主题：房 地 产：行业回归理性 但景气仍居高位

投资高速增长，景气仍居高位

　　
　　 1季度，全国完成房地产开发投资额4688亿元，同比增长32.3%，高出同期城镇固定资产投资6.4个百分点。行业高度景气“国房景气指数”，2月份105.55，同比上升3.77点，3月份同比上升3.50点，其中各分类指数均比去年同期有明显上升。
　　
　　 开发贷款、自筹资金、预收款增长明显，利用外资有所减少

　　
　　 1季度，全国房地产开发企业实现到位资金9226亿元，同比增长29.5%。其中，利用国内贷款同比大幅增长33.8%，增速同比高出了12.9个百分点。自筹资金同比增长34.3%，同比高11个百分点。定金及预收款同比增长26%，同比高5.2个百分点，相当于1季度商品房销售金额的48.6%。“阻击”热钱流入楼市的调控措施已经产生显著成效，一季度利用外资106亿元，同比下降19.6%

　　
　　 空置面积减少，开发节奏加快，供不应求有所缓解

　　
　　 截止至3月末，全国商品房空置面积为12125万平方米，同比下降3.9%，其中，空置商品住宅下降了10.5%，存量住宅的进一步消化意味着国内房地产市场需求依然强劲。房地产开发节奏加快，1季度全国土地开发面积、土地购置面积、商品房施工面积、商品房新开工面积、商品房竣工面积与去年同期相比均实现了两位数的增长。供不应求有所缓解，销售竣工比降至1.33（07、06年销售竣工比分别为1.71和1.66）。

　　
　　 行业逐渐回归理性，重点公司盈利能力仍然强劲

　　
　　 受宏观调控影响，1季度商品房销售成交面积轻微下滑，比疯狂的07年同期减少了1.4%，但比06年同期仍有10.9%的增长。调控成效显著，房价涨幅已收窄，并逐渐趋稳。行业正从“疯狂”回归理性，而行业内上市公司的盈利能力仍保持在较高的水平——1季度，房地产上市公司的营业收入仍同比增长了57%，营业利润增长了51%，净利润增长了112%。我们继续看好三类地产股：（1）龙头地产股。包括全国性和区域性龙头，如保招万金、四小龙及H股的中海、富力、绿城、雅居乐等。（2）资产注入类地产股，如华侨城、天鸿、上实发展，环球、泛海等。（3）奥运地产板块，如北京城建、金融街、亿城股份等，并维持行业谨慎推荐的投资评级。

　　
　　
　　
　　 行业总体运行情况

　　
　　 房地产投资保持高速增长，行业景气仍居高位

　　
　　 2008年1季度，城镇固定资产投资完成18317亿元，同比增长25.9%。房地产开发投资保持高速增长势头，1季度完成4688亿元，同比增长32.3%，高出同期城镇固定资产投资同比增长率6.4个百分点。1季度房地产投资占城镇投资的比重为25.6%，比去年高1.2个百分点。
　　
　　 1季度行业仍保持高度景气。2月份“国房景气指数”105.55，同比上升3.77点；3月份“国房景气指数”虽比2月回落0.83点，为104.72，但仍然同比上升3.50点。其中，房地产开发投资分类指数、资金来源分类指数、房屋施工面积分类指数、商品房空置面积分类指数、土地开发面积分类指数均比去年同期有明显上升。

　　
　　
　　
　　 实现到位资金增长29.5%，其中：开发贷款、自筹资金、预收款增长显著，但利用外资有所减少

　　
　　 1季度，全国房地产开发企业实现到位资金9226亿元，同比增长29.5%，其中，其中国内贷款、自筹资金、预收款增长较快，但利用外资有所下降。

　　
　　 统计表明，1季度房地产开发贷款的规模及增速比人们普遍预期的要高。

　　
　　 在从紧货币政策下，1季度房地产企业利用国内贷款2356亿元，仍同比大幅增长33.8%，并且，增速比去年同期高出了12.9个百分点。据我们从银行方面了解，房地产上市公司中的全国及区域龙头企业，目前仍受到银行信贷资金的大力青睐。同时，1季度房地产企业自筹资金能力也有一定提高，自筹资金3351亿元，同比增长34.3%，增速比去年同期高11.03个百分点。 　　
　　 预收款增长明显，但利用外资有所减少。受宏观调控影响，1季度商品房销售情况不太理想，但却促进了房企下更大气力去加强销售管理及跟踪预售合同执行，使1季度定金及预收款实现了较快增长，定金及预收款总额达到1997亿元，同比增长26.0%，增速比去年同期高5.2个百分点，相当于1季度商品房销售金额的48.6%。受到去年以来一系列限外政策的影响，1季度利用外资出现了同比下滑，房地产行业利用外资106亿元，同比下降19.6%，表明“阻击”热钱流入楼市的调控措施已经产生显著成效。

