主题：国务院施压房产税推进紧锣密鼓 多个地方筹备

　泼点凉水，冷静一下

　　国务院施压！

　　房产税推进紧锣密鼓，各地已秘密筹备

　　地方政府推进房产税的态度比执行楼市新政积极得多

　　近日，发改委官员重提税收体制改革。房产税作为收紧贷款、严查土地之后的终极解决方案，并不能一蹴而就。但各地方政府的紧张筹备表明，启动税收体制改革的大幕已经拉开。

　　国务院副总理李克强八天两度强调，释放出的重要信号就是，本轮楼市调控不会半途刹车。接下来，还将有9部委联合进行全国督察。国家发改委主任张平8月26日向全国人大报告经济情况时称，房地产调控政策不会松动。

　　房地产税就像影子一样隔空遮照着中国房地产业。尽管它何时以何种方式突然来袭，至今仍无定论，但来自地方政府的秘密筹备却又适时地表明，中国房地产业将以“税调”取代“政调”并非空穴来风。

　　如今，在多方授意下，多个地方政府也开始着手进行房地产税征计培训。

　　现有政策治不好房价

　　可能就出台房产税

　　一直以来，关于此轮中国房地产调控就存在诸多争议。甚至有地方政府官员公开表示，调控房地产市场应该动用税收机器，而不仅仅只是调金调息和停房贷，应该“以市场的方式来代替政治调控的方式”。

　　来自中央的文件也一再证实，以调金调息和停房贷的“政调”只是剂猛药，要解决的是抑制部分地区房价的过快上涨，“政调”5个月之后，各地的房价统计显示，这一目的基本达到。

　　而中国房地产屡调屡涨的历史经验又不得不让市场人士忧心，此次“政调”效果又将被时间化为乌有。8月中旬，随着调控的进行，部分城市的部分项目又开始了涨价的暗流，让“政调”的前景再次受疑。

　　此时，启动“税调”的呼声再出。

　　“如果现有政策尚不足以把房价屡涨的问题治好，不排除房产税或者物业税适时出台，从而实现中国房地产调控从政治调控到税收调控。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为。

　　房产税将给地方

　　带来稳定的税收

　　“各地方政府关于推进房地产税制改革的态度事实上比执行‘4·14’新政要积极得多。”在中国社科院财政与贸易经济研究所副所长高培勇看来，这主要涉及地方政府的财政利益。

　　与土地财政一次性为地方政府带来庞大收益不同的是，房产税是在物业持有环节征税，为地方政府带来的是更持续稳定的税收收入。

　　不管中央对信贷调控还是土地调控的坚持对地方政府影响如何，一个不争的事实是，目前大部分一线城市几乎无地可卖，二三线城市用地也日趋紧张，以往部分城市一年动辄数百亿元的土地财政日渐告急。

　　“以‘税调’取代‘政调’是国外房地产市场较为成熟的经验，不仅可以改变‘政调’不稳定因素，还可以从根本上扭转地方政府把GDP当成倒卖土地的扭曲现状，改一次性的卖地财政为税收的细水长流，从根本上增加投机性住房的投机成本，从而让楼市健康发展。”知名房地产研究人士杨成晓表示。

　　8月24日，国家发改委财政金融司司长徐林公开证实，我国将推进房产税改革，它的开征可以为地方政府带来一个稳定的主体税种。

　　据记者了解，在财政部近日举行的地方税专题工作研讨会上，部分地方财政系统人士甚至带着地方“意见”来学习其他地区的经验，在他们看来，以房产税收代替土地财政之后，一切工作都需重新考量。（扬子晚报）



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　近日，湖南传出消息，湘潭市将成为湖南房地产估值评税试点城市。

　　8月27日，《华夏时报》记者就湘潭试点房地产评税向湖南省地税局相关官员进行求证，该官员对此消息未予否认。对记者想了解此项试点工作更多信息的采访请求，上述官员以自己手头确实有紧急工作在办没时间接待婉言谢绝。

