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土地增值税细节明确 有望成房地产调控利器
国家通过土地增值税清算来调控房地产市场的思路日渐明晰。在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度之后，国家税务总局26日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。有关专家指出，土地增值税将和土地、信贷等方面的政策措施一起，形成房地产调控的“组合拳。”
⊙中国证券网记者 张牡霞 ○编辑 衡道庆
土地增值税于1994年开征，但由于预征率较低等原因，一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。
在本轮房地产调控中，土地增值税又一次进入公众视野。4月份出台的 “新国十条”指出，税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。随后，重庆等地陆续出台的调控细则，也纷纷提到要加紧土地增值税清算。
《通知》指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
为了减少开发商通过虚报开发费用等方式来避税的空间，《通知》明确，开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；不能提供金融机构证明的，开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
此外，《通知》还明确了质量保证金、安置房费用、土地闲置费、契税等税费的扣除问题。《通知》最后指出，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
事实上，在上一轮房价暴涨的时候，有关部门便出台了土地增值税清算这一措施。2006年底，国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税。其中列出了七种必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目，直接转让土地使用权，项目销售率已达85%，项目三年未销售完毕等。但随后金融危机爆发，这一严厉政策未能得到执行。
而此次下发的《通知》，则是对土地增值税清算中要注意的细节问题进行明确，与2006年底国家税务总局下发的通知并不冲突，也就是说，2006年国税总局下发的通知至今仍然适用。
严征土地增值税有助打击囤地
■新闻分析
⊙中国证券网记者 张牡霞 ○编辑 衡道庆
“新国十条”将土地增值税清算作为税收调控的政策之一，随后各地纷纷跟进，在地方细则中表示要加紧推进土地增值税清算。为何在这一轮房地产调控中，土地增值税清算会先于住房保有环节税收登场，并成为调控的利器呢？
有关专家指出，这主要还是由税制现状决定的，因为土地增值税税制设计比较完善，只要加强征管就可以，而在住房保有环节征税，涉及条例的修改或者立法，从程序上来看仍需要一定时间。另外，土地增值税在调控方面应该是可以有明显收效的。
北京科技大学中国经济研究组4月份曾呼吁严征土地增值税，遏制新一轮楼市泡沫，并指出：从严征收土地增值税可以在一定程度上抑制房地产企业的暴利，起到调节收入分配的作用；可以有效控制房地产市场的投资过热，减少房地产企业的拿地冲动，提高房地产企业的风险意识；可以有效调节房地产市场的结构，引导房地产企业增加普通住房供给。
该研究组认为，土地增值税政策要求直接转让土地的企业须在交易时清算应纳土地增值税，如果严格执行清算政策，将大大降低土地二级市场卖方的赢利空间。另外，因囤地或捂盘而获得的额外收益，最高要缴纳60%的土地增值税，加上囤地或捂盘的资金成本和机会成本，将可能使开发商囤地陷入无利可图的境地。
中央财经大学税务学院副院长刘桓也认为，通过提高土地增值税的预征率和及时清算，可以在一定程度上收窄房地产开发商的利润空间。
北京科技大学经济管理学院教授赵晓则认为，严格征收土地增值税对控制房价上涨不一定有效，要控制房价过快上涨还应从根本上解决供需矛盾问题。对于土地增值税可能被转嫁到消费者头上的担忧，赵晓认为，土地增值税是在房地产项目已经销售完毕或者至少销售85%以上后才进行清算的，因此这一税种跟房地产开发环节的营业税等流转税不一样，想全部转嫁给消费者的可能性不大。
银行信贷收紧 房企加快多元化融资
⊙中国证券网记者 潘建 ○编辑 衡道庆
