主题：中国铁建地产借势扩张

　在楼市下行之际，手中资金充裕的开发商通常开始思考反周期运作的路子，“熊市拿地、借势扩张”。隶属国资委的中国铁建(601186)旗下全资子公司中铁建房地产集团有限公司（中国铁建地产）似乎便属此类。

　　在2009年火爆的土地市场上，总也绕不开的话题是“央企”和“地王”，同样作为央企的中国铁建地产却交了一份颗粒无收的“白卷”。
时间进入2010年，央企和地王现象曾一度引起中央高层关注，并催动新一轮调控加速出台。而此时的中国铁建地产却逐渐浮出水面。

　　5月21日，中国铁建房地产集团斥资16.7亿元，将成都两宗优质地块收入囊中，成交楼面价相比近年同等区域地块约低20%，被许多业内人士认为是“只赚不赔”的买卖。今年以来，中国铁建地产已经在北京、成都、杭州等城市拿下六宗土地，斥资近80亿元，扩张趋势引人瞩目。

　　作为国资委名单上16家以地产业务为主的央企之一，中国铁建的发展早就引发了业界关注。对此，中国铁建总裁赵广发表示，今后会积极拓展房地产市场，并会考虑收购其他央企所退出的非核心房地产项目，只是暂时还未有具体行动。

　　然而，中国铁建旗下房地产业务分散，截至2009年10月末，在全国20余个城市持有30余个开发项目。但作为其房地产业务板块中的龙头———中国铁建地产截至2009年底拥有项目11个，和同为16家保留房地产业务的保利、华润、中海等央企相距甚远。

　　跌势中快速补仓

　　1月7日，北京土地市场新年“首秀”，丰台区黄土岗居住用地出让。这宗规划建筑面积近25万平方米且位于南四环以内的地块，位置不错，但当日仅吸引来中国铁建地产、福建融侨、东亚地产、金地、北京住总和水木天成联合体五家开发商竞价，场面颇显冷清。虽然竞价过程一波三折，但中国铁建地产在与金地的较量中以19.85亿元的最后报价胜出。

　　一个月之后，中国铁建地产南下转战杭州市场，在2月11日杭州市2010年首次住宅用地出让中，历经十几轮竞价，耗资28.06亿元拿下位于拱墅区北部的“杭政储出2010年1、2号地块”，规划建筑面积27.2万平方米。这也标志着中国铁建地产吹响了进军长三角区域的开发号角，足见其扩张速度正在提速。

　　躲过3月份的地价高企，4月份成为供地“空白期”，而此时的中国铁建地产并未停下扩张的脚步。4月6日，中国铁建地产正式宣布收购长沙山语城项目合作方全部股权，并将其更名为中国铁建·山语城。该项目占地44.6公顷，总建筑面积91.7万平方米，位于长沙市开福区芙蓉北路与北二环交界处，自然环境在当地属于上佳。

　　当5月份土地供应市场重新开闸时，迫于新政的震慑威力，加上78家被清退房地产非主业央企风光不再，此时的土地市场已呈降温之势。

　　广州某代理机构负责人韩世同表示，对于那些手中有钱、手里地不多、当初土地吃进价不高的开发商来说，此时是“补仓”的最佳时机。

　　5月20日，中国铁建地产在北京再度出手，以14.6亿元取得房山区长阳镇起步区6号地居住项目。据其相关负责人介绍，至此他们在北京的项目已增加为4个。

　　与北京房山拿地仅一天之隔，在新政出台后成都市的首次土地公开拍卖会上，中国铁建地产又迅速以16.7亿元的报价吃进223亩。

　　当中国铁建地产越来越“受人关注”时，其市场发展部部长楼英瑞苦笑着告诉《中国建设报·中国住房》记者：“刚刚过去的2009年，我们在全国土地市场上一块地都没拿着。”

　　宁缺毋滥式扩张？

　　在2009年的土地交易市场上，中国铁建地产相关负责人强调是“没拿上土地”，言外之意并不是没去拿。在北京土地市场的每次交易，基本都能看到中国铁建地产的身影，足以证明其从不缺乏拿地热情，只是在多数时候充当了“陪读”的角色。

　　不过，2010年年初，中国铁建副总裁范德就曾要求中国铁建地产，“宁可少拿一块地，不可错拿一块地”。

　　1月21日中海地产以59.7亿元将北京丰台区六圈A居住项目吞下；4月28日，天津“津南（挂）2010-11”地块以70.5亿元被富力地产竞得。殊不知，在这两宗“优质地块”的竞价中“功亏一篑”的正是中国铁建地产，其报价分别达到50亿元和70亿元。该公司相关负责人表示，任何时候都要坚持理性拿地、不做地王，严格防范和控制拿地风险。

　　拿下北京丰台黄土岗地块时，楼英瑞同样表示：“如果再多一轮竞价，也会超过我们所能承受的底线。”

　　回顾中国铁建地产今年以来所拿地块，成都两宗地块楼面价不仅低于公司预期，而且比周边地块楼面价也低近两成；北京两宗地虽然利润空间不大，但相关负责人表示，他们拥有自己的施工队伍，可以通过内部整合减少部分开支，增加利润；杭州作为企业挺进长三角的起步区，地块不仅望山亲水，而且紧邻高校。

　　中国铁建随后发布的补充公告也指出，公司所获取土地价格相对合理，风险可控，没有一个是“地王”项目。

　　地产板块整合待解

　　中国铁建地产背靠世界500强企业———中国铁建，资金实力雄厚，又是16家被国资委保留的以房地产业务为主的央企之一。但实际上，房地产业务仅仅是中国铁建的新兴板块之一。

　　中国铁建年报显示，2009年房地产业务仅占集团整体盈利的3%，中国铁建地产也不过是其房地产板块中的一部分。

　　据《中国建设报·中国住房》记者了解，中国铁建旗下的十四局、二十二局和中铁建设集团等企业均不同程度地涉足了房地产业务，但由于国企的体制问题，整合起来仍然比较麻烦。

　　中国铁建董事长李国瑞曾强调，要以中国铁建地产为核心，合力发展房地产业务，打造地产品牌。没有搞过房地产的集团公司进入房地产业，千万要慎重。

　　据悉，中国铁建的目标是将房地产板块构建成以中国铁建地产为龙头、以各集团专业房地产公司为支撑的“大地产”格局。有分析人士称，目前来看，这种“大地产”的格局短期内尚难形成。

　　而范德在强调中国铁建地产严控风险的同时也指出，要加快区域公司、城市公司的建设步伐，对于计划进入的城市，要尽快布点，设立区域公司，为下一步拿地打好基础、做好准备。

　　消息人士分析，如何将地产板块做大做强，中国铁建还需内部整合，中国铁建地产也应相机而动。然而中国铁建地产给本报的回复却是，中国铁建鼓励有条件的集团公司积极稳妥开展地产业务，不存在中国铁建地产整合其他集团公司地产业务的问题。



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