主题：中国国贸 静候国贸三期开业

作为一家物业出租型公司，中国国贸[9.01 -0.77%]（600007）4月30日公布的一季报与其他房地产开发企业相比略显暗淡。公司一季度实现营业收入2.06亿元，同比下降6.8%；实现净利润5682.49万元，同比下降31.44%，每股收益0.06元。

公司最主要的项目——国贸三期A阶段将在2010年陆续开业，这将成为公司未来新的盈利增长点。不过由于前期费用和运营成本较高，公司预计上半年业绩将下降50%以上。

费用增加拖累业绩

Wind数据显示，公司一季度销售毛利率为59.84%，同比下降了1.98个百分点；销售净利率为27.69%，同比下降了9.92个百分点。由于国贸三期开业前的各项费用增加，公司一季度的期间费用率达到17.63%，同比上升了11.82个百分点，成为拖累业绩的重要因素。

公司将国贸三期项目视为未来主要的盈利增长点，预计国贸三期A阶段将在2010年陆续开业，并逐步进入正常运营。公司表示，届时经营规模将得到提升，新的盈利增长点也将日渐显现，从而提升整体经营业绩。

值得注意的是，虽然国贸三期将在2010年中期陆续开业，并成为公司未来的盈利增长点，但是由于开业前期的各项费用、折旧摊销及运营成本较高，公司预计2010年上半年净利润有可能同比下降50%以上。

资料显示，国贸三期工程建设分为A、B两个阶段，A阶段总建筑面积为29.7万平方米，由主塔楼和裙楼组成，其中主塔楼高度为330米，地上74层，地下3层；7层至53层为高档写字楼；56层至73层为超五星级酒店，设置客房278套。裙楼地上5层，地下4层，设有商业、餐饮、影院和可容纳2000人的大宴会厅等。由于A阶段未能按照预期的2009年中期开业，使得公司的收入低于预期。

商业地产略显疲软

中国国贸主要从事商务服务设施的投资、经营和管理，包括高档甲级写字楼、高档涉外公寓、商场等设施的出租及管理，大型展览及配套服务、停车设施服务等。一季度商业地产表现平淡，对公司的业绩产生了一定的影响。

第一太平[5.10 1.39%]戴维斯报告显示，北京甲级写字楼市场在经历了2009年下半年的火热之后，在今年一季度略显疲软，净吸纳量为14万平方米，环比减少了51%。但是从同比来看，比2009年第一季度明显改善，同比上升50%。由于原定于一季度入市的项目推迟至下一季度，因此一季度没有新的甲级写字楼供给。全市平均空置率在一季度环比下调1.5个百分点至18.1%。同时，甲级写字楼有效租金连续两个季度增长，一季度环比上涨3.4%至每月157.8元/平方米。

数据显示，一季度包括写字楼、商铺和高端住宅销售市场的一手成交量均下滑。甲级写字楼、高端别墅和高端公寓的售价分别上涨了2.5%、13.1%和15.3%。物业整售的交易额减少了60%至43.6亿元，成交量为17.98万平方米。

戴德梁行的研究报告称，北京写字楼市场现有存量616万平方米，一季度虽然没有新供应入市，但是在未来的三个季度里将会有约96万平方米的新增供应陆续投放市场，这将给写字楼市场带来极大的租赁压力。同时，在写字楼销售价格普遍高涨的情况下，写字楼租金一直没有较大起色。虽然今年一季度因为经济回暖，写字楼租金水平有所上升，但是上升幅度同其价格的涨幅相比还是微乎其微。

戴德梁行研究员表示，巨大的市场供应以及激烈的市场竞争让各写字楼使出浑身解数吸引更多租户。一些新起的优质项目在减少能耗成本、降低污染及舒适的环境方面有较强的竞争力。预计北京写字楼市场随着经济市场的渐暖有望实现复苏。



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