　　而在此前的6月份，该官员在接受本报记者采访时曾解释：“新旧之间的根本区别在于计税方法上的不同，现行的房产税按原值计税，新研究的则是按照评估值。”

　　“此举很可能是为物业税开征做准备。”湖南大学税务系系主任罗宏斌教授接受本报记者就湘潭房地产评税试点采访时表示，此举对二手房交易中的逃避税费行为会有打击，但对房价上涨几乎不构成影响。

　　湘潭试点？

　　据湖南当地媒体报道，此次试点房地产评税，房屋交易中将用专业评税软件，计算出房屋最接近真实的市价，作为房地产交易的价格标准，用核定的评税结果与纳税人申报价格相比较，按照孰高原则确定计税价格征收交易环节的各项税收。

　　记者向湘潭市地税局税政科了解试点详情时，税政科官员建议跟湘潭市地税局物业税改革办联系并告知联系电话，但当记者打通电话并表明身份和采访意图后，接电话的女士以记者打错为由挂断电话。

　　随后，记者注意到在湖南地税局一楼大厅的LED显示屏上看到，“8月25日，国家税务总局征管与科技发展司司长李林军来我局指导工作”的新闻排在第一行，该消息中还透露李林军司长与湖南省地税局领导和相关处室干部进行了座谈。

　　而8月18日，李林军刚刚在湖北武汉主持召开了国家税务总局修订《纳税评估管理办法》座谈会。国税总局征管科技司、政策法规司以及江苏、安徽、山东、河北等省市税务部门负责人共40多人参加此会。

　　《纳税评估管理办法》自2005年制定实施以来，随着经济税收形势的变化发展，该办法在实施中暴露出一些问题与不足，一定程度上影响和制约了纳税评估工作的有效开展。国税总局根据税收工作需要，吸收各地好的做法经验，组织全国不同地区、不同层面的领导专家对《纳税评估管理办法》进行修订完善。

　　据了解，此次湘潭若试点房地产评税，房屋交易中将用专业评税软件作为纳税征管的重要手段，此举或正是纳税评估管理的好办法。

　　疑为物业税铺路

　　湖南此时选择房地产估值评税试点，很可能是醉翁之意不在酒。罗宏斌提醒，或许是为物业税开征做准备。

　　据悉，现行的房产税，用的是原值法，无论是从租计征还是从价计征，因为对居民自用房都是免征的，对老百姓生活影响有限。若开征物业税，面临的一大难题就是如何确保征管的公平性、公正性和科学性。庞大的房屋拥有量面前，是否有成熟可行的征管技术是税收业务部门必须要面对的问题。

　　对此，财政部税政司副司长王晓华曾表示，经过多年的模拟评税试点实践，财税部门已经初步建立了房地产数据库，开发了若干套各具特色的评税软件，按评估值征收物业税从技术上看是可行的。

　　记者注意到，同样在8月，国家税务总局财产与行为税司在辽宁举办全国存量房交易价格申报评估工作培训班，此次培训班的主要内容是如何应用房地产估价技术评估存量房交易价格申报工作、房地产估价方法，以及由部分地区介绍先进经验。

　　而在去年底开办的湖北、湖南“两型社会”房地产评税业务培训班上，国税总局财产和行为税司司长陈杰明确表示，湖北、湖南两省将进行物业税的先行试点改革，要求试点地区从事试点工作的人员熟悉房地产评估的基本理论，掌握应用评税技术核定房地产交易计税价格的基本方法，并学会操作应用软件。

　　分析人士指出，从陈杰的表态可以看出，税务部门就如何对房地产进行估价在技术上的准备已经相当充分，各地税务部门可以根据本地情况，对存量房屋进行批量评估，以评估值检验房产交易价格的公允性。房地产评税技术的完善，一方面可以打击当前二手房交易中普遍存在的用“阴阳合同”逃避交易税费的行为，另一方面可以为正在推进的房产税改革，以及住房保有环节征税等问题提供技术支持。

