主题：房地产：还有“靴子”没落下来

　　房价的快速上涨引发了国家严厉的调控政策。4月17日，国办发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。该文是对4月14日的“新国四条”的细化和加强，明确提出对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；其次，规定对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　房地产市场将降温

　　我们认为，此次信贷政策的初衷依然是保护刚性住房需求，限制投机性住房需求。(1)对于首次购房者影响主要在于购房面积的控制，而参考目前的房价水平和首次购房者的一般收入水平，购买90平方米以上住房的比例较小，因此，预计影响不大。(2)对于购买二套房及以上的家庭，此次政策的抑制作用较为显著，首付和利息的提高将减少或推迟部分改善型购房需求和投机投资需求。(3)总需求的减少将降低房价疯长的推动力，有利于房地产市场的降温和房价的稳定。

　　除了信贷政策，增加有效供给也是此次政策措施的主要内容之一。文件中提到，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应，要加快保障性安居工程建设。这表明政府在调控房地产市场的手段上，更注重采用市场化的措施，尽量减少行政干扰。住房供给的增加不仅能有效地缓解房价上升的压力，也能在一定程度上解决较为困扰的民生问题。在供给增加、需求下降两方面手段作用下，相信房价的过快上涨将得到有效控制。

　　“组合拳”还没打完

　　提高首付款比例只是房地产调控政策的一个方面，而政府面对过热的房地产市场计划打出的是一套“组合拳”。从此次政策的具体措施内容，我们还看到了其他可能出台的调控政策：税收手段方面，加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策；土地出让制度方面，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”“一次竞价”“双向竞价”等土地出让方式；企业融资方面，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。

　　对于税收手段，我们认为，新税种的正式征收需要一个过程，短时间内应该不会出台，近期将主要还是以预期的方式影响市场，但是不排除顽强坚挺的房价迫使政府加快相关税收政策出台的速度，从而较为剧烈的影响房地产市场。对于土地出让制度，我们认为，该制度的变更也非一朝一夕之事，但新制度的试点和推出相对新税收的增加较为容易，首先推出新土地出让制度地方试点的可能性相对较大。对于企业融资，我们认为，尽管目前的政策主要针对的是存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产企业，但相关政府部门有可能将政策延伸到整个房地产行业，从而缩紧房地产企业资金来源，迫使房地产企业提早降价。

　　近日国家连续出台政策，对房地产行业实施调控。受此影响，地产股出现大幅调整。同时，作为房地产行业上游的钢铁、建材以及关系紧密的银行业也未能幸免，联袂走弱。



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