主题：房地产业：坚持和完善土地招牌挂制度


　　行业近况:昨日,国土资源部在其网站上公布了《加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,简称国土部19条,通知要求:1)各地加快编制住房建设用地供应计划,确保不低于住房建设用地供应总量的70%用于保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建设,严格控制大套型住房建设用地,严禁向别墅供地。

　　2)严格土地竞买人资格审查:对于用地欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的,要禁止其在一定期限内参加土地竞买。

　　3)严格规范土地出让合同管理:开发商交付的竞买保证金不得低于出让最低价的20%。合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。

　　4)坚持和完善土地招牌挂制度:房价过高、上涨过快的城市,可以按照限价房项目采用竞地价方式招牌挂出让土地。在条件具备的地方,可以探索房地产用地出让预申请制度。

　　5)从2010年4月1日起,市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。

　　6)2010年3月至7月,在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。检查重点是,房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途,违规供应土地建设别墅,违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。

　　评论:1)国土部19条基本延续了以往政策框架,重点在于加强对于住房建设用地供应的规划及出让监管,政府着眼点还是在于促供给,大量增加普通商品房和保障性住房供应,通过供给关系的理顺来平抑房价上涨,往后看,我们认为,房地产政策大方向基本确定,后续政策主要以对现有框架补充、修补为主,房地产政策将逐步明朗,超预期收紧的可能性较小。

　　2)具体调控策略上,70%的保障房/自住性中小套型商品房计划供应与1月21日出台的《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》相呼应,相当于从源头上重提“90/70”政策,但落实起来存在难度,主要还看地方政府在保障房计划上的执行力度;严格土地竞买人资格审查,禁止违约开发商在一定期限内参与竞拍,土地款支付更加严格等一系列措施,意味着资源将向具有资金优势、项目管控能力高的公司倾斜,有利于龙头公司拿地加快周转,对于小公司、项目公司的挤出效应将会比较明显,行业集中度将提高,公司将优胜劣汰;开竣工申报制度设立将在一定程度上促进供给有效释放,而探索土地预申请制度则意味着上海等地出现的“勾地”制度有望进一步推广,政府将更为充分的实现土地资源优化配置,稳定土地市场预期。

　　投资建议:我们认为,近八个月的地产板块调整已经较多反映了市场对于政策严厉调控的悲观预期,地产板块开始获得相对收益,而在未来通胀和人民币升值推动下,地产板块将随着政策明朗和企业销售数据改善而实现绝对收益;投资者目前可以积极介入,看好一线龙头地产公司金地/万科/保利,以及区域性地产公司冠城大通/栖霞建设。


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