随着楼市调控的推进，银行贷款、资本市场融资、销售回款等主要融资渠道受阻，房企也开始更多地通过信托、票据、民间筹资、海外借贷等渠道补充资金。分析人士认为，这些方式的融资金额有限，随着调控的继续进行，房企资金压力渐增。
中国指数研究院最新公布的报告显示，今年以来，我国房地产企业资金来源增速整体放缓。前4个月，获得银行授信的房地产企业数量十分有限，且总金额合计不超过500亿元。而在2009年全年，商业银行向地产企业提供授信额超过3300亿元。
建银国际地产分析师王韧表示，银行贷款占开发商的资金比例往往超过三分之一，对大部分开发商而言，是最为重要的融资渠道。在信贷收缩的背景下，部分开发商的压力不言而喻。
另一方面，房地产企业在资本市场融资也面临一定困难。据统计，截至今年4月底，仅有中骏置业一家房地产企业成功在我国香港上市；今年截至目前，A股市场未有房地产公司获批上市。上市房企的再融资也受到了严格控制。2009年10月之后，证监会在审核房地产企业IPO与再融资过程中，增加了国土资源部出具意见的环节，再融资审核通过难度加大。
在银行贷款、资本市场融资等渠道受阻后，房企开始通过多种途径进行融资，缓解资金压力。2010年以来，恒大、雅居乐、金地、龙湖等大型房企拓展了优先票据、基金募集、境外融资等多种渠道融资。信托这一融资渠道也越来越受到房企青睐。近期，绿城中国、中华企业、新城地产等纷纷借道信托实现融资。
上海限价地块拍出高溢价
⊙中国证券网记者 李和裕 ○编辑 衡道庆
昨天下午，上海进行了楼市新政实施后首幅涉及限价房建设住宅用地的竞拍，最终由宁波宁兴房产和浙江新中源建设组成的联合体战胜其他10家报名企业竞得，总价6.94亿元，折合楼板价8861元/平方米，相对底价的溢价率为170%。业内认为，虽然土地市场上热情正在冷却，但开发商对于住宅用地的需求仍在。
此次出让的嘉定区江桥镇地块面积48978.4平方米，起始价为2.5714亿元，按照容积率1.6计算，起始楼板价仅为3281元/平方米。但该地块对未来将要开发的产品要求很高，包括全装修住宅面积应占30%以上、建筑节能应满足节能65%的标准，开发商还需要向政府提供占住宅建设总建筑面积5%比例的限价房，限价房的价格则为由政府有关部门确认的该地块住宅楼盘销售均价的60%。
纵观此前新政出台后上海进行的土地出让，松江区广富林地块价格缩水两成，杨浦区新江湾城地块底价成交，甚至今年首批预告推出的105幅土地中已有十多幅延期出让或者干脆终止……这些都在表明土地市场正在逐步冷却。“但此次的地块出让共有61家开发商领了申请表，最终11家前来竞拍，虽说溢价率与今年年初出让的同区域部分地块相比缩减不少，但毕竟是限价地块，成交价格也依然不低，说明目前住宅用地的需求仍在。”美联物业上海区总经理李志仁表示。
何谓土地增值税
■小贴士
土地增值税 是针对房地产项目的超额利润而设计的，意在调节土地增值收益。按照现行《土地增值税暂行条例》，土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照四级超率累进税率进行征收，税率在30%-60%之间，采取预征和清算相结合的征收方式。该税种于1994年开征，但由于预征率较低，很多房企在达到清算标准后又以各种方式推迟清算，土地增值税一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。（中国证券网）
开发商资金压力加大 或被迫降价
⊙中国证券网记者 于祥明 李和裕
○编辑 衡道庆
今年以来，部分地区已开始加强对房地产开发企业土地增值税的征管力度。多位开发商和业内人士向记者表示，国税总局此次明确土地增值税的清算有关细节，可能意味着将加紧推进相关工作，这无疑会使那些没有准备的开发商现金流迅速收紧。
“在楼市成交量大跌的情况下，土地增值税清算对开发商而言可谓雪上加霜。”北京阳光100常务副总裁范小冲说。他向记者直言，如果地方政府严格执行这一政策，开发商的现金压力势必大大增加，一些没有准备的中小开发商境遇将更难。
世联地产的分析师认为，土地增值税清算再加上房产税的酝酿，可能意味着未来房地产调控将由税收担纲。严格征收土地增值税，将会增加开发商囤地和捂盘的成本，对开发商的资金链产生压力，从而促使开发商加大开发力度、调整开发结构、加快市场供给。
中原地产华北区董事总经理李文杰认为，土地增值税清算将加速开发商现金流失，为此一些开发商可能不得不选择降价促销，以回笼资金。“开发商成本增加，可能会转嫁一部分给消费者，不过北京等地的细则中已指出，清算和稽查的范围是定价过高、涨幅过快的开发项目，看来主要目的还是打压虚高的房价。”世联地产有关分析师表示。