　　
　　
　　
　　 空置面积减少，开发节奏加快，供不应求有所缓解

　　
　　 截止至3月末，全国商品房空置面积为12125万平方米，同比下降3.9%，其中，空置商品住宅6172万平方米，下降10.5%，存量住宅的进一步消化意味着国内房地产市场需求依然强劲。房地产开发节奏加快，1季度全国房地产开发企业完成土地开发面积5890万平方米，同比增长11.0%，增速比去年同期高13个百分点；土地购置面积7922万平方米，增长30.0%，增速比去年同期高39个百分点；商品房施工面积15.86亿平方米，增长28.0%，增速比去年同期高7个百分点；商品房新开工面积2.40亿平方米，增长26.0%，增速比去年同期高出15个百分点；商品房竣工面积7856万平方米，增长26.9%，增速比去年同期高出17.8个百分点。销售与竣工面积比降至1.33，分别低于07年及06年同期的1.71、1.66，表明供不应求状况有所缓解。
　　
　　 调控成效显著，销量微降，房价趋稳，行业回归理性

　　
　　 1季度商品房销售受宏观调控影响，成交面积轻微下滑，为1.05亿平方米，比疯狂的07年同期减少了1.4%，但比畅旺的06年同期仍有10.9%的增长。如图11，由于历年1季度都是淡季，而之后的三个季度会逐渐好转，并且因为各年1季度销售面积占全年总量之比均较低，所以1季度销量轻微下滑，对全年整体销售并不会产生明显影响。

　　
　　
　　
　　 据国家发改委、统计局调查显示，1季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11%，涨幅比上季度高0.8个百分点，其中新建住房销售价格同比上涨11.8%，涨幅比上季度高0.4个百分点，二手住房销售价格同比上涨11.5%，涨幅比上季度高1.7个百分点。房价环比涨幅收窄，逐渐趋稳，表明调控成效显著。 　　
　　 重点地区房地产市场情况

　　
　　 北京：成交下滑，房价难撼

　　
　　 北京1季度累计完成房地产开发投资315.27亿元，同比增长22.5%。商品房竣工面积265.99万平方米，比去年同期减少26.3%。商品房成交连续两年呈同比下滑态势，销售面积比去年同期下降了46.0%，为174.14万平方米；销售金额比去年同期下降了40.1%，为199.42亿元。竣工面积与销售面积之比达到了1.53，表明今年1季度北京商品房供应较为充裕。

　　
　　
　　
　　 1季度，北京房价仍然坚挺难撼。商品房销售均价11452元/平方米，同比上涨11.0%，环比下跌0.9%；商品住宅销售均价11921元/平方米，同比上涨37.2%，环比上涨11.8%。

　　
　　 上海：销售增长缓慢，房价趋稳，楼市仍然供不应求

　　
　　 1季度，上海完成商品房开发投资320.26亿元，同比增长6.4%。商品房竣工面积385.2万平方米，同比增长19.9%。销售增长缓慢，商品房销售面积599.33万平方米，同比微降1.9%，销售金额501.16亿元，同比增长14.1%。销售面积与竣工面积之比为1.56，表明上海楼市仍然供不应求。
　　
　　 房价涨幅收窄，趋于稳定。1季度上海商品房销售均价为8362元/平方米，同比上涨16.3%，环比上涨0.01%，商品住宅销售均价为8320元/平方米，同比上涨18.0%，环比上涨0.8%。

　　
　　
　　
　　 据上海二手房指数办公室的统计，1季度的1、2、3月，上海二手房指数分别为2246点、2271点、2315点，呈现出逐渐回暖态势，特别是3月份，出现了季节性复苏迹象。在经历数月调整后，上海二手房市场正逐步趋稳，购房者从前期看跌和观望逐步转向较为积极的心态，入市需求明显提升，同时，自住需求占比提高，投资需求占比减少，带动了二手房市场的理性回归。发送101移动用户到1065756722775888,联通用户到106909995888免费订阅顶点短信:盘中第一时间发送机构最新研究报告重点推荐黑马

