主题：任志强呼吁数百开发商:配合政府 赶紧降价


　　“我都‘从了’，你们也‘从了’吧。”华远总裁任志强8月12日在《每日经济新闻》联合观点新媒体举办的博鳌房地产论坛上调侃了一句。

　　昨日（8月16日），中房信集团提供给《每日经济新闻》记者最新的一组数据显示，上海目前已有十余个楼盘以周边房价七五折乃至更低的价格销售，同时在杭州也有楼盘大幅度降价促销。

　　目前，从20多家房地产公司公布的半年财报可见，各家公司目前的现金情况完全可应付公司的短期债务，甚至将销售目标下调至原来的八成后，依然“不差钱”。既不缺钱，开发商为何还要降价促销？一家开发商公共事务关系部负责人表示，“这是为了业绩”。另一种解释是开发商只有降价销售，才可能不出台更严厉的调控措施。

　　樊纲告诫开发商:别以为你能力大 市场力量比你大

　　上海多家开发商“大手笔”降价

　　7月底开始“收阳”的上海楼市，出现了新一波的降价促销，其中一些开发商还施展了“大手笔”，多个项目直降4000元/平方米～7000元/平方米。

　　中房信集团最新的统计数据显示，成交面积排名前5的楼盘都出现了价格“大跳水”。排名第一的中环1号以17645元/平方米的价格成交了236套房源，而该楼盘在7月成交的39套房源均价为19835元/平方米，6月成交的34套房源均价高达23160元/平方米。两个月之内高达23.8%的跌幅或是该楼盘热销的主要原因。

　　新浦江城三期是全新上市的房源，上周以18687元/平方米的价格成交了144套房源，排名第二，房源包括联排别墅、复式房和普通公寓。《每日经济新闻》记者发现，该案3月21日推的二期普通公寓价格高达1.8万元/平方米～2万元/平方米。此外，在目前市场上，该盘一期二手房普通公寓的交易价格也在1.8万元/平方米～2万元/平方米之间。相比之下，新一批楼盘的价格降幅在3000元/平方米左右，跌幅接近中环1号。

　　此外，中环1号开发商旗下的公司几乎全线降价销售。锦绣华城新一批报价为3.5万/平方米～3.8万/平方米的房源中有两栋打8折出售，目前已成交的63套房源均价为26993元/平方米。之前报价24000元/平方米的大华蓝郡，最终以20223元/的价格对外出售了两栋房源共83套。

　　对此，中房信集团分析师薛建雄表示，目前，上海地区以8折甚至更低价格促销楼盘多达十多个，并且有继续扩大之势。

杭州打响“存就抵”促销战

　　此外在杭州，开发商发起“存就抵”的降价大战。7月18日开盘的保利东湾，截至昨日已几乎售罄，281套房源仅剩两套可售。杭州透明售房网统计显示，279套成交房源平均售价为12432元/平方米，该房价相比该楼盘6月14日的成交均价18544元/平方米已下降近20%。购房者几乎都是冲着公司“存5万抵25万”的超大优惠去的。

　　8月8日，位于杭州之江的高尔夫景观公寓，新帝朗郡推出10套特惠房源，也进行“存5万抵30万”的优惠，相较之前在售均价18000元/平方米，实际折扣接近92折。

　　“存多少抵多少”之风，甚至吹到了价格坚挺、新政调控以来一直表态不降价的绿城房产。据了解，绿城玉园也推出了“除玉园开盘当天的系列优惠外，办理玉园卡的意向客户还可额外享受存10万抵20万”的优惠。

　　7月23日复地·连城国际曾推出“存1万抵10万”的优惠活动，最近该楼盘将全装修的计划作了调整，直接将均价降到了9000元/平方米，起价仅为7988元/平方米。虽然该批房源存在诸如一梯多户等明显的缺点，但相比其此前1.5万元/平方米的价格，还是便宜了不少。

　　据记者不完全统计，半个月之内，杭州九堡、滨江、下沙、华丰、临平等各个热门板块的楼盘均打起了“存就抵”的促销战，而且跟进速度越来越密集。对此，中房指数研究院杭州研究总监曹旭东表示：“杭州一些楼盘开始由暗降转为明降。”

　　开发商都“从了”？
　　事实上，目前开发商的财务压力并不大。7月底8月初，万科、保利、中海、招商、金地等多家房公司公布了上半年年报。从公司的上半年年报来看，许多公司至少在今年9月份前并没有太大的财务压力。