此前，广西、河南、厦门、重庆、北京等地相关部门已陆续出台措施，要求企业在规定期限内进行土地增值税清算，有的还提高土地增值税预征率、将核定征收改为查账征收等。
天相投资分析师表示，去年楼市销售火爆，2010年初开发商资金较为充裕，但这一局面未必能持续。“影响开发商资金链的，除了销售回款的进度和拿地外，还有政府后续对于开发商资金管理的政策。如果政府严格要求开发商将预售账款进行专户管理，并只用于对工程款的支付，也就是说开发商无法再占压建筑商的工程款，那么开发商即使不拿地，也有可能在三季度出现资金面紧张的局面。”
郑眼看盘：仍有反弹空间 重点关注楼市消息
周三A股缩量横走，几乎平收，沪综指收涨0.12%至2625.79点，沪深300指恰好平收于2813.94点，期指则微有升幅。从盘面看，地产股虽有震荡，但下档颇为扎实，为多头提供了一些底气。
外围方面，前一天虽然欧股惨跌，且美股前半盘也惨跌，但于尾市忽然发力，差不多回收跌幅，此为亚太股市周三走势提供些助力，我国港股周三上涨。A股可能有时会不跟风美股，却很难不跟风港股，因许多A股中的权重股带有H股。国内商品期货周三略显强势，多数品种小有上扬。
笔者昨日分析了若大涨应如何，若大跌又该如何，却忘了横盘这种情况。股指走势岂止是横盘，简直如一潭死水，多空双方炒家似乎均已睡着。大盘缩量情况一般预示割肉盘暂时住手，而抄底盘又不敢买入，大伙均在观望管理层动向，因所有人均知政策威力有时十分强大，至少能极大地左右短线走势。
关于楼市暂时没啥新消息，所以盘局能够维持。其他方面，据正道消息，我国将允许合格境外机构投资者（QFII）投资A股的股指期货。这条消息对未来A股可能影响深远，使信披可能更规范些。打比方说，我们很难想象老外做了期指后却冷不丁碰到半夜调升印花税之类的事情，做期指的机构碰到这种事可算是极冤了。
除此之外，由于参与方更多，且更多一些国际投资者，他们相对“天真”一些，所以可以预料的是，未来A股受美股走势影响会更大一些，对此投资者应有些心理准备，不能完全再按老经验来。
另据正道消息，我国将采取措施促进收入公平分配。对于股市，这应是长期利好，但短期效果可能有限，甚至可能损及部分大型垄断型国企的“利益”，并间接压制其股价。
总而言之，提振消费的要点在于减少那些“损不足而补有余”的政策，无论其多么隐秘都该立即停止。其实，目前证券市场也存在大量损不足而补有余的现象，比如创业板个股的大量“超募”，然后一部分个股又跌破发行价，好处尽让极少数人占去了。如果未来个别公司退市，这笔账真不知该如何去算。笔者并不反对贫富分化，只是十分反对因政策漏洞而人为地造成贫富分化。
关于股市后市，笔者认为左右短线走势的关键点还在于楼市动向，其他因素暂退居次要。农行发行股票可能会影响股指中线走势，使得此前机构收集筹码的急迫性下降，因如果想收集筹码，那么在农行上市前后应较容易。
操作上，投资者仍可逢急跌吸纳，逢阴跌就得谨慎些，接货时要少量分批去接。估计A股可能还会有些反弹空间，但期望值不要过大。另外，投资者还应注意开发商态度，如果他们强硬起来或神气活现起来，此时就不该买股了，应抛股离场，冷眼旁观他们“折腾”。(每日经济新闻)
基金已开始加仓 反弹就卖地产股
自房产新政推出后，上证指数已经跌了20%。公募基金成为地产股暴跌的“受害者”，欲“踏”反弹减仓。张栋 早报资料
多位来自基金的人士称，近段时间内，A股将以震荡为主，不会有较大波动幅度。一些基金开始试探性加仓，其看好的是同医改以及与保障房建设相关的上市公司。他们对近期杀跌厉害的地产银行股依然谨慎。
2500点震荡筑底
自房产新政后，上证指数已经跌了20%左右，市场处于人气低迷。由于政策的不明朗性，不少基金经理称，上证指数在未来两三个月内不会有大的波动。
“我认为在未来几个月内，A股会在2500点震荡筑底，因为从宏观政策上看，市场正处于观察期。”上投摩根投资副总监许运凯昨天说道。
他认为，近期宏观紧缩政策进入了一个观察期：目前央行共提了3次存款准备金。M1和M2从目前来看是往下走的。而从目前的CPI来看，短期内加息是小概率事件。其次，房地产新政后，从目前的反应来看，基本上在按意外的走势运行——首先是房地产股票下跌，然后是成交量下降，第三步才是房产价格的回落，但这需要一个较长的时间。
中欧基金研究部总监林钟斌表示：“在前期力度空前的房地产调控政策以及加息等预期之下，市场应声下跌，然而近期政策面出现了一些积极的转变，调控政策最严厉的时期也许已经过去了。”