　　
　　
　　
　　 深圳：调控成效显著——从“疯狂”回归理性

　　
　　 1季度，深圳楼市延续了去年下半年以来的调整态势，市场逐步回归理性。

　　
　　 深圳1季度房地产开发投资额为91.51亿元，同比增长6.6%。商品房竣工面积127.65万平方米，同比增长31.9%。成交大幅下滑，商品房销售面积49.91万平方米，同比大幅减少75.2%，销售金额69.91亿元，同比大幅减少71.6%。
　　
　　 进入3月份以来，一、二手房成交明显放量，市场呈现出逐步回暖迹象，但由于整体销售规模仍偏小，市场仍未摆脱调整阶段。商品房竣工面积与销售面积之比为2.56，供大于求比较明显。商品房空置有所加大，空置面积147.72万平方米，同比增加5.6%，其中住宅空置尤为突出，空置面积66.37万平方米，同比增加67.5%。

　　
　　 房价方面，呈现阶段性调整态势。1季度深圳市商品房销售均价为14007元/平方米，比去年同期上涨14.2%，但环比上一季度下跌0.3%。从1季度各月份来看，深圳房价向下调整的趋势更为明显——根据国家发改委公布数据，2月份深圳新建住房销售价格比1月份下跌了0.3%，而3月份则比2月份下跌了4.9%。

　　
　　
　　
　　 广州：销售下滑，供大于求，房价涨幅仍明显

　　
　　 1季度广州房地产市场在调控背景下呈现出较为复杂的态势，一方面，地方政府调控执行力度较大，市场正从“疯狂”回归理性，供应有所放大，销售明显下滑，而另一方面，房价涨幅却依然明显。

　　
　　 广州1季度商品房开发投资额137.22亿元，同比增长23.9%。商品房竣工面积为254.85万平方米，同比增长53.7%。销售明显下滑，商品房销售面积140.11万平方米，同比下滑34.2%，销售额125.34亿元，同比下滑18.11%。

　　
　　 楼市明显供大于求，商品房竣工面积与销售面积之比达到了1.82。

　　
　　 房价涨幅仍然明显。1季度广州商品房销售均价为8946元/平方米，比去年同期上涨24.5%，比上一季度上涨8.2%，其中住宅销售均价为8903元/平方米，同比上涨31.4%，环比上涨11.4%。

　　
　　
　　
　　 天津、重庆：步伐稳健，发展势头良好

　　
　　 天津1季度房地产投资额95.65亿元，同比增长27.3%。商品房竣工面积116.57万平方米，同比轻微下降6.3%。商品房销售面积216.87万平方米，同比下降19.4%。商品房销售金额141.79亿元，同比增长4.7%。楼市仍然供不应求，商品房销售面积与竣工面积之比为1.86。

　　
　　 1季度天津房价稳步上扬，商品房销售均价为6538元/平方米，同比2007年一季度上涨29.9%，环比2007年第4季度上涨12.8%，其中商品住宅销售均价6110元/平方米，同比上涨22.8%，环比上涨10.0%。

　　
　　
　　
　　 重庆1季度房地产投资额稳步攀升，为146.8亿元，同比上升23.4%。供应有所减少，商品房竣工面积为296.85万平方米，同比减少15.4%。销售增长明显，商品房销售面积为548.05万平方米，同比增长13.3%，商品房销售金额为149.78亿元，同比增长30.4%。供不应求进一步加大，商品房销售面积与竣工面积之比达到了1.85，远高于去年同期1.38的水平。
　　
　　 1季度重庆房价趋稳，商品房销售均价为2733元/平方米，同比上涨15.0%，环比上涨0.4%，其中商品住宅价格为2489元/平方米。同比上涨16.2%，环比下跌3.8%。

　　
　　
　　
　　 行业及重点公司动态分析

　　
　　 U行业方面

　　
　　 当前，调控仍是行业主旋律，但总体上仍是以贯彻和落实去年及往年的既有政策为主，由于调控成效自去年第四季度以来已逐步显现，至今年一季度已更为明显，因此，今年再出台更严厉房地产调控政策的可能性不大。对于今年以来出台的各项行业相关政策及发生的重大事项，我们已分别在1月月报《调控效应显现，一线城市房价趋稳》、3月月报《度过“寒冬”仍需时日》以及各周《重点城市销售跟踪分析报告》中做了点评，点评提要如下： 　　
　　 土地新政打响新年房地产调控第一炮，仍有规避空间，亟待细则出台（见《调控效应显现，一线城市房价趋稳》）

