主题：广西南宁商品房日成交量锐减近8成 禁卖楼花正反面

　广西南宁年内将成为国内首个取消商品房预售制度的试点城市！1月23日传出的上述消息震动了当地楼市。南宁市房产管理局政务信息网的数据显示，1月24日的商品房成交量仅为38套，与之前单日平均交易量200多套相比，下滑近80%。

　　在一些分析人士眼中，由于开发商没有足够资金继续建房，未来南宁地区的商品房市场很有可能长期开发量严重不足，导致出现供小于求，并推动当地房价上涨。当地与房地产密切相关的行业，也将受到巨大打击。


　　不过，昨日（1月25日），广西壮族自治区住房和城乡建设厅表示，上述试点取消商品房预售制度的细则还在初步拟定阶段，并未正式发布。

　　南宁引爆楼市“深水炸弹”

　　1月23日，广西壮族自治区住房和城乡建设厅对外宣布，为进一步整顿和规范房地产市场秩序，推进商品房现房销售试点，广西今年将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点。

　　25日，广西壮族自治区住房和城乡建设厅办公室向《每日经济新闻》记者进一步证实，上述试点取消商品房预售的制度目前还未正式制定颁布，尚处在一个细则初步拟定的阶段。制度具体的细则和下发时间，将由南宁相关政府在建设部与建设厅的共同指导下，结合南宁市当地的具体情况再行拟定、颁布。

　　不过，上述消息仍然令开发商惊愕。一家在当地开发商品住宅的大型房企品牌部副总监说，如果未来南宁真要取消预售制度，相当于引爆一枚“深水炸弹”，威力还要比物业税正式出台还要猛十倍。

　　在上述人士看来，取消商品房预售制度，不仅令公司无法使用预售款开发项目，更使得整个项目的资金回笼时间被延长一年时间。开发商将因为资金周转时间而承担更多融资成本和风险。

　　国家统计局的数据显示，2009年全国房地产业的57128亿元开发资金来源中，有15914亿元来源于商品房的订金及预收款，占整体资金来源的25%。

　　成交量暴跌是巧合？

　　巧合的是，南宁市房产管理局政务信息网的数据显示，传出取消预售制度消息的第二天，1月24日的商品房成交量仅为38套，较此前200多套的日均交易量下滑近80%。

　　南宁冠宇房地产经纪有限公司负责人邓勇说，截至2009年底，南宁楼市均价稳定在5000元/平方米左右，为近年来的较高价位，但南宁的普通购房者倾向于选购均价不超过4500/平方米的中低端房源。

　　在南宁地市场唱主角的大型外来地产品牌开发商更倾向于大规模建造中高端项目。预售房制度的取消，使得开发商预售、竣工，到交付的资金运作模式瓦解。

　　中原地产分析师季峰说，开发商的原有资金运作模式的瓦解，长期来看会使南宁当地楼市的供应量进一步减少，导致房价上涨。虽然，在短期内部分开发商会因为资金紧张而降价卖房，但当地市场的供应稀缺，却将注定是中长期的事，这可能会导致商品住宅的长时间上涨。

　　据邓勇介绍，南宁市房地产二手房的流通率非常低，仅为3%。很多房源从新房竣工交付到拿到产权证的周期短则2年，长则5年~6年。

　　二手房流转速度的缓慢，一定程度使得当地市场很难依赖二手房填补新房供应不足的空白。

　　不过，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，取消商品房预售制度，长期看来仍是利大于弊。取消商品房预售制度后，所有新建商品房将以现房形态对外销售，可以部分解决房屋质量、入住时间等问题。

　　新闻资料

　　商品房预售制

　　商品房预售制，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。

　　预售制的弊端

　　在商品房预售制下，房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋的存货成本。预售制的弊端在于，当开发商提前拿到预收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他们就没有了后顾之忧，便通过囤积居奇等方式推高房价上涨，而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，因为在房价上涨过程中，在买涨不买跌的心理推动下，人们未来房价增值的预期会推动房价屡创新高。

　　国外的房屋预售

　　国外也有房屋预售。在美国，房屋预售基本上发生在房地产市场比较“热”的地方。业主愿意支付预售款的原因是：房地产市场火热，预期的房价上涨比较确定；预售款占总房价的比例比较小，如果因对建成后的房屋不满意或者其他原因想要退房，风险和损失都不大。对开发商而言，房屋预售可以减少市场成本和提高资金流转速度，而可能的损失是预售价与建成后房价之间的差值。



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“禁卖楼花”正反面

一石激起千层浪。在税收、信贷、土地供应密集出台调控政策后，取消商品房预售制度，将成为调控“新招”？


　　1月23日，广西壮族自治区住房和城乡建设厅宣布，为进一步整顿和规范房地产市场秩序，推进商品房现房销售试点，广西2010年将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点。


　　商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花，是指开发商将建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。


　　目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。


　　“预售制度，最大限度地解除了开发商在资金问题上的后顾之忧，从而敢于提高房价或者不降价。”南宁市一位房地产开发商分析，“广西以南宁为试点，就是拟通过给开发商资金链条施加压力，引导开发商快速销售回笼资金，从而为房市降温。”北京、深圳、广州等地主管部门否认将在南宁之后，取消商品房预售制度。