　　例如，上半年业绩仅完成全年目标1/4的金地，账面现金达到94亿元，扣除无需偿还的流动负债141亿元，资金缺口仅为47亿元。按照上年的平均每月销售10亿元的销售进度，4个半月的销售额就能让公司解决财务方面的压力。

　　一家全国性的开发商公共事务部总监向《每日经济新闻》记者表示，目前开发商最缺的是业绩。第三季度尤其关键，不出意外大公司会在三季度拉开距离。

　　除业绩的考虑外，中原集团高级研究经理刘渊还认为，开发商在没有财务压力的情况下，大幅度降价最主要的原因是由于调控政策。

　　“政府有时候希望做事，你就得配合。我们最担心政府继续拿出一堆东西，那一堆东西其中有一些准备使用‘核武器’，你干嘛非得让政府把‘核武器’都用出来，你要从了，就不用把‘核武器’拿出来了。”8月12日华远总裁任志强在博鳌房地产论坛上表示。当日，素来力挺房价的任志强，向台下数百开发商发出呼吁：“我都‘从了’，你们也‘从了’吧。”

　　刘渊表示，不少“嗅觉灵敏”的开发商听出了任志强的话外音。在任志强“从了”以后，也纷纷“从了”，赶紧降价。


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三个月前，有媒体报道，“国家电网利用智能网络，在全国660个城市查出一个数据，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。”

　　“6540万套”房子被空置？随后，虽然国家电网表示并未发布此数据，这个缺乏权威来源的调查结果依然引起了持续不断的波澜。今年5月和8月央视财经频道接连进行了两期“空置房 ”的调查报道，调查结果显示，北京、天津等地的一些热点楼盘的空置率 达40%，而多处新城成为“空置房”密集区，这将人们对于“有人有房不住，有人没房住”的愤怒撩拨到了极点。

　　中国的住宅到底有多少空置，这似乎成为了一个让公众痛斥炒房者“恶行”和驳斥“中国房地产无泡沫论”的强大利器，“昭然若揭”地证明着中国房地产市场 已经到了“危险境地”。所以，人们迫切地想了解真相：中国的住宅空置率到底有多高？甚至有人呼吁公布国家权威统计数据以正视听。

　　住房空置率到底有多重要，而国家权威数据又为何缺位？

　　现有统计不科学

　　对于“6540万套”空置房的数据，很多专家和业内人士都对这个数据进行了证伪。

　　如果以每户90平方米来计算，6540万套住宅的总面积大约为58亿平方米，而过去20年，全国城市住房建设总面积为60亿平方米左右，这就意味着这些房子绝大部分都空着。北京大学房地产研究所所长陈国强向《中国经济周刊》再次证实了这一数据的荒谬。

　　对于目前一些机构通过查水表、电表、夜晚亮灯的调查方式，国家住房和城乡建设部(下称“住建部”)政策研究中心房地产处处长赵路兴 认为，这并不科学。首先，在楼盘选择上存在片面性，不能代表整体情况；其次，“现在很多白领晚上在酒吧，或者出差在外，”有很多情况都会影响此类调查的结果的真实性。“在我国进行住房"空置率"的调查并不难，只需要在全国重点城市，针对不同档次的楼盘进行抽样调查，就能得出结果，当然，这需要一大笔的资金投入。”

　　统计局称目前算不出空置率

　　赵路兴对记者表示，关注住房空置率的问题，首先要清楚住房空置率的概念。在国外，“空置率”一般是指已经售出的住房中空置的部分，主要关注的是房屋存量的使用率 ；而住建部以往的“空置率”调查对象，是指当年竣工而没有卖出去的房子，主要考虑的是金融风险，银行信贷资金是否能安全回收。

　　“像国外那种"空置率"统计，我国现在还没有官方的统计数据。”赵路兴对记者坦言。原因主要是这几年我国房地产市场的主要矛盾发生了变化。“2003年前后，房地产市场存在过热的现象，就房地产泡沫问题，我们在珠三角几个热点地区对"空置率"进行过调查；而2005年后，房地产市场发生了变化，房子供不应求，主要矛盾就体现在房价的上涨上。” 赵路兴表示，如今国家关注更多的是如何调控房价，而不是已售房屋的空置率。

　　据了解，目前住建部对房地产市场的调研主要体现在房地产价格指数和70个重点城市的房价上，并未对空置率进行调研。赵路兴表示，现在民众关心的主要问题还是买房贵，不管有没有钱，大家都想去买房，认为只有买房才是解决居住问题，而空置率问题反映的是租赁市场的问题。所以，未来住建部关注的重点依然是房价。

