主题：地产龙头销售数据“开门红”

尽管饱受政策打压，但是行业龙头保利地产[0.00 0.00%]（600048）昨日发布销售情况依然靓丽，大大高于市场预期。据悉，保利地产1月份实现签约面积40.36万平方米，同比增长119.67%；实现签约金额33.24亿元，同比增长141.67%。

此外，保利地产公告还披露了近期拿地和开发项目进展。保利地产全资子公司保利江苏房地产发展有限公司通过挂牌方式取得无锡市滨湖区XDG-2009-85地块，土地面积149945平方米，成交总价15.4亿元，土地用途为居住、商业用地。1月19日，公司及全资子公司恒利(香港)置业有限公司和青岛四方房地产开发有限公司通过挂牌方式取得青岛市四方区青岛晶华玻璃有限公司周边成片开发项目(一期)，项目规划占地面积约78019.5平方米，成交总价约5.43亿元。用地性质为商住用地。

无独有偶，在5日另一行业龙头万科A[0.00 0.00%]（000002）也公告称，1月实现销售面积52.3万平方米，销售金额62.6亿元，分别比2009年同期增长83.3%和185.9%。此外，2009年12月份销售简报披露以来公司新增加项目8个。

面对两大龙头推出如此靓丽的月度销售数据，记者在采访时了解到，多数分析师认为，两大龙头喜人的销售情况其实经不起细看。

安信证券地产分析师徐胜利在接受记者采访时认为，房地产行业景气度并不是反映在销售情况上，而是反映在开发投资率上。“从我们调研的结果来看，行业内的开发投资在去年四季度已经趋于谨慎。行业数据显示，2009年四季度以来，新开工增速没有延续三季度连续快速向上的势头，而是在高位放缓，房地产开发投资增速11月和12月连续大幅回落，这意味着开发投资已经趋于谨慎。”

“环比来看，房地产业更是在宏观政策的调控下市场迅速降温，一线城市成交量环比大幅下滑，但同比仍好于2009年同比。”徐胜利分析说，在我们所跟踪的一线城市中，北京和上海成交量环比下滑的幅度均超过40%，分别下降了46.4%和44.6%，深圳环比下滑了10.5%。尽管环比急剧恶化，但同比仍高于去年同期水平，北京、上海同比增长幅度均超过50%。

而对于同比大幅增长的原因，爱建证券房地产分析师左红英在接受记者采访时表示，同比大幅增长的主要原因，是由于2009年1月是中国传统佳节，购房者少，基数低，因此两大龙头才有100%以上的同比增长。另外，由于去年12月底银行收紧信贷，今年1月后银行又重新放开信贷，造成去年12月累计的交易金挤压到今年1月，提高了今年1月房地产销售的面积和金额。

整体来看，根据跟踪的数据显示，左红英还是认为，东部成交增幅下降趋势明显，中西部较为稳定。新房成交量月度同比指标显示，自2009年四季度，东部三大区域增速均已出现较为明显的下降趋势，中西部则明显不同，增速在高位且较为稳定，预计东部成交量减速会持续一段时间。而前期密集出台的政策进入落实阶段，主要体现在按揭贷款管理趋紧，加大五类住房建设力度，严格土地管理，规范市场秩序，督查各地对政策的落实情况等多个方面。板块估值上，房地产公司已经不贵，目前主流地产股PE维持在12-15倍，PB处在2-3倍，RNAV（估值法）普遍出现折价，但缺乏趋势性上涨动力，建议投资者跟踪房地产板块。



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