主题：李彬海离任保利地产


　　执掌保利地产(11.44,-0.29,-2.47%)18年，现年61岁的保利地产董事长李彬海行将卸任。

　　保利内部人士证实了李彬海将离任退休的消息，该内部人士称，新董事长将在月底的董事会上选举产生。据本报了解，保利地产总经理宋广菊将接任李彬海成为保利地产新任董事长。

　　晚年的扩张

　　作为央企掌门人，年过60的李彬海已到正常退休年龄，但执掌保利地产18年，李彬海的离任仍显突兀。在大多数房地产人士眼中，保利自2006年上市以来，一直处于强势的扩张期，李彬海带领保利迅速进入地产企业规模三甲之列。

　　李彬海的履历并不复杂，出身军旅，1992年奉命组建保利南方集团房地产部 (即广州保利地产)，此后执掌保利地产长达18年之久。1999年，保利集团“脱军”，转身央企，李彬海亦转业，脱离军人身份。2002年，保利地产股份制改造完成，负责保利集团旗下房地产开发业务，李彬海出任董事长至今，与之同时，李彬海兼任保利集团总经济师。

　　然而，李彬海和保利地产真正意义上为人所知是在2006年底保利地产上市之后。

　　自2006年底到2010年初短短的三年半时间内，保利地产销售额从83.65亿元上升至433.82亿元，总资产亦从2006年的164亿元上升至2009年的898亿元，开始成为国内房地产界真正意义上 “央企大佬”。

　　但保利地产上市之后的超常规发展亦常为人诟病，其主要原因是，保利地产呈现出高效融资与“地王”效应的循环。

　　上市后，保利地产通过IPO、增发及发债等方式已融资超过300亿元，另一方面，保利地产2009年在全国主要土地市场拿下17幅土地，位于北京、上海、重庆杭州等9个城市，涉及资金191亿元，其中超过10亿元以上的地块多达8幅。2009年，保利全年土地储备楼面地价均价突破3000元/平方米。

　　2010年初，保利进一步加快其拿地步伐，仅一季度，保利新增项目就多达9个，其中包括3月17日，保利以50.4亿元拿下的北京大望京村环境整治土地储备项目4号、5号地。保利地产土地储备亦从2006年末的807万平方米增至2009年末的4100万平方米，全年在建规模亦提升至1223万平方米，同时，其土地储备的平均价格亦突破3000元/平方米。

　　2009年，保利成为唯一一家能在北京、上海、广州销售列入前三的房地产企业，然而保利布局似乎仍未完成，自2009年以来，保利对重点二线城市以及商业地产的布局开始加速。

　　李彬海式保利

　　执掌保利18年，由军人到央企领导者甚至一个纯粹商人的转换并非仅仅体现在改革背景下的身份变化。与大多数中国地产企业一样，在市场化初期混沌状态下成长起来的李彬海和保利地产恰恰提供了中国第一代地产企业成长的样本。样本的意义在于商业眼光与资源平台的整合。李彬海式的保利正是如此。

　　在上世纪90年代保利地产成立之初，李彬海选择的是一手找钱，一手找地的方式。李彬海最初的想法是同期多项目的土地储备实现跨越式的发展。

　　但保利地产第一个项目广州红棉花园遇到了困难，当时仅旧厂搬迁费用就高达6000万元。原本仅有7000万元现金的保利，不得不面临仅有1000万元流动资金但有多个项目同时操作的紧张局面。在此背景之下，保利选择了出售手中部分项目股权获取现金流。

　　在公司成立三年后的1995年，保利已经形成开发能力，并完成了广州保利花园、保利白云山(14.62,0.51,3.61%)庄等项目的开发。此后，通过合作低成本拿地，快速开发快速周转成为保利扩张基础。

　　在首创集团董事长刘晓光看来，保利眼光极好，对房地产本质的认知及把握到位，并由此在2000年后完成了全国布局。这为保利日后的爆发奠定了基础。

　　保利地产的低成本扩张路线源于保利集团自身的优势，贸易出身的保利集团早已在全国布局，保利地产的成长路线图正是与保利集团的区域性贸易合作伙伴共同在当地获取土地资源合作开发。此种开发模式的优势在于，土地成本低廉，但地段与位置均处于城市核心区域甚至高增长区域。同时，在北京、上海等一线城市，保利地产利用商业地产土地资源带动住宅地产落地。

　　2002年，李彬海为保利设计了十年蓝图，以广州、北京、上海为核心，区域式辐射发展概念被提上日程，此后保利迅速完成全国布局，直至保利上市前期土地储备已超过800万平方米。2006年，保利上市，此前保利布局优势开始爆发，另一层面保利在资本市场上高效融资的优势开始凸显，此时保利开始频频出现在各地土地招拍挂市场，利用其资本优势抢占市场空间。

　　至此，李彬海在保利地产成为公众上市公司之后，塑造了一个强势央企的形象。



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