　　8月11日，国家统计局新闻发言人盛来运就空置率问题首次公开回应：“房屋空置是近几年由于房地产行业发展出现的新问题，我们的调查统计制度还没有来得及作出统计，目前国家统计局关于房地产统计方面的制度还不能计算出空置率这样的指标。”

　　据了解，即将进行的第六次全国人口普查增加了住房情况的登记，其中涉及到一些住房的指标，包括住房面积，住房的间数、建成年代，住房是采用什么方式获得的(商品房 、福利房或租房)等。

　　尽管关于房屋的信息登记很详细，但国家统计局并没有将空置率考虑进去。国家统计局人口和就业统计司司长冯乃林告诉《中国经济周刊》，目前业内对房屋空置的认识不一致，算法也就不一样。“作为统计部门要对一个指标进行统计，首先要对这个指标进行清楚界定，如果界定不清，就没法统计。” 冯乃林说。

　　住建部官员：空置率跟高房价没有直接关系

　　赵路兴表示，如果已售房屋的空置率高，也是一个不正常的现象，说明房地产市场投资过多，投机过多，说明房地产市场的需求不是真正的自住需求，但将投资或投机行为认定为高房价的直接原因，这并不准确。在中国，方方面面都在影响着房价，中国的房地产市场有很多特殊性，国民经济对房地产依赖度过高，全民投资对房地产的依赖也很高，房价受到产业结构不合理、投资渠道有限、资本市场不规范、租赁市场不发达等种种因素影响。

　　此外，房产到底是自用还是投资、投机，其实很难进行界定。随着我国城市人口的增加，大部分人需要通过租房来解决居住问题，而租赁市场的房源大部分来源于个人投资的房产。赵路兴认为，投资本身并不像有些人所认为的那样不齿。一般来说，高的空置率会带来房价和租金的上涨。如果空置的房子大多投入到租赁市场，那么租房的价格就下来，从而也会导致一手市场上的房价下降。

　　北京市华远地产股份有限公司董事长任志强 认为，在一定程度上，合理的空置也是必要的。一、在需要时有供给的选择余地，不会因工作调动、家庭人口增加等要置换房屋时缺少选择；二、起到供给增量调节市场价格的作用，如当一级市场 供给短缺时，空置房会进入市场增加供给，防止一手市场价格上涨过快。

　　空置房征税并不容易

　　有人认为，解决房屋大量空置最直接的办法就是征收空置税。在国外，空置住房的税收不仅能够提高房屋的使用率，也能得出准确的空置率数据。但北京大学房地产研究所所长陈国强认为，国内开征住房空置税并非易事。因为如果要征税，对于空置房的界定就需要严格的法律认定，并且要摸清所有家庭的住房状况，而我国已经有20年没有做过全国性的房屋普查了。

　　中国房地产市场经历了短短10年的成长期，5年前才开始进行网上备案登记，房屋信息系统还不健全。以北京市为例，自2006年开始，北京市住房购置情况都进行了信息登记，而2006年以前的房产状况，有关部门并不掌握，很难得出家庭房产的真实状况。“此外，北京的房子很多是被外地人买走的，北京的居民也到外地买房，即使本地信息系统能够查询到家庭住房信息，可全国各地发展水平层次不齐，有的城市连住房的纸质资料都不齐全，所以要查询家庭在全国拥有的房产，还有待各地联网的房地产信息系统的建立。”

　　今年5月，住建部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求全国预售商品房销售都要备案，在年底建立房地产统一信息系统，这将为未来的物业税 、财产税、空置税等改革奠定基础。

　　百姓观点

　　我相信“6450万套空置房”是真的！虽然10年来全国只竣工了3300万套商品房，但“竣工商品房”并不是全部的新建住宅，还有大量的集资房、经适房等“非房地产开发住宅”存在。

　　我为什么买几套房子，还让它长期空着？一、抵抗通胀。二、房市比股市让我踏实。

　　国家调控楼市，调整经济结构，需要数据和信息支撑；老百姓作决定，同样需要数据和信息支撑。虚假数据可怕，没有数据更可怕。因为大家都在盲人摸象。

　　房地产商必须避免旗下楼盘给人留下空置房的印象，建议采取“光明行动”：采购节能灯，对一些空置房的照明设施进行补充配备，而且采购的灯泡不要一种色调；所有空置房从晚上7点-10点30分必须保持照明。