一直未出台调控地方细则的上海，正在寂静中酝酿一场更大的风暴

　　房地产调控风暴震荡于多个城市之际，上海依然寂静无声。

　　自4月17日国务院颁布“国十条”以来，各省市纷纷出台配套地方细则，一线城市上海失语。

　　根据《财经国家周刊》记者调查，有迹象表明，上海不仅未成为政策的真空地带，反而在寂静中酝酿一场更大的风暴。多方人士证实，上海的地方调控细则已经成型，且以严厉程度不同，存在几套方案。而最大的变数来自房产税，这也成为上海细则前期难产的直接制约因素。

　　在上海调控细则制定过程中，核心部门为上海市房管局。其内部人士在与《财经国家周刊》记者的交流中，并未否认“细则已存在”这一说法。“还没出就等于没有，存在的只是一个征求意见稿，而且并非我们一个部门能决定。”

　　接近上海市房管局的人士表示，“细则尽管没有公布，事情却一直在做。至于上海政策的落地时间，还要看中央政策的实施效果。”

　　他同时透露，国务院层面已经准备好8个文件。一旦调控未见明显效果，后续组合拳将一一亮相。“判断标准就是，几个热点城市的房价可否降到满意程度。”

　　受卡房产税

　　自北京率先推出“京11条”后，舆论焦点转移至上海。至今，上海楼市新政何日出台，成为迟迟未能落下的“另一只靴子”。

　　5月，上海细则即将出台的消息流出，细则内容众说纷纭，其中一个共识是，房产税内容将包含在细则中。

　　但6月份之后，各地并不乐观的经济数据相继出炉，上海细则一事被束之高阁。

　　接近住建部的人士对《财经国家周刊》记者透露，就在5月份，住建部调研小组曾奔赴上海，小组由房地产市场监管司司长沈建忠挂帅，专程研究上海调控细则。

　　“上海调控细则早已经成型了，很多人都看到过调控细则的一个征求意见稿，但因有房产税内容，在市场层面引发了很大的反弹。”上述人士表示。

　　这份意见稿在住建部层面并未遇到阻碍，一位接近上海市政府的人士透露，“从上海市政府到住建部，推动决心都很大，征求意见稿在5月21日就上报到了国务院。”

　　按照上海市政府的预计，该方案经国务院讨论通过后，将于6月中旬开始实施。

　　但之后的事态发展超出各方预料。接近住建部人士透露，财政部与国税总局“希望地方能缓一缓，等《房产税暂行条例》先修改一下，再有具体动作”。

　　《房产税暂行条例》颁布于1986年10月1日，当时的主导部门为财政部。而在今日看来，国税总局也似乎成为利益相关方。

　　“上海收税，估计是全部收入自己的腰包，房产税属地方税种，在地税局交。因此，上海方面肯定比国税总局积极。”房地产高级经济师章林晓表示。

　　“现在看来，上海调控细则出不来，就卡在房产税上。”接近上海市政府人士对《财经国家周刊》分析表示。

　　这位人士进一步透露了所见细则中信贷政策的关键内容：第三次买房者，以及在上海本地缴社保不超过三年者，将不予贷款——此一条严厉程度已超过北京。

　　他说，细则中明确了房产保有税这一概念。其起征标准是，对于存量房和增量房区别对待。不管之前有多少房产，只要是买新房，就要算总账。“但只对增量征收，还是对总量征收，这一点无法确定。”

　　“估价按市价，就高不就低，税率按千分之八。据说当时准备了三套方案，这套是最轻的。”上述人士表示。

　　除了房产税带来的阻力之外，当地开发商反对之声强烈，亦成为细则迟迟未出的重要因素。

　　上海知名地产评论人蔡为民透露，7月初，政府曾召集众多开发商和中介开会。房管局的高层在会上表态说，上海的调控细则最多影响到20％的人，涉及范围不广，杀伤力有限，和北京不一样。“官方希望通过开发商，让市场都了解政策，大家不要那么担心，该买的还是要买。”蔡为民说。

　　但在蔡看来，20％是立即的杀伤力，会产生威吓作用。“这20％事实上是地产市场的主力部队，完全可以撬动80％的市场。”