　　“其他地方政府不取消预售，你取消，开发商就不会去那里投资。”有地产开发商直言。


　　南宁房价高增长2009年广西房地产完成投资813.7亿元，同比增长29.7%；商品房平均售价3260元/平方米，同比增长15.4%。而2009年南宁新建商品房销售均价已超过5000元每平方米，较2008年同比增长近22%。


　　“南宁市商品房购买者主体为非南宁市户籍人士，而且商品房空置率非常高。房地产业是资金高度密集的行业，开发商最为紧张的问题就是资金。商品房预售制最为突出的问题就是助推了房价的上涨。”南宁市上述房地产开发商表示。


　　按照行业惯例，房地产开发企业只要有30%自有资金，加上建筑企业垫资建设成本，就可以预售回笼资金。


　　广西住房和城乡建设厅党组书记宋继东说，取消商品房预售制度是一个方向，会有一个过渡，如先推进商品房现房销售试点。试点具体政策措施还在制订当中。


　　1月25日，深圳市国土房管局房地产研究中心副主任王峰说，预售房制度也在不断调整，但各地政策不一样。“像深圳是要主体建筑封顶，或者整体投资达到三分之二，才可以进行预售”。


　　广州市国土房管局副局长黄文波亦表示，目前广州楼市房价升幅较大，产品供不应求，正在推进的“三旧改造”也需要大量资金，现在取消预售制度，条件并不成熟。


　　不过黄文波表示，今后广州将考虑探索把预售条件（如工程进度标准等）作为调控房价的新工具，市场低迷时提高预售条件甚至只准卖现楼，房价上升过快时降低预售条件增加有效供应。


　　北京市住建委委员王荣武也在南宁确定取消商品房预售制度后明确表态，北京暂不会取消商品房预售制度，但会对目前预售制中存在的一些问题进行更加严格的监管，打击开发商借预售制囤房、抬价。


　　王荣武同时表示，“如果住建部不宣布取消预售制，地方城建部门不应该擅自取消”。


　　预售制度功过1994年，中国出台《城市房地产管理法》，建立了预售许可制度，但只对预售条件、监管等作出了原则性规定。


　　“商品房预售制是国家允许的政策，在实际操作中每个城市都有不同的方式。”黄文波表示，广州目前商品房项目要达到用地规划施工手续齐全，多层楼宇封顶，高层楼宇完成工程进度的三分之二才能批准预售。


　　黄文波还有个观点，“预售制可加快商品房的供应速度，作为期楼其价格也比现楼低，可抑制房价。”“商品房预售制出台之初，房改刚起步，房企面临问题是资金严重不足，预售制大大缓解了房企资金压力，同时降低了房地产业的进入门槛。”深圳市一位地产运营商表示，随着近些年来楼市价格的不断攀升，供求关系不断变化，预售制弱点逐一暴露，预售制是否应该作为特定时期的产物退出历史舞台成为关注的焦点。


　　在2009年“两会”期间，民革中央向政协会议提交的集体提案就建议全面取消预售商品房制度，建立商品房竣工入市销售制度。提案指出，预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一，该制度不仅导致面积缩水、设计变更等问题得不到解决，更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押，甚至还会出现“携款潜逃”等违法犯罪行为。


　　上述深圳地产运营商介绍，美国预售只付10%的押金，但是押金不是交给开发商，而是给政府的监管部门，基本上还是现房销售为主。


　　“中国在确立商品房预售制度的时候，不仅未建立起针对商品房预售模式的监管制度，甚至对预售制度的惩戒规定也由行政部门而非司法部门来执法，致使开发商违法成本大大降低。同时，预售制度降低了房地产行业的入门门槛，造成行业鱼龙混杂。”或致楼价急升？


　　也有受访人士表示，取消商品房预售制度或致楼价急升，从而导致广西方面期望通过此手段给房价降温走向反面。


　　“以广州为例，如果现在取消预售制，广州供应量将减少一半，人为加剧供需矛盾，将令房价继续上升。”广东中原地产项目部总经理黄韬分析，取消预售制从短期来说弊大于利，长远而言可杜绝烂尾、资金转移和货不对版等行为，利大于弊。


　　“如果取消预售制度，广州极有可能出现近一年时间几乎无房可卖的情况。”黄表示，现楼销售比预售至少要推迟一年以上，而目前广州绝大部分在建楼盘都是已经预售的。


　　“去年广州楼价急升就是因为供不应求造成的，如果取消预售制度，供应锐减，楼价肯定要涨。这个道理对南宁市的房市是通用的。”


　　北大公共经济研究中心研究员、房地产专家韩世同(博客)则表示，取消预售制度的确可以防止出现更多的合同纠纷和货不对版的情况，目前很多大开发商也的确有实力做到现楼销售。取消预售制度是未来的大方向，但现在开始执行却不是好时机。


　　“取消预售制度会使一大批实力不足的开发商淘汰出局。没有了预售款，开发房地产的门槛提高，仅剩下大开发商开发，短期内供应量肯定会减少。”韩世同建议：“取消预售制度政策应该是过渡式渐进实施，而且选在楼市低迷、供应量充足时进行，才可能避免出现楼价急升。”



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