主题：百科集团（600077）公布资产重组方案

事件: 我们于2月4号至5号实地调研了宋都股份位于南京和合肥的楼盘，调研信息如下：

　　1、2009年12月27日，百科集团公布资产重组方案，重组分为两步走：第一步、百科集团的大股东百科投资以每股10.75元（较二级市场溢价17%）将其持有的2789万股全部转让给宋都控股，已于2010年1月21日公告完成过户；第二步：百科集团以8.63元的价格向宋都控股、平安置业以及郭秩娟定向增发38475万股，完成重组后，宋都集团在百科几天的持股比例上升至75.92%；两步完成之后，宋都的借壳平均成本为8.79元/股。

　　2、截至2009年底，宋都股份持有约208万平米的土地储备，其中：杭州50.81%，合肥30.94%，南京4.99%，绍兴5.68%，桐庐7.58%，大部分土地储备获取时间较早。

　　3、阳光国际项目：项目位于杭州城市东部及钱江新城二期东扩地带——江干区九堡南片区，占地面积16.7万平米，建筑面积约34万平米；该项目总地价8.29亿元，于2009年4月首次开盘，截止到2009年12月底，共销售9.76万平米，销售均价18400元/平米，实现销售收入18亿。

　　4、美域锦园：位于南京市建邺区河西大街与恒山路交汇处，属于宋都美域（南京）项目二期；该项目占地面积6.6万平米，建筑面积约14.3万平米；美域一期最低售价6000元/平米，可见土地成本较为低廉；截至2009年底，该项目共实现销售约4.1万平米，销售均价10500元/平米，销售收入约4.1亿；该项目目前售价约16000元/平米；

　　5、印象西湖花园（合肥）：位于合肥市蜀山区望江西路（原锻压厂）；该项目占地面积约15万平米，建筑面积约61万平米，其中：住宅约27万平米，商业约23万平米，配套中小学约11万平米；该项目总地价款8.8亿元，为07年合肥地王；截至2009年12月底，该项目实现销售面积8.33万平米，销售均价5500元/平米，销售收入4.5亿元；目前，该项目销售均价7200元/平米

　　6、西湖西苑二期（合肥）：位于合肥市政务区奥体中心西侧；该项目占地面积6.8万平米，建筑面积15万平米；项目一期06年开盘，最低售价3000元/平米，可见土地成本极为低廉；截至2009年12月底，该项目共实现销售面积5.32万平米，销售均价4700元/平米，销售收入2.5亿元；目前，该项目售价约6300元/平米；

　　7、从上述项目可见，借壳后的宋都股份帐面预收款较为丰厚，为今后的业绩奠定了坚实的基础。按增发之后股本计算，公司市值约60亿元，相对于其他同体量的浙江地产公司有较高的安全边际。考虑到公司定向增发还未获证监会核准通过，我们暂时不给与公司任何投资评级，其后将持续跟踪借壳进程。


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