　　
　　 各地政府高调落实住房保障政策，力促“和谐”主旋律（同上）

　　
　　 地方政府以牺牲大笔财政收入为代价遏止“新地王”诞生，用心良苦，利益天平偏向外资（见《度过“寒冬”仍需时日》）

　　
　　 《经济适用房住房开发贷款管理办法》颁布，有利于调动开发商参与开发经适房的积极性（同上）

　　
　　 保障类住房获规划保障，但土地、资金仍存矛盾和隐忧，住房保障政策和建设计划的执行会打折扣（同上）

　　
　　 限价房正成为开发商眼里的“宠儿”和购房者眼中的“鸡肋”（同上）

　　
　　 房地产企业再融资出现政策性回暖信号（同上）

　　
　　 《政府工作报告》为房地产政策定调（见《部分城市有销售好转的迹象》）

　　
　　 廉租房、经济适用房和住房租赁税收优惠政策出台（同上）

　　
　　 “IPO囤地”受禁，“地价股价”赌局有望终结（见《销售持续增长，市场逐渐回暖》）摇钱术：曝光主力最新操作动向

　　
　　 住房保障与集约用地是今年房地产行业调控的主旋律（《国务院2008年工作要点》点评）（见《楼市继续显露回暖迹象》）

　　
　　 上海统一标准，旨在严控房贷（见《销量下滑,观望抬头》）

　　
　　 五块土地流拍四块，深圳楼市难转暖（同上）

　　
　　 土地接连流拍，深圳楼市寒意难去（见《略有反弹、仍旧疲软》）

　　
　　 税收新政出台，将加重房企资金压力（同上）

　　
　　 发改委报告指二季度房价上涨压力大，基本符合我们前期对未来房价走势的判断，但我们认为其逻辑是错误的（见《冷暖互现，分化明显》）

　　
　　 公司方面

　　
　　 万科A（000002）：08年4月份公司实现销售面积48.2万平方米、销售金额43.2亿元，分别比07年同期增长39.3%和73.5%；1-4月累计实现销售面积162.7万平方米、销售金额144亿元，同比分别增长67.4%和103%。

　　
　　 公司1-4月份销售额增长持续高于销售面积的增长，4月份销售均价为8963元/平方米，同比上升25%，表明整体毛利水平并没有因为部分促销而下降。

　　
　　 随着传统销售旺季以及观望过后真实住房消费的进一步释放，公司未来的销售有望继续增长。基于销售的持续良好表现，以及近300亿元的已售未结转的金额，公司08年的业绩增长已有牢靠支撑。我们维持对公司08、09年EPS分别为1.35元和2.20元的业绩预测，维持“推荐”的投资评级。

　　
　　 招商地产（000024）：公司一季度营业收入为5.63亿元，同比增长47%，但由于业务规模扩大，经营税金同比上升358%，各项费用也大幅增加，期间费用率达13.37%。受人民币加速升值的影响，公司远期外汇交易持仓合约浮动亏损增加迅速，由去年同期的92.4万元增至期末的7653万元。上述原因使得公司在收入增长的情况下，利润总额同比下降8%，加上所得税额的上升，导致公司一季度净利润同比减少42.1%；实现3696万元，每股收益0.04元。

　　
　　 我们认为，影响一季度业绩的外汇交易亏损将不会持续，对全年业绩影响有限，主业的增长将是全年利润实现的保障。公司资产质量优良，目前有约150万平米在建项目同时进行，布局较广泛，已逐步进入结算收获期。长期看，公司作为招商局的地产旗舰，将长期受益于集团的支持；优质物业带来的稳定现金流也使得公司面临的财务风险较小。我们预计公司08、09年净利润将保持60%以上的复合增长，按照目前股本，EPS分别为1.66元和2.28元，维持“推荐”投资级。
　　
　　 保利地产（600048）：08年4月份公司实现销售面积28.85万平方米、销售金额21.0亿元；1-4月累计实现销售面积64.92万平方米、销售金额47亿元，同比分别增长38.3%和21.6%。公司4月份单月销售面积、金额环比3月份分别大幅增长147%和106%，销售均价7303元/平方米，比3月有所下降，主要是公司加大了中低毛利项目的快速销售、成交项目类型差异所致。公司未来结算项目充足，业绩增长确定性高，一季度末公司有预收款125亿元，已经锁定08年收入预测的60%以上；预计全年净利润增长将在100%左右，09年也将有50%以上的增长；08、09年EPS分别为1.38元和2.15元，维持对公司“推荐”的评级。