大成基金研究部总监曹雄飞认为，未来一段时间内，上证指数会在2600点上下浮动10%。他说，在未来6个月内，市场不确定性因素会逐步下降，但在2个月内是否消失目前还看不清楚。但经济再出现一波回调的可能性很大。不过，这反而会延后刺激政策退出的时间表。
中欧基金研究部总监林钟斌认为，近期政策紧缩压力有所缓解，目前估值逐渐逼近2008年金融危机水平，市场或将迎来底部区间，短期以震荡为主，并存在反弹需求。
“在这个新平衡过程的形成过程中，我觉得A股总体上会保持一种震荡格局，投资上，A股存在跌出来的机会，以及涨上去的风险，目前看，我觉得A股较难出现大的趋势性行情。” 林钟斌说。
机构开始加仓
在大跌的同时，低仓位的基金亦开始逐渐加仓。曹雄飞则称，前期的大幅调整将给正在发行的基金提供一次绝佳的建仓机会。
凯石投资国投凯益投资经理许友胜说，2010年A股将呈现震荡走势，大机会应该是跌出来的。邓普顿、巴菲特等之所以能成功，在于他们把握住了每次市场过度下跌后的绝佳买入机会，从而成长为成功的投资者。
根据德胜基金研究中心5月20日测算的数据，各类以股票为主要投资方向的主动型基金平均仓位逐渐上升。可比主动股票基金平均仓位为75.5%，相比前周上升0.58%；偏股混合型基金加权平均仓位为70.27%，相比前周上升1.37%；配置混合型基金加权平均仓位63.21%，相比前周下降0.09%。
上海某大型基金人士告诉记者，由于前期仓位只有70%，因此在近期逐渐加仓至80%，“各只基金增加仓位的比例在5%到8%之间。”
与此同时，该基金人士还注意到，近期基金的销售主要来自机构客户。“银行那边每天大概只有十几万，而机构相对比较大。”
继续减仓地产股
中央在宣布地产调控后不久，国务院发布《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，文件进一步拓宽民间投资的领域和范围；住房和城乡建设部与地方政府签订2010年住房保障工作目标责任书，缓解市场对房地产上游行业的担忧。
700万套保障型住房，按照每套60平方米计算。新建面积基本上可以对冲中央政府对房地产的调控。某基金人士说，2009年的新开工面积则是9亿平方米。
因此，受益于保障型住房建设，上述基金人士看好与此相关的产业。“医药、消费电子、同保障性住房相关的产业都是我们资产的核心配置。”而抛出去的是近期杀跌较为厉害的地产股，“反弹的时候会卖掉地产股。”
尽管银行股目前只有7至8倍的市盈率，但基金目前仍持谨慎态度。“银行和地产占了市值40%的比例，而现在基金的配置在10%以下。”某基金人士透露称，主要是担心地方融资新平台带来银行坏账率的上升。（东方早报）
楼市利空或几近出尽 警惕楼市股市快速反转
房产税的消息已经进入不知是第几波的传闻周期了，市场在等待这个楼市调控最后的达摩克利斯之剑。而我们担心的是，这个所谓的大利空一旦推出，是否就会给市场利空出尽的预感，并带来股市和楼市的快速反转。
个案不能代表全部，但个案来自鲜活的市场一线。据了解，杭州楼市在上周末一改成交颓势，出现少有的买卖活跃场面。某豪宅物业推出35套江景住宅，当天预定率达到55％。市场人士称，杭州的豪宅成交火爆或也源于对上海房产税细则的另类演绎：如果按目前的传闻，房产税仅对新购物业征收，那么在正式执行之前，无疑会带来一波成交量的激增。
不过，在笔者看来，杭州的楼市回暖迹象可能还有另外的解读。据了解，浙江楼市新政出台一周后，杭州等地对第三套房的房贷政策初见松动。加上宏观面屡屡传出风声，市场预测为保护难得的宏观经济回暖，楼市调控或许已经进入冷静期。
调控的冷静期即是楼市回暖的重要基础。近期，市场上也确实出现了调控进入冷静期的一些迹象。比如，在北京出台房产新政细则之后，深圳、广州、重庆等地的细则都被冠以“温和”的定语。重庆房产特别消费税未被明确提及，仅表示“酝酿对个人房产收益征税”，同时也没有对贷款购买第三套及以上住房叫停，而是执行贷款首付款比例和贷款利率大幅度提高的信贷政策。
另有传闻称，上海房产税细则之所以慎之又慎，除了政策影响重大外，也有两种对立的声音僵持不下。一种声音支持尽快出台房产税，而另一种观点认为可以静观上海楼市调控的程度，如果已经调控到位，这一杀手锏或可延后推出。
地方政府为保护楼市稳定而大打政策太极拳，当然这里面有不可细数的苦衷。不过，一个令人担心的结局是，一旦房地产政策出台妥协性的“温和”趋向，楼市将不可避免地再次进入越调越涨的恶性循环。毕竟目前大量开发商囤房不卖，持价不降，都源于对这个所谓冷静期的预判。
