和落户,利于提高中西部地区中小城市的吸引力,从而将有助于缩减区域间的不均衡,因此也将助于缓解东部沿海地区人口持续流入、土地供给紧张以及房价持续上涨的压力。

　　我们判断中小城市城镇化将推动农村土地制度的改革更快提上日程。这是因为随着城乡身份的转换,原来的农村宅基地将面临大量的流转需求。如果在城市集中建设住宅时,使农民可以合法的以宅基地置换城镇房产、或者以土地承包经营权置换社会保障等方式来盘活农村宅基地,可促使这些入城的农业人口获得更好的融入城镇生活的起点,其实更有利于中小城市的城镇化进程。

　　对于二三城市来说,土地的供给并不紧张,因此土地获得的难度较低,且成本较为合理。如果未来的政策促进众多中小城市的城市化水平快速提高,将给房地产企业提供一个地价稳定而需求稳步增长的理想发展环境。

　　如我们年度策略报告中所阐述的观点,我们看好二、三线城市的房地产市场的表现。中央经济工作会议关于推进中小城市城镇化的表述,更坚定了我们这一看法。不过能否在二三线城市实现房地产开发项目的快速周转,将是使甄别房地产企业专业能力的一个重要指标。

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