　　
　　 金地集团（600383）：08年4月份公司实现销售面积约5.023万平方米，销售金额5.025亿元，分别比07年同期减少65.9%和61.61%，环比3月也均有65%左右的降幅。这主要是由于，公司年初的主打项目深圳梅陇镇，在3月份通过降价促销取得了良好的市场回报，使公司3月销售额和销售面积分别同比增长113%和224%。但进入4月，购房人对降价的预期延续再度引发市场观望，使销售进入阶段性调整期。针对此状况，公司5、6两个月将有庞大的推楼计划，开盘和加推的项目将达13个；项目分布上，加大了在上海、北京、天津、武汉、西安等目前房价较为稳定市场的推盘力度，这将有利于减少单一市场对公司销售业绩的影响。总的来看，我们认为阶段性的销售波动无碍公司全年高增长，一季度公司已实现收入和预售款已超过60亿元，我们预计全年销售将超百亿，净利润增长在70%以上；不考虑增发影响，预计08、09年EPS分别为1.05元和1.60元，维持对公司“推荐”的投资评级。

　　
　　 金融街（000402）：一季度公司营业收入和净利润同比分别下降61.44%和88%，下降的主要原因是，单宗大额产品结算进度所导致的季度间收益分布的不均衡。07年1季度公司确认金融街F1项目销售收入19.6亿元，当期实现净利润为4.37亿元，而08年1季度公司已销售项目满足收入确认条件的较少。

　　
　　 此前，公司已经与光大银行签订了金融街F3项目的出售协议，但尚未达到收入确认条件，该项目将于年内竣工交付使用，是公司今年收益的重点。项目交易价款为23亿元，预计为公司带来约7亿元的净利，已锁定对公司全年业绩预测的60%。此外，公司今年还有南昌、重庆等地部分项目进入结算。因此，我们预计公司全年净利润仍然会实现50%左右的增长，预计08、09年EPS别为0.90元和1.20元，公司实施07年分配方案后，08/09EPS相应摊薄至0.50元和0.67元；维持“推荐”的投资评级。

　　
　　 华发股份（600525）：公司2008年度配股发行方案于5月9日开始实施，缴款日期为5月12日-5月16日。本次配股以公司5月6日总股本为基数，每10股配3股，配股价格为13.98元/股。配股完成后，公司可融得30亿左右的现金，在充足的资金和良好的市场背景下，公司目前正计划加快开发速度。公司目前共有约530万平米的项目土地储备，其中在建面积超过300万平米，未来几年结算房源充足。公司也已经在各重点关注城市设立办事处，以加快公司的异地扩张的步伐。一季度公司已实现收入和预收款合计已经超过去年收入100%以上，随着项目的继续销售以及在途预售楼款的到达，公司的收入和利润将继续增加，08、09年业绩高增长态势明确，我们预计08年净利润增长在将100%左右，09年也将在50%以上。公司的资金优势和安全边际在地产股中突出，我们继续看好其未来成长，实施配股方案后，08、09年摊薄EPS分别为0.95和1.43元，估值仍然有吸引力，维持“推荐”评级。

　　
　　 行业回归理性，地产股仍有投资机会，建议：解放思想、阶段性“做多”

　　
　　 随着调控政策的逐步落实，行业正逐渐回归理性。我们认为，回归理性的房地产行业将更有魅力——未来供给结构会大大改善，有效供给会显著增加，相当一部分潜在需求会转化成有效需求，房地产销售前景仍然乐观；调控也使得房地产开发公司“优胜劣汰”加剧，行业集中度提高，行业景气得以延长,并维持在高位；龙头公司将获得更多的发展机会优势，以我们重点关注的上市公司为代表的房地产龙头企业，在未来仍将凭借着资金人才优势,充分利用行业整合的机会,扩大市场占有率,提高品牌渗透率,其盈利增长仍将大大超过行业平均增长。

　　
　　 从上市公司季报情况来看，行业内上市公司的盈利能力仍保持在较高的水平——营业收入同比增长率达到了57%，营业利润同比增长率达到了51%，净利润同比增长率达到了112%。当前，主要地产股08年动态PE平均在25倍左右，重点公司08PE平均在20倍左右，建议：解放思想，阶段性“做多”。

　　
　　 我们仍维持行业“谨慎推荐”的投资评级，并看好的三类地产股：（1）龙头地产股,包括全国性地产龙头和区域性地产龙头,如保招万金、四小龙,及H地产股中国海外、富力、绿城、雅居乐等；（2）资产注入类或集团整体上市类地产股,这类地产股中,我们首推国资背景的,其次是民营背景的,如华侨城、天鸿宝业、上实发展等；（3）奥运地产板块, 2008年奥运会,北京地产股存在主题性投资机会,北京地产龙头存在较大投资机会,我们看好北京城建、天鸿宝业、金融街、亿城股份等。另外,收租类和园区开发类地产股如小商品城、浦东金桥、中国国贸等也会有阶段性投资机会。




【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。