主题：房地产：个别城市楼盘降价后销量有效果

　　近期北京等个别一线城市部分开发商降价促销，降幅约在15%左右(相对于4月中高点价格)，目前看，降价达到明显的促销效果。

　　我们观察到：保利地产在北京的中低端项目连续低开，均获得非常好的销售业绩。例如南五环外的保利茉莉公馆和远郊县的保利云水名苑，相比高点降价15%左右。

　　一手销量与上周基本持平，北京一手住宅销量环比上升50%：其中一线城市下降3%，二线城市上升4%，重庆、惠州、杭州、广州、天津、北京等城市环比回升。

　　一手房销量本周同比下降54%：其中一线城市同比下降63%，二线下降46%，杭深苏宁降幅仍在60%以上。10年初至今累计一手房成交量整体同比下降28%，其中一线城市下降38%，二线下降21%。

　　二手房销量本周环比下降3%，同比下降63%：其中北京、深圳、天津环比分别上升6%、10%、4%；武汉、杭州分别下降48%、2%。

　　供应量及去化时间：近期由于销量快速下滑后渐稳，去化时间也基本稳定在13个月左右。一手房整体可售面积仍处于低位，同比下降16%，相对四月中旬的最低点上升11%。二手房可售面积上升速度更快，上海的二手挂牌量相对4月中政策出台之前上升了42%。

　　目前A股主流房地产公司估值具一定安全边际，与04-05年估值基本相当。一线地产10年PE12倍，RNAV折价26%；二线地产10年PE 13倍，RNAV折价21%。整体主流开发类10年13倍，RNAV折价24%，PB2.7倍；出租类10年20倍，RNAV折价18%，PB2.3倍。

　　下半年投资逻辑：股价和房价处于勺形关系后期。股价和房价将经历先房价下跌引起股价下跌的短阶段，然后经历房价下跌引起股价上涨的长阶段。房价下跌将降低政策风险，地产股价将有中期投资机会。

　　销量对降价的反应通常经历三个阶段：降价增加销量(降价有效果)、降价减少销量(降价无效果)和持续降价增加销量(降价又有效果).

　　6月底开始部分区域楼盘比3-4月高点降价15%左右，销量有放大效果，行业是否会经历降价没效果(即降价减少销量)阶段有待观察。

　　维持行业中性评级，股价接近底部区域，但有一定的继续下降风险。随着房价的继续下行，可以逐步考虑中长期战略性建仓的机会。

　　短期建议关注商业地产股票，推荐阳光股份、张江高科和金融街，关注世茂股份；推荐“X+地产”的代表中国宝安、建发股份。



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