“随着人民币对欧元的加速升值，这个月的对欧出口贸易听说就很难做。在这样的大形势下，要保持经济稳定就要求房地产市场不能快速下滑。”一位房地产企业高层称。房地产企业的这种和政策对赌的心理一直存在，这直接导致开发商在资金链已经趋紧的情况下继续坚守阵地。
当然，也有很多龙头房企并没有盲目乐观。有消息称，万科、保利等企业在内部会议上的判断越来越谨慎悲观。也许他们比中小房企更了解最高决策层在此轮楼市调控中的决心。
“这次对房地产市场的调控源于产业结构调整的大布局。应该说，金融危机的到来打乱了中国产业结构调整的计划。如果没有金融危机，这次以打击楼市、助力其他产业为目标的调控任务，早在2007年就可能得到深入。所以，不要简单看待此次宏观调控，即便是为了稳定宏观经济而继续刺激性政策，那也要与房地产调控划清界限。”一位北京房地产开发商称。（中国证券网）
A股开始筑底 地产有望迎来两至三个月反弹行情
⊙中证投资 徐辉 ○编辑 杨晓坤
应该说，在目前的整体环境下，投资者对于市场的担忧主要来自调控政策，而不是担忧市场整体估值过高，或者上市公司盈利出现超预期下降。不过，近期欧洲主权债务危机的蔓延，欧洲股市纷纷跌破年线这一牛熊分界线。这一事件推动了国内宏观调控政策的微妙变化，进而使得A股出现反弹的契机，这个过程中对宏观政策反应最强的地产股有望成为反弹先锋。
保增长还是调结构
要看外围形势
为何外围市场近期暴跌，而A股市场反而出现相对强势的运行呢？笔者认为其中逻辑还是清晰的。这跟前一段时间欧美股市上涨、A股调整的原因是一致的。因为中国选择保增长还是调结构，关键要看欧美经济运行情况，要看出口影响大不大。
具体而言，如果欧美情况非常好，中国就会利用这个机会来调整经济结构。事实上，这两三年中国的宏观政策要么选择保增长，要么选择调结构。在一段时间内政府可能会花更大的精力来保增长；而另一段时间之内，又会花更大的精力来调结构。而转换的节点就是观察欧美经济的运行，如果情况太差，就要保增长，因为出口肯定会差；否则，如果欧美情况好转，出口就有保障，就可以放手调整结构。
再看当前，欧美股市多数跌破年线，二次探底之声不绝于耳。高层领导上周明确指出，要防止负面效应的叠加风险。至此，应当说情况已经基本明晰，即政府可能再度调整宏观调控政策的力度。方向肯定是放松一些，但放松多少，则要看欧美的经济运行状况。从上周开始，宏观调控政策应该又进入了一个新的时期，这个时点正好对应于去年7月份。在这个时期，欧美股市和A股出现反向运行的几率是较大的。当然，前提是欧美不出现超级金融海啸。
地产股中级反弹
或已启动
既然政策调整已经明确，那么谁会对其反应最强烈呢？无疑是地产。在4月份的分析中，笔者明确指出地产股有可能在4月份或5月份见到中级底部。现在我认为中级底部已经在本周形成，未来地产股有可能迎来两至三个月的反弹行情。如果放眼十年，那么中国的地产股将是具有相当丰厚回报的一个板块。
首先，说地产股有短期反弹行情，指的是地产股面临一个调控政策出清的契机。从历史的情况看，这样的背景下地产股往往会有不错的表现。
当然，我们更应当从长远来看中国地产股的未来。毫无疑问，无论官方还是民间，对于中国存在巨大的住房需求，这一点是毋庸置疑的。笔者去年底的测算是，中国住房潜在需求在100亿平米，中金最近研究的成果是，中国潜在需求为180亿平米。这意味着每年7亿平米的生产量，需要25年才能完成。
从房价的中长期运行看，其一定是和GDP增速、人均收入增长成正比，所以，长远看房价上涨也是毋庸置疑的。考虑到当前和未来的政策，将导致地产商未来集中度大幅提升，这将使得现有开发商未来份额提升的机会显著增加。我们运用上述假定，2020年中国住宅销售面积将达到12亿平米，销售收入将7.8万亿（届时全国商品房均价预计6500元）。假定个别龙头地产商份额达到5%，则预示其销售收入将接近4000亿元，其市值也大体在这个水平上下。届时中国地产业上千亿市值的公司，应该不会少于10家。这意味着房地产行业的长期前景还是相当值得看好的。（中国证券网）
地产股4天吸金31.67亿 明星私募“抄底”忙
5月26日,尽管市场观望情绪较为浓重,但有6成房地产股股价上涨,各路资金对其再度蠢蠢欲动。据《证券日报》基金周刊最新统计,前期领跌的房地产板块近4个交易日里已经合计得到31.67亿元的资金净流入,成为近一周主力资金最青睐的板块。上海一明星私募基金经理在接受《证券日报》记者采访时表示,房地产板块这次既有资金在理性“抄底”,也不排除有资金只是短炒一把,由于政策的不明朗,明星私募目前也只能轻仓参与。
4天吸金31.67亿 明星私募仅少量参与
