主题：大房企首擎降价大旗 恒大全国楼盘今起8.5折开卖

　权威消息人士透露，从今天起，恒大地产全国约40个楼盘同时推出8.5折促销让利活动。这是新一轮楼市调控背景下，第一个擎起降价大旗的大型房地产开发企业，标志着高房价开始松动。

　　分析人士称，8.5折优惠意味着房价下跌15%，或许，恒大地产推倒的是楼市降价的第一张“多米诺骨牌”。

　　五一期间，一机构所做的十大房企新政“生存之道”调查显示，包括万科、保利、中海、华润、金地在内十个房企的上百个在售项目，动辄大幅涨价的做法已经完全消失。“虽然降价迹象尚不明显，但在新政持续影响下，恒大这一领降行为至少将影响其楼盘分布的广州、成都、重庆、武汉、南京、沈阳、天津等20余个典型城市的房价走势。”业内人士说。

　　当然，恒大降价有着明确的战略意图。接近恒大地产的人士称，恒大此举一方面要在新政环境下快速抢占市场份额，保证公司现金流阶段性安全，另一方面也为下一轮地产企业洗牌积累并购资金。

　　统计显示，4月房企销售记录良好，但对资金的渴求仍然强烈。4月，恒大成功发行6亿美元优先票据，年利率达13%；恒盛地产、碧桂园等企业也大举融资。

　　在高调融资的同时，房企未忘打通另一条资金输血通道，即销售回款。业内不久前就预计部分去年在港上市的房企可能受首个财年业绩增长数据的需要而率先降价回款，恒大、龙湖即在此列。另外，一些为上市而大举扩张的房地产项目，目前正是支付土地出让金和工程款项的集中期，这也是开发商热衷促销回款的重要原因。

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　　地产大腕激烈交锋 房价不跌调控不止？

　　5月5日，经历一场暴雨洗礼的北京仍让人感觉些许闷热。在北京黄金地段的东二环银河SOHO地产论坛现场，却座无虚席，即使是会场的过道，都站满了人。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松、SOHO中国董事长潘石屹、华远地产董事长任志强等专家、地产大腕正就此轮房地产调控展开激烈交锋，而一双双或疑惑、或热切、或疲惫的目光，正迫切希望从中获得一些对后市的判断。

　　调控措施仍将继续推出

　　对于有史以来最为严厉的本轮调控，上述业界大腕和专家分歧多于共识。但对“此轮房地产调控不达目的将绝不会罢休”的看法，却是基本一致。

　　记者注意到，虽然目前一线城市住房成交量集体大跌，但是房价的调整却是步伐不一，有些城市的某些区域仍“屹立不倒”，房地产市场远未回归正常。

　　对此，任志强直言不讳地表示，中央政府已经多次表态，要遏制部分城市房价过快上涨，如果在出台一系列政策后房价还控制不住，政府必然还会想其他办法，直至房地产市场调控到位。

　　巴曙松分析认为，从各方面情况来看，金融信贷政策已步入回归常态的通道之中，不仅仅是针对房地产业的信贷政策在回归，包括对银行、地方政府的信贷要求都在收紧。

　　“未来还有一些房地产政策将出台并实施。”潘石屹表示，包括房产税收、商品房销售预收款以及开发商贷款等几个环节，都可能有相应政策出台。特别是后两个环节，将对房地产开发商的现金流造成很大影响。

　　对于调控何时收手，几位大腕却各执一词。任志强认为，从历史经验来看，调控政策没有超过一年的。潘石屹从土地供需角度分析认为，房地产开发周期在2年左右，因此至少要到2012年市场才能达到新的平衡。

　　“只有房价回到合理区间，调控政策才会收手。”中原地产华北区域董事总经理李文杰说，但是他却没给出合理区间的具体范围。不过，李文杰预计，北京的“一个家庭只能新购一套商品房”的限购令会以一年为期限。任志强则认为，北京的“限购令”，在其他城市推广的可能性不大。

　　会否产生连锁反应

　　楼市调控会否产生连锁反应？银行是否会受到冲击？开发商会遭遇困境吗？对这些问题，上述专家和业界大腕分歧仍很多。

　　“很多人都以为这次国家出台的严厉政策只是针对房地产界以及飞涨的房价，而事实上，银行业所受到的冲击更大。”巴曙松说，“只不过银行业的组织纪律性更强，没有人会因为受到影响就大发感慨。房地产界只是此次调控的一部分而已，因为房地产受到大家太多关注，所以感觉更明显。”

　　潘石屹则认为，“受这次楼市新政影响最大的是地方政府。”他分析指出，过去一年，许多地方政府从银行贷款进行土地拆迁，而新政出台后开发商“抢地”热情会迅速降下来，未来一定会出现土地流拍现象，对地方政府的资金将构成很大压力。另一方面，2009年房地产销售火热，开发商“不差钱”，不会主动降价销售。

　　李文杰则认为，下半年房价下降已经成为共识，预计今年开发商将难以完成全年销售额。他直言，从已经公布财报的上市房企来看，一季度几乎完成了全年销售计划额的一半，但剩下的三个季度预计很难完成剩下的一半，由此开发商拿地热情将很快降温。

　　任志强进一步分析认为，如果调控政策持续下去，开发商卖不出去房子，就没有钱拿地，不但将导致住房供应量下降，还会涉及钢铁、水泥乃至经济增长预期，并可能造成股市大跌。

　　对此，巴曙松则认为，资本市场关注的是“保障性住房建设投资能弥补商品房投资的程度”，以及退出房产投资资金的流向。其言外之意是，如果保障性住房投资跟进，并不会对整个经济和相关产业有大的冲击，相反，退出去的炒房资金，可能会流向资本市场，对股市或有利。

　　房产税更具可操作性

　　对于房地产税收政策调整，任志强认为，物业税近期不会出台。潘石屹也认同这一看法，并预测政府可能会以房产税的方式进行征收。

　　任志强表示，“讨论物业税根本没有必要。”他认为，中央政府只是说“要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”，并没说要马上出台物业税，“现在还在研究，出台还早着呢。”

　　对此，潘石屹也表示，物业税大家讨论了许多年，也空转了许多年，但从目前来看，出台的可能性并不大。但是，“有可能会以房产税的方式进行征收。目前写字楼和商业用房在出租过程中是按综合税率征收的，其中就包括房产税。再征收房产税主要是针对住宅，至于住宅怎么收房产税？会不会从第二套房子开始征收呢？目前还都只是猜想。”潘石屹说。

　　事实上，早在今年两会前夕记者便获悉，有关权威研究部门建议今年应该深化税制改革，即包括完善房产税计税依据等事项。

　　据了解，房产税并非新税种，从实施进度来看，房产税更具可操作性。即，只要国务院批准，对1986年颁布的《房地产税暂行条例》进行修改，将居民住宅纳入征税范围即可。


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