主题：房地产：房子这事是戳破泡沫还是结构调整

房子这点事，还真不是小事，大到国民经济命脉，拉动经济增长，小到每个人的生计和民生幸福，而且全世界都为之挠头——美国力图通过市场化方法为低收入人群解决自由住房问题，结果做过了头，变成了金融和经济的大危机。日本也因为地产泡沫破灭，停滞了将近20年。香港1997年危机中的负资产仍然令人记忆犹新，中国是下一个全球最大的泡沫基地吗？

　　1）我们先提供中国房地产行业的发展历史和事实，第一次房改，走纯粹市场化方法提供住房，似乎已经到头，民众呼唤二次房改。

　　2）为便于讨论，我们把房地产分为土地和房产两个分市场进行深入探讨，土地市场上主要玩家是政府（供给）和开发商（需求），角色不同，效用函数也不同，但最大化收益的目标基本一样，供求相互作用的结果就是目前土地市场上供给和需求之间存在的严重错配。长期来看，居住用地的供应是充足的，而保障性住宅土地真实需求的提振则取决于政府对保障性住宅开发的激励，若激励足够，保障性住宅土地的真实需求应该能被激发出来，香港模式可供参考。

　　3）房产市场上的主要问题是，一方面置换链条上的缺口存在，另一方面中国有限的房地产业历史数据支持投资需求，而经历了一个失去的10年（2001-2009）的美国市场则会显得更加理性。未了弥补房产供应链上的缺失环节，地方政府必须在提供住房的能力和意愿之间权衡，寻找一种财务意义上微利模式可能更具有操作性，重庆的破题具有鲶鱼效应。

　　4）评论目前的地产政策“国十一条”，预测一线城市的房产价格走势，并展望行业的发展前景。


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