大盘自5月21日反弹以来,前期领跌的房地产板块在主力资金的推动下,不断震荡攀升。据《证券日报》基金周刊最新统计,5月21日,沪指自底部猛烈反弹,房地产板块有20.4亿元的资金净流入;5月24日,房地产板块继续担起了市场做多龙头,再度吸引了17.14亿元的资金净流入;5月25日,受房产税政策传闻的打击,有7.59亿元的资金选择从该板块逃离;5月26日,再度有1.72亿元的资金净流入房地产板块,该板块蓄势启动向上冲高拉动市场做多气氛开始活跃,天业股份、中关村、*ST海鸟、*ST中房股价大涨超过5%。
来自大智慧超赢数据显示,在近4个交易日里,单笔委托买卖超10万股或20万元的主力资金,合计净买入房地产股5.4亿元,仅次于机械设备板块的6.63亿元,屈居第二。
诚然,不管是大单资金还是小单资金,近期对房地产股的期望是一致的。
上海一明星私募基金经理在接受《证券日报》记者采访时表示:“目前地产股的反弹主要是因为部分资金在看到全球经济不振的背景下,我国房地产调控政策氛围可能会有所宽松。上周末真假利好频出,短期不会出台新政,这坚定了私募基金可少量参与地产股的决心。”私募排排网创始人李春瑜先生则表示:“房地产近几天的强势,应是一种短线反弹,未来还是要看政策调控的效果。”国金证券分析师曹旭特也有着同样观点:在行业调整过程中,上市公司的估值水平并不可靠,判断政策底部来指导投资更为保险。目前仅是政策进入短期平静期,随时有反复的可能,政策底部尚未达到。“因为行业基本面的调整从4月中旬开始,如此短的调整周期就放松对楼市的调控可能会导致前期调控成果的前功尽弃。我们认为政策底部还需要一段时间的等待以及地产新开工数据下滑的印证”。
理性投资+短炒资金 低估值高成长地产股“有戏”
“在地产股的评价中,土地储备增值形成企业的未来收益,但目前土地增值很多,而房价却受到控制,这必将使其收益变薄。”上海一明星私募基金经理谈到了地产股最新面临的尴尬局面。“前期地产板块跌得太多、太快,其估值已经处于历史低位,短期下跌可能性不大,抛盘也越来越少,一批抢反弹的资金看淡房地产股持续下跌便积极进驻。”他继续说道,“目前有不少房地产股价格已经低于潜在价值,理性投资者在把握整个行业发展趋势的基础上,对一批低市盈率、低市净率个股进行估算,认为在这个位置买入'不亏’。再加上短炒资金的助推,成就了房地产股反弹龙头的地位。”
不过,大部分明星私募对房地产板块慎之又慎。北京和聚投资掌门人李泽刚5月24日公开表示:“目前看不清楚底部在哪里,今年五月的大跌和去年八月的大跌不一样,这轮下跌背后隐含着对国内宏观经济的担忧,特别是对房地产的打压而牵动的相关产业的影响。我们在没有看清底部的时候还是选择观望,不会去抄底。”
“目前,房地产交易量已经大幅下滑,但同期的需求又很大。从这个角度看,政策强力抑制房地产需求到底对行业产生什么影响,仍不得而知。但政策对股市心理影响较大,投资者后市还是应密切关注政策面变化,不应盲目追高。”明星私募基金经理对《证券日报》补充道,“尽管市场做多氛围渐现,但整体市场环境并未改善,短线弹升空间相对有限,我们在操作上保持相对适宜的仓位结构。”（证券日报）
王亚伟黑五月受累金融地产股 风格突变重心未变
作为“史上最牛基金经理”、“公募基金第一人”、“中国的彼得·林奇”,华夏基金副总经理王亚伟是投资者心中的神。在很多投资者眼中,跟踪王亚伟买股,百万富翁不是梦;仅“王亚伟”三个字,就值三个涨停。也正因为此,关于王亚伟的一点风吹草动都会成为资本市场的焦点。这不,一季度王亚伟掌管的两只基金“稍微逊色了一点”,“亚伟迷”和媒体就称其“跌落神坛”。
王亚伟黑五月
至截稿时止,王亚伟掌管的两只配置型基金今年以来的业绩已经全部为负,其中名头最响的华夏大盘,在同类基金中的排名跌到第十八位,未能进入前十。
数据显示,华夏大盘整个4月份净值折损3.92%,在552只非货币/QDII类基金里排名第293位;3月底至今,净值折损则达到了5.87%,在上述排名中列第288位。华夏策略表现稍好,但4月份和3月底以来净值也损失了2.83%和4%,排到了第230名之后。
这一成绩不仅落后于许多公募同行,也比阳光私募逊色得多。
王亚伟这次栽在了金融和地产上。从一季度重仓股的情况分析,华夏大盘与华夏策略的前十大重仓股相似度非常高,且前七只几乎一致,基本上维持了去年年底重仓金融股的格局,两只基金在金融板块的投资市值分别占基金净值的26.15%和24.24%。
4月中旬以来,“史上最严厉房地产调控政策”出台,带领大盘大幅下跌,重挫了银行股。3月底至今,金融指数与地产指数分别下跌了24.64%和27.06%。以华夏大盘在这两个板块的市值占净值比计算,则分别给该基金造成了6.44%和4.25%的净值损失,合计损失约超过10%。
