主题：中国银行引爆存量房贷加息预期

房贷新政的出炉使房地产市场交易顿时陷入冷寂之中，而中国银行对存量房贷利率的上调更是惊起市场一片惊呼。虽然目前其他银行囿于法律障碍持观望态度，但息差调整带来的巨额收益正使存量房贷利率上调的预期日益浓厚。

4月23日，中行表示“将对存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍”。与其一起曝光的则是中行存量房贷合同中关于优惠利率调整期限的约定。

“只能说中行很有先见之明，也很会挑选时机。”上海某全国性股份制银行零售业务中心负责人表示，由于中行新决定公布在各家银行上调新增房贷利率之后，其既保证了调整存量房贷的先发优势，又有效阻止了由此引发的按揭搬家。

中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇表示，“中行上调存量贷款利率的合理性、合法性都值得商榷。”

在近乎一边倒的坊间“非议”情况下，其他各家银行的态度也开始变得无比谨慎。农行、工行、光大银行人士表示，目前该行仍在对存量房贷执行此前的优惠利率，并没有调整打算。

但仍有券商机构担心中行的示范性会引发其他银行的效仿。一位银行信贷负责人向本报表示该行“总行与法律合规部正在研究相关政策”。

两步走棋局

“哪怕再早公布一个月，都可能引发大量的存量按揭转移，但现在恐怕不会了。”上述全国性银行零售业务中心负责人如此评述中行的信贷新则披露时间。

“现在所有的银行都已执行首套房贷0.85倍、二套房贷1.1倍利率。这对中行已经构不成任何威胁”，该人士解释，“中行的存量房贷如果转移到其他行，就要按新增贷款标准执行，变成没有吸引力和意义的平转。”

如此，在包括该人士在内的数位银行界人士看来，中行这个时间节点的选择存在着充分的技术性。如今反观这种技术性，在中行“两步走”的战略配合下，已经成为一场连环计的有机组成。

时间回溯到2009年初，在监管层“首套房利率最低7折”的保增长政策指导下，各家银行纷纷下调包括存量房贷在内的房贷利率。“一般情况下，只有基准利率变化时，银行的信贷利率才会调整。因为当时国际金融危机，所以多数银行既没有在房贷合同中提及利率调整约定，也没有料及2009年的经济通胀预期。”北京某银行总行信贷人士表示。

但中行却在当时埋下伏笔。中行北京分行人士向记者表示，“利率7折优惠是当时非常态环境下的一种保增长的行政措施，我们当时就预测到这种状态不可能持久。”而在该人士的表述下，中行各分行从2009年初起，就已经接到总行关于设定利率优惠期限的通知。

这种未雨绸缪的做法被该中行人士表述为中行的“西为中用”。“国外利率都是市场化定价，各家银行对利率的敏感性都很高，而中行在多年的海外业务积累中正是学习到了这一点。”该人士进一步透露，中行每个月都会进行利率浮动对银行净收益的假设测验。



“如何增加现有零售业务的息差，并利用起中行对信贷利率调整相对市场化的优势，也是非常需要技巧的。”一位券商银行业分析人士表示，根据往年的经验，由于各行信贷政策不统一，银行对房贷尤其是存量房贷利率的调整往往造成按揭客户大搬家。

至此，中行的 两步走棋局显示出其策略性。“首先自己出头引发大家对新增房贷的利率上调，这就等于为存量的信贷上调铺平了道路。”上述券商分析人士表示。旋即银行新一轮的新增房贷利率调整上位后，在国家新一轮地产调控下，中行在新的差别化个人信贷细则中表示“根据此前的客户协议”，将对存量房贷上调利率。

“表面上看起来是响应政策号召，实际上是在引爆此前埋下的存量房贷利率调整。”上述券商分析人士进一步表示。

法规障碍

“实际上各家商业银行都希望通过这样的调整来实现息差的全面提升。”上述全国性股份制银行人士表示中行此举或将引发其他银行效仿。

而效仿的背后无疑是银行巨大的盈利诉求。南方某股份制银行人士表示，实行7折利率优惠以来，假如按照中行的调整办法，“涉及调整的7折存量房贷将占到银行整个按揭信贷市场的60%左右，再加上二套房贷、三套房贷，比重会更大。”

中行2009年年报显示，去年中行的利息净收入减少了498.8亿元，“其中最大的影响因素就是房屋按揭业务。”上述中行人士表示，每月在进行利率敏感测试时，中行都会测算每单位基点的利率给银行所带来的盈利能力。

在上述分析人士看来，对存量房贷开刀，将会提升中行很大一块利润空间。这种结果是可以计算的。中行的存量房贷利率由7折改为8.5折，相当于房贷利率上升89个基点，二套房、三套房的利率调整也将“被加息”237个基点和296个基点。

假如其他上市银行全部跟进，长城证券表示，则银行业整体息差水平在明年有望提升8个基点，行业平均息差同比增幅超过3%。

“从这一点来看，实际上可以从今年银行业净利润的减少额度推算出明年商业银行利润的增加额，估计会超过5%。”上述分析师表示提高房贷利率的收益将对银行产生巨大诱惑。

但并非所有银行都对跟进表示乐观。“大多数银行都没有与客户进行调整约定，假如基准利率未变，而商业银行贸然升息，恐怕会引起客户纠纷。”工行总行相关人士表示银行在调整利率的同时，也会考虑到银行的信誉以及未来形象，不会轻易改变存量贷款标准。而深发展人士也表示，银行此外还要考虑升息所带来的提前还贷压力。

根据记者了解，光大银行、农行等银行对存量房贷均没有关于利率调整期限的约定。而深发展人士则向记者表示，银行的主流业务都没有利率调整期限的约定，只有个别分行的客户存在补充协议。因此有分析人士表示，由于缺乏相关约定，假如其他银行跟进会有违反《合同法》相关规定的风险。

出于种种原因考虑，更多的商业银行都选择了观望。“我们在研究相关政策，还要看存量房贷调息是否合规以及其他银行的态度，再做决定。”上述表示正在研究相关法律的股份制银行人士强调。



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