主题：移植海外经验 中国建筑抢入内地保障房

　　大多数开发商可能视保障房建设为鸡肋，而中国建筑股份有限公司(601668.SH，下称“中国建筑”)却计划做大保障房份额，获得新的市场机遇。

　　中国建筑董秘孟庆禹日前接受本报记者采访时，解释了中国建筑不愿当地王，并以其建筑工程承建和房地产开发两大主业为基础，积极参与保障房建设的想法。

　　过去20多年来，中国建筑在海外承建了大量的保障性住房。未来，中国建筑亦希望把海外的经验推广到国内。进而对公司的房地产业务作出更清晰的划分，其中子公司中海地产专注于做中高端住宅，中建地产和工程承建业务线将着力于扮演境内保障房供应商的角色。

　　回归最初的梦想

　　在万亿规模的保障房市场面前，曾一度涉足地王争夺战中的中国建筑意欲战略回归。作为去年全球资本市场IPO的第二大单，中国建筑2009年首次公开发行人民币普通股120亿股，获得扣除发行费用后募集资金净额492.2亿元。

　　房地产市场的大起大落，令中国建筑陷入两难境地。中国建筑刚刚卸任不久的前任董事长孙文杰就曾在接受记者采访时表示：一方面，企业必须去争夺优质的土地储备，这是房地产企业的核心竞争力；另一方面，拿了地王，同样痛苦。他表示，中国建筑在今年6月份前不当地王。

　　诺言背后，中国建筑正在酝酿一场战略上的变革。中建地产设立当初的定位是希望能够成为大众精品工程和保障性住房的供应商。2007年，根据集团整体上市的需要，中建地产组建，代表中建股份负责经营管理全系统不含中海地产的房地产业务。除中海地产品牌外，中建系旗下所有房地产业务的品牌都叫中建地产。

　　在2008年的政协提案中，孙文杰希望国家能在现有的一些大的国有地产建筑企业中挑选、培育一些企业做保障房的供应商，让无论低收入抑或中等收入的人住在房价不高、品质却照样很好的房子里。

　　但梦想比照现实，尚有距离，实现梦想的土壤也尚不完备。公开数据显示，2009年8月底，保障性住房实际完成的投资只有300多亿元，完成率只有23.6%。中央财政投资绝大部分已经到位，而地方政府却没有完成预期的目标。9000亿保障性住房投资背景下，学者所预言的中国“公屋时代”迟迟没有到来。

　　墙外开花

　　中国建筑在境外建设了庞大的保障房。仅香港，几乎每18个香港同胞中，就有1人住在中国建筑制造的房子当中。

　　中国建筑于1982年6月20日和2006年12月29日分别在香港地区和澳门地区开始承建公屋项目(香港政府廉租屋一般称谓)和社屋项目(澳门政府廉租屋一般称谓)，共计完成64个公屋与社屋项目，合计建筑面积达8,048,300平方米、提供106,395个住宅单位，可供约32万人居住，项目合同金额累计达306亿港元。

　　中国建筑在港澳地区的公屋和社屋承建业务量占整个公司营业额的17%，占房建业务的36%。公屋及社屋承建业务由于是港澳政府工程，风险最低，经营收入一直表现平稳，为企业发展提供了良好的现金流支持。

　　此外，中国建筑在新加坡(当地政府称保障性住宅为组屋工程)、阿尔及利亚、利比亚都有大量保障房的建设任务。中国建筑还曾和美国地方政府谈过保障房业务。

　　在阿尔及利亚曾流传着一段关于中建总公司的佳话：2003年阿国大地震，而由中建承建的住房工程无一毁坏，于是中建在阿国成为“精品工程”的代名词。中建目前是阿国最大的国际建筑承包商。

　　中国建筑所承建的保障房项目曾多次在香港、澳门、新加坡获奖。但在国内保障房建设领域，中建建筑远未形成规模效应以及与国外相当的影响力。

　　新上任的中国建筑领军人易军董事长曾在多个场合表示，希望将中国建筑在国外建设保障住宅的经验推进到国内。

　　寻找新机遇

　　5月19日，住房和城乡建设部与各省、自治区、直辖市人民政府以及新疆生产建设兵团签订2010年住房保障工作目标责任书。按照要求，2010年全国共建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户，均比去年有较大幅度增加。保障房建设高潮正逐步到来。

　　国泰君安分析师孙建平认为，由于地方与中央政府主管部门签订了责任书，且明确年底考核和问责，所以2010 年580万套保障房棚户房、120套农危房的建设有望完成，好于以往。根据假设和测算，2010年580万套保障房、120万套农危房的投资额约3500亿元。2010年或者今后每年投资3500亿元保障房等，投资资金来源没有缺口。包括：中央财政补助1050亿元，地方土地出让金1000亿元以上，地方国债或公积金收益，占投资70%-80%的银行贷款等。按照香港的成熟模式和重庆探索的模式，保障房投资也可吸引纯粹以盈利为目的的开发商适当参与投资。

　　建议虽好，但对于保障性住房的建设，不少开发商都存在困惑。一位不愿透露姓名的北京国企高层对本报记者表示，建设保障性住房，企业很难有利润。2007年，曾有多家民企、国企热情地投入到限价房建设潮中，但随后2008年金融危机到来时，房地产业遭遇深度调整，周边商品房的价格甚至低于限价房。北京、广州等地都出现了退房事件。企业希望通过限价房的建设获得更多的政府资源和银行信贷方面的支持，但调控到来时，银行也不认“旧情”。一旦建材价格上涨，企业甚至要去“贴钱”建设。而企业参与保障房建设路径同样不清晰。

　　追求利润是企业的本能，在此局面下，中国建筑为何仍如此心甘情愿的表示愿意大举介入一个可能亏损领域？

　　据中国建筑高层透露，未来中国的商品房销售有风险，而保障房的销售没有风险。无论是开发还是承建政府保障住宅工程，资金回收有保证。中国建筑有自己的施工团队和设计团队，建筑成本上可以有所控制。尽管毛利率不高，但通过做大规模，仍旧可以获得较大的利润。

　　最重要的是，中国建筑以自身城市建设综合运营商的优势，可以通过保障房建设的模式获得其他的建设机会。如果地方政府缺资金，中国建筑可先将保障性住房建起来，地方政府以一些配套资源作为交换。如果算整体的利润，也会很可观，重要的是长期稳定可靠。

　　据中国建筑4月23日公告，公司已与西安沣渭新区签订战略合作协议。双方拟就新区内房地产开发、城中村改造、规划设计监理、房屋建筑工程、基础设施建设、园林景观工程等业务领域展开合作，其中包括沣渭国际大厦、秦阿房宫遗址公园等标志性项目，涉及投资规模100亿元。据透露，其中包含大片的保障房建设项目。

　　另据本报记者了解，未来，中国建筑或将更多的尝试通过保障房项目来撬动城市新区综合开发业务。而中国建筑也希望借此探索出一条企业参与建设保障房的良性商业模式。



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