主题：中海60亿造新“地王” 背靠中国建筑不愁资金问题

中海地产俨然成为了一台“地王机器”。继前天拿下中山“地王”后，中海昨日再次折桂，以59.7亿元的天价拿下北京丰台区花乡六圈村地块，在刷新北京地价历史纪录的同时，成为新年以来，全国总价和楼面单价最高的双料“地王”。

　　低调中海变身“地王”专业户

　　昨日下午，北京丰台区花乡六圈村A居住项目用地进行现场竞价，经过一个半小时的激烈鏖战。中海地产力挫保利、万科等巨头，以59.7亿元将其揽入怀中，溢价率高达194.8%，折合楼面价为17153.3元/平方米。这也是继去年11月大龙地产用50.5亿元创造北京新“地王”后，国企房地产开发企业在北京土地市场上的最大手笔。

　　实际上从去年下半年开始，一向低调的中海地产就开始引爆土地市场，频频拿下“地王”。2009年9月，中海以70.06亿元拍下上海普陀区长风6B、7C地块，摘下当时全国总价“地王”桂冠。

　　2009年10月28日、29日中海地产分别斥资38亿元、41亿元在佛山、重庆斩获“地王”后，10月30日下午在沈阳再次出手，以35亿元的高价将著名烂尾楼“荷兰村”地块收入囊中，创下了沈阳土地交易历史上成交金额最高、土地面积最大的历史纪录。

　　步入2010年，中海继续发力，在中山以总价3.86亿元拿下石岐区张溪东河北“台湾仔”商住地块，楼面价1822元/平方米，溢价高达179%，成为中山新“地王”。

　　背靠中国建筑不愁资金问题

　　中海年报显示，2005年、2006年、2007年、2008年新增土地储备分别为175.4万、653万、1030万和279万平方米，2009年是中海五年来在土地市场动作最大的一年。

　　中海拿地为何从去年开始如此激进?明天地产业务总监贾玉鹏认为，首先是中海地产有足够的现金流。中海发展一直很稳健，销售很好，在2008年万科降价之前就率先降价，有效地回笼了资金。在去年上半年的财务报表中，中海的利润超过了20%，成为行业上市公司中最好的企业。

　　“中海地产目前也有着迫切的拿地扩展需求。中海的地块大部分是在2005年-2007年之间拿的，目前土地储备量不大。”贾玉鹏表示。

　　公开数据显示，中海地产从2008年8月到2009年7月整整一年时间，中海地产没有拿下一块地。中海地产内部人士称，2008年市场不好，公司为规避风险没有拿地，而在2009年市场转好时，开始积极拿地。

　　中海还有一个重要后台，为其提供了极大的支持。中国建筑这艘巨舰是中海地产的母公司，直接持有中海51.7%的股份。中海频繁在土地市场冲锋陷阵，中国建筑提供了很大的支持。

　　例如，去年9月，中海斥资70.06亿元拍下上海普陀区长风地块后仅三天，中海宣布与母公司中国建筑及中建八局成立合营企业合作开发该地块，中海占股50%。因此，中海实际需要承担的土地出让金仅为总价的一半，为35亿元。

　　频造“地王”的风险

　　2009年年底，房地产行业风向突变，国家开始了一系列针对房地产的调控措施。业内分析，房地产行业又一轮的暴风雨即将到来。中海从去年底囤积了一大批“地王”，市场形势却突然出现变化，中海需要为自己的冲动买单吗?

　　“中海地产太疯狂了，丰台这块地楼面地价超过17000元/平方米，到时候卖出去最少要卖35000元/平方米，这在南四环外价格就太高了。”北京师范大学不动产研究所副所长黄兴文认为，中海此举对市场的负面影响不小，因为标杆作用太大，可能会推动区域的房价。

　　“中海对未来的预期太好了。在目前的局势下，房价肯定不能那样高地上涨。中海也面临着较大的风险。”黄兴文表示。

　　开发商的看法则不同。万科北京公司营销总监肖劲向记者表示，所谓的风险都是暂时的。“目前看这个价格比较高，但是随着时间的推移，这些地都不会显得太贵。北京房价整体的预期是向上走的，所以中海拿地很坚决。”

　　贾玉鹏也认为，中海是以产品取胜，开发的都是中高档楼盘，所以高价的“地王”也能够通过精细的产品而转移成本。



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