一直偏好中小盘股的王亚伟这次也被创业板套上了。
王亚伟重仓的是海普瑞。因坚信“之前很少见到这样好的医药企业”,王亚伟携其操盘的华夏大盘、华夏精选基金以148元每股的价格分别申购180万股海普瑞,最终获配近4万股;整个“华夏系”共有8只基金参与海普瑞新股网下申购,在所有基金中排名第一。
4月以来,由于受到即将启动直接快速退市机制等消息的影响,聚集在创业板板块周围的投机气氛快速消散,使得这一板块出现大幅回调,新股出现集中破发。至截稿时止,小盘新股破发比例已超过四成。很多机构深套其中。王亚伟也未能幸免。
王氏投资逻辑
放着市盈率15倍的保利地产不买,偏要买70倍的海普瑞,这是王亚伟的风格。
一直以来,王亚伟以超个性的选股择时能力著名。其个性在于喜好重仓冷门股、资产重组股、业绩平庸股,且重仓的个股都缺乏合理的投资逻辑。“业绩不突出,甚至很差,可它们往往超越大盘、超越行业大幅上涨。王的买入与卖出的时机恰到好处,鲜有失误。比如最近的武汉塑料,其刚公告拟注入武汉广电资产,华夏系基金重仓600万股,是前十大股东中的唯一公募基金,时点踏得极其准。”万联证券分析师陈荣新告诉时代周报记者。
以成就王亚伟经典的岳阳兴长为例。自2006年三季度起,王亚伟的华夏大盘精选就开始购入岳阳兴长股份,2007年年末一度持有高达766.4万股。也就是在2007年一季度,岳阳兴长公告与湖南高桥公司达成重组意向,股价演绎了连续10次涨停的神话,王亚伟在该股上收获了10倍收益。
对于王亚伟的这种风格偏好,有基金观察人士告诉时代周报记者,与其在华夏证券北京东四营业部担任研究部经理的经历有关。营业部不同于自营部、研究院与资产管理部,一方面直接与大量大客户接触,为他日后铺设的人脉网络奠定了基础,但另一方面,也耳濡目染一些庄股时代的操作手法。
王亚伟自己也表示,关注重组股,是因为这是我国证券市场特定阶段的产物;但他从不依据内幕消息投资重组股,选重组概念股他主要依靠公开信息、合理推测、组合投资三大方式去判断。
但仅靠公开信息能屡屡踏得那么准？成功操作率竟然高达90%,简直有如神助。诸如*ST昌河、岳阳兴长等重组涉及中外合资企业的股权变动以及一系列不确定性因素,王亚伟却准时进场。
“要知道投资重组公司难度不是一般的大。不仅要从大股东的角度思考,还要兼顾到地方政府的态度,以及重组第三方的实力,要了解这些并非一日之功。如果是一家公司就算了,王亚伟总是一篮子一篮子地投。而且重仓的品种差异也很大。如恒生电子、吉林敖东、金牛能源、中材国际等,完全分属不同的行业。”有券商分析师告诉时代周报记者。
“当然,在华夏,王亚伟已经身兼华夏基金投资策略委员会主席,程序上的方便也很正常,而且王亚伟做到今天,肯定有自己的一套信息源。”上述券商分析师告诉时代周报记者。
不过,以投资绩平、绩差股成名的私募道邦投资董事长林荣时就坚信王亚伟未必有内幕消息,“基金经理几乎都有自己的信息源,为何大部分人难以复制王亚伟的成功？因为他们没有花巨大的时间用于学习、思考、判断上,且耐心不足。”
有业内人士透露,王亚伟对上市公司的调研方式确实是剑走偏锋。“他都是与当地政府交流,把握行业背景,很少与上市公司正面接触。这样不仅避嫌所谓内幕交易,更能准确把握行业地位。”
尽管谨慎,但树大招风的华夏基金曾在09年一度被传出遭证监会调查。同时,传出了私募自爆帮其护盘的消息。“王亚伟选的股票一般有潜在重组题材,不少是炒作的好股票,所以私募们乐意接盘,然后相互对倒,共同抬轿把基金净值做高。在这个产业链中,也有出现亏损的情况,华夏基金会予以补偿”。该私募称。
风格突变？
王亚伟曾是安徽省1989年高考理科状元,在清华求学期间就对股市表现出强烈的兴趣。1995年下半年加盟华夏证券,1998年加盟刚筹建的华夏基金,自此踏上专业的投资管理之路。
王亚伟为媒体津津乐道的一段经历是其在华夏证券北京东四营业部担任研究部经理。当时这个全国最大的营业部,总经理是之后人称"基金教父"的华夏基金总经理范勇宏。王亚伟正是深得范勇宏赏识,才很快被提拔。
众所周知,公募基金一般很难为非常有个性的人自由发挥、树立个人品牌提供充分的自主空间。多少公募基金经理都因此“奔私”了,王亚伟却依然坚守。因为华夏一定程度上很好保护了王的风格。
比如,华夏大盘名为大盘,选择的多为小盘股。名为开放式基金,到目前为止都是暂停申购。“其他公司发生这样的事情一般早就查了,但是华夏大盘照做不误、没受任何影响。”基金观察人士称。
