主题：卖房营业税优惠终止 抑投机尚需信贷手段

昨日举行的国务院常务会议提出，个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。这意味着政府一方面支持百姓在住房上的自住和改善性需求，一方面抑制投机性购房。


　　多位业内专家在接受CBN记者采访时表示，营业税免征实现由2年恢复到5年，更多的是针对房产投机行为。但是，实际能够收到的效果可能有限。

　　抑投机性购房风向标

　　2008年12月29日，财政部、国家税务总局联合下发了《关于个人住房转让营业税政策的通知》，将营业税(税率5.5%)免征年限从原政策中的5年改为2年。

　　这一规定极大地刺激了2009年二手房市场的交易。不仅如此，受明年1月份取消营业税优惠政策的预期影响，进入11月，二手房市场交易异常火爆。

　　不过，此前颁布的优惠政策仅持续到2009年12月31日。

　　据新华社报道，国家发改委主任张平昨日表示，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。

　　“恢复征收营业税的政策，主要就是针对投机性购房的行为，以减少投机行为对于房地产市场的冲击，这一思路是正确的。”上海易居房地产研究院综合研究部高级研究员回建强认为。

　　实际效果待观察

　　“可以想象，在未来的20天中，二手房交易量将会出现暴增，随着优惠政策的结束，从明年1月开始，二手房交易将会快速进入一个低谷。”回建强说。

　　不过，业内专家表示，这一政策只能作为抑制房产投机的风向标，能否取得明显效果，却并不乐观。

　　据了解，国家税务总局当年发布通知，要求自2006年6月1日起，个人购买超过5年(含5年)的住房对外销售时，如果不能提供属于普通住房的证明，一律要征收营业税。这一政策出台的主要目的，就是抑制房地产市场的投机行为。

　　但是，从实施效果看，由于市场需求旺盛，购买不足5年转手的二手房过程中，房产出售者将税费转嫁到了房价里，反而助推了房价的进一步上涨。

　　因此，在该政策颁布后的几年里，我国房地产市场投机情况有增无减。直到2008年，各银行严格执行有关购买二套房的贷款政策，投机行为才真正得到明显抑制。

　　“目前，抑制投机性购房行为的最有效手段就是运用金融杠杆，也就是说通过银行对二套房、三套房贷款严格控制。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成也认为，进一步提高二手房首付比率和还款利率，加快物业税的试点和最终在全国范围内全面推进，才是真刀真枪抑制投机性购房的做法。


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9日召开的国务院常务会议提出，个人住房转让营业税征免时限由２年恢复到５年，其他住房消费政策继续实施。营业税政策调整，对交易成本影响有多大？我们不妨做个测算。


　　根据去年年底国家出台的优惠政策，自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　中原地产的分析师向记者介绍，对于有出售需求的客户而言，一旦税率达5%的营业税政策正式调整，转让成本势必上升。

　　如出售一套持有满2年但未满5年的普通住房，总价计100万元，按照现行税费制度所需缴纳的营业税为0，但政策调整后便需缴纳5.55万元的营业税及附加（营业税一般都要加上城建和教育附加费，因此总税率为5.55%）。

　　如出售一套持有满2年但未满5年的非普通住房，转让价计500万元，原先买入价计300万元，按照现行税费制度所需缴纳的营业税及附加为11.1万元（差额的5.55%），但政策调整后便需缴纳27.75万元（全额的5.55%）。