主题：中国国贸:新北京璀璨明珠


从城市发展阶段看,一线城市处于城市化第二个拐点,商业地产进入上升周期; 全球产业加速转移成为区域发展催化剂,总部外向型经济的城市定位支撑北京上海跻身亚洲一线,在内资外资共同推动下,商业地产需求大幅攀升,金融街和国贸所处CBD 板块成为直接受益者。
国贸三期 A 阶段投入运营后,写字楼权益可出租面积增加到19.5 万平方米,商城扩充到9.0 万平方米,酒店新增4.2 万平方米,加上国贸公寓5.1 万平米和国贸展厅7600 平米,总权益出租面积达到38.5 万平方米,较一二期18.0 万的可出租面积增长一倍。国贸08 年租金收入8.9亿,出租率稳定在95%,项目资本回报率6.4%,盈利模式清晰,是优质地产蓝筹。
投资建议:国贸三期 2010 起正式运营,困扰多年的成长性得到解决,拥有阶段性的机会,预计2010 年起收入增速为25%、43%、25%,净利率增速为-7.3%、67.7%和61.2%,考虑借款资本化结束后年财务费用大幅上升,预计10-12 年EPS 为0.15 元,0.51 元和0.80 元,以9%的折现率计算NAV 为14.68 元/股,目前股价具有很高的安全边际,评级推荐。
主要风险: 2010 年上半年CBD 区域新增写字楼供应力度增大,三期55层以上高层和二期重新招租进度低于预期。商业地产融资渠道拓宽,资金面向好,高端商业地产供给加大增加国贸经营风险。

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