有投资者戏言,华夏大盘精选基金只是一个高级展览品。“其实这不足为奇。一般大的基金公司都有意打造专属自己的旗舰基金。华夏利用其资金优势,协助王亚伟把华夏大盘基金净值增长率做上去,可以为华夏带来极大的品牌效应。”一位券商分析师告诉时代周报记者。
也有业内人士认为,华夏对王亚伟的偏爱一定程度上造成了后来很多基金经理的出走。像华夏红利、华夏复兴两只基金的“掌门人”孙建冬及华夏成长基金经理巩怀志、华夏稳增基金经理张龙。“有基金经理觉得自己在王亚伟的压制下难有成绩”。
但王亚伟去年年底一反常态开始重仓银行股,让投资者产生联想。众所周知,金融保险股一直是基金的压箱货。华夏大盘过往的季报也显示,王亚伟很少对金融保险类个股感冒。王亚伟以前也说“自己不会买银行股”。所以年初在银行业因再融资问题令大多数投资者避之唯恐不及的情况下,王的重仓一度让投资者不解。事后,正是由于这些所谓的低估值的金融股的下跌,拖累了其基金业绩。
“其实,从一季报持股显示,王亚伟在去年年底重仓的是工商银行、建设银行以及交通银行类国有银行股。应该只是从安全边际的角度考虑,并非多么看好。在年初那种行情下,我去基金路演反复强调重仓国有银行的意义。在看不清形势的话当然买国有银行最保险,是不得已而为之的,基金不能空仓。王亚伟自己管的两个基金,都是小基金,可以搞点奇特的品种,但华夏的其它大基金,只能买跌得少的国有银行。”万联证券银行业分析师李双武告诉时代周报记者。
当然,银行股目前低估,从资产组合角度,基金也有配置的理由。但是王亚伟风格太强烈了,突然转变难免有不同怀疑的声音。
上述基金观察人士提醒时代周报记者注意,去年底王亚伟开始加仓银行股之前刚好“监管层检查其内幕交易的传闻刚告一段落。王亚伟也许不是真的看好银行股,而是摆出一个姿态给市场看,让市场认为王亚伟买股票与一般基金不同,采取的是逆向策略,这样子可以化解市场对王亚伟可能存在内幕交易的质疑。
某大型基金公司投资总监告诉时代周报记者,其实当时在很多基金公司内部,关于蓝筹股还是题材股都有很大的争议,基本已经无法形成一个统一的投资思路。不排除华夏基金当时也有类似的争议。
从公开数据来看,交银施罗德、博时、华夏、兴业及一些中型基金公司持有的大盘蓝筹股较多,业绩相对较差。相较而言,金融地产造成损失约10%,华夏大盘净值却只下跌5.87%。也说明了并非重心转变。
“而事实也证明了,这个市场还是适合王亚伟的。”上述基金业观察人士告诉时代周报记者。
对于“王亚伟跌落神坛”的说法,德圣基金首席分析师江赛春告诉时代周报记者:“其实,如果年底业绩大幅下滑,大家这样说还是可以理解的,但现在这种阶段性的下滑不足为奇。维持这么长时间已经是奇迹了。每个人都有失手的时候。可是谁叫王亚伟是明星基金经理呢？”（时代周报）
地产估值已经跌到历史低位 基金意欲“抄底”地产股
尽管市场还在持续震荡中，不过已有乐观的基金经理表示准备抄底地产。“现在很多股票的估值已经跌到了历史的低位，地产股将是我们接下来增仓的主要方向。”上投摩根投资副总监许运凯在昨日的新闻发布会上信誓旦旦地表示。
许运凯提出，市场在未来的三个月内仍将围绕2500点震荡筑底。“宏观政策正在进入一个观望期，而加息只是小概率事件；从产业政策看，目前国家调控产能过剩，房地产政策调控力度也很大，但对于经济过热的担心已经比前期要好得多；从估值看，很多股票都处于一个历史最低值，鉴于地产股下调空间也并不大，地产股还是值得配置。”
此外，抓住经济结构转型期间的机会同样在基金经理间达到共识。
大成基金研究部总监曹雄飞在接受《国际金融报》记者采访时表示，整个2010年，市场最重要的特点就是转型性、结构性。在政府调结构的大背景下，股市结构性的特征也非常明显，但经济转型并不意味着熊市，历史经验反而表明，每一次政策的大变革都会带来一次新的经济增长点，在这个时期，从企业的财务数据来看，其业绩可能还将处于历史最好时期。而在制度变革的大背景下，会带来很多主题投资机会。
“我们目前仓位并不高，在今后的一段日子里，我们将逐步增加对建材、家电、接卸、钢铁、新材料等板块的投入。”许运凯表示。
不过，基金经理们也在采访中表示，转型期的市场短期震荡会进一步加剧，只有认清结构性市场的重要特点，采用正确的投资策略，才能抓住震荡市场中的结构性机会。曹雄飞认为，长期来看，中国是全球增长最快的经济体，也是全球最安全的经济体，前期的大幅调整给最近的新基金提供一次绝佳的建仓机会，其将在未来的配置中平衡股票的成长性和估值水平，将一部分资产紧盯股市大幅波动中一些未来盈利增长明确的行业和个股机会。（国际金融报）
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