　　这次会议上，绿地、金地等企业对新政所带来的下行预期均表示出担忧。

　　“最终，决策层觉得一旦这个细则出台，对市场打击会非常大，希望再观察一下市场，作为政策储备。”上述接近住建部人士表示。

　　博弈平衡点

　　全国房地产调控政策是否见效，在某种程度上，决定着上海调控细则出台的速度。而上海楼市经历调控初期的短期震荡后，已渐渐恢复元气。

　　中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天对《财经国家周刊》记者表示，“目前已经有‘日光盘’出现了，尽管这只是个别项目，却是积极的信号。”

　　根据他的调研，上海楼市目前进入了新一轮稳定期，“成交量与价格均无太大动荡。”

　　陈啸天表示，若将上海分为中心、次中心和郊区三大块，则它们均已完成了价格测试。“不怕博弈和僵持，就怕找不到博弈的平衡点。”陈啸天说，“这一平衡点的大概数字是降价15％。”

　　在中国房产信息集团监控的上海多家楼盘中，“一些7折、8折的盘，走得都非常快。”

　　陈啸天分析，这些价格出现松动的开发商可分为两类：求周转和创纪录。

　　比如当地一家知名国企，2009年的销售收入达到106亿元，而今年上半年，其销售额尚不足30亿元，资金压力巨大。

　　成全机构董事长全忠对《财经国家周刊》记者表示，资金状况好的公司并不少，但随着时间的推移，开发商心态会有变化，而且是朝着不好方向变化。“我们负责代理的几个项目，大家都已经把开盘预期降低了，销售策略是就低不就高。”

　　创纪录则是几个大开发商的诉求，为完成年度指标而快速回笼资金。“比如恒大或万科，有一些盘降了15％左右，但它们只降不说。”陈啸天说。

　　打折促销，看似热闹，但蔡为民认为这依然是个案。“根据我的统计，上海楼市价格仅仅下调了5％到8％。”据蔡为民统计，在较为偏远的嘉定，房价下跌幅度也不足15％。

　　全忠则认为，看似下调的价格背后，均价、个案、指标楼盘这三个因素应该都考虑在内。“比如近期高端楼盘入市少，均价自然会下来。”而在他看来，多数高端楼盘的价格并未出现松动。

　　房产税前奏

　　价格僵持不下，这与决策层当初的设计背道而驰。

　　一位接近任志强的人士透露，任上月曾被某部门约谈。在此后的一次聚会上，任志强与王石相遇。“任志强觉得华远降价，带动效应有限，所以劝万科带头表态，但王石拒绝了。”上述人士表示。当时万科已完成350亿元的上半年销售计划，并无降价压力。

　　就在这次聚会上，任志强透露，若房价继续僵持，会有更严厉政策出来。“这也是任志强近期不断呼吁降价的原因。”上述人士分析。

　　与此同时，国十条的落实工作依然在进行。8月底，上海再次重申收紧三套房贷。“这说明之前信贷政策始终没有贯彻，因为没有具体细则。”蔡为民说。

　　“即使没有调控细则，我们的工作也一直在做，就是落实国十条。”上海市房管局人士对《财经国家周刊》记者表示。“具体主导当然是市政府，比如涉及到信贷政策、供地计划等，已经超出了房管局的权限。”

　　陈啸天对此表示，“政府在刻意保持信息的模糊性，这对楼市有稳定作用。”

　　对于上海调控细则最终能否出台，多位受访人士意见不一。蔡为民认为，距“国十条”出台超过4个月，此时再出细则已无意义。但他认为，“按照目前态势，上海明年出台房产税不可避免。”

　　全忠则透露，二手房交易税可能会在2010年10月率先变革。“过去有阴阳合同，现在的新政策将不按合同交税，要按照权威评估机构的数据来征税，叫做资本利得税。这或将是房产税的前奏。”全忠说。

“督察刚结束。”8月25日，住建部住房保障司一位副司长告诉《华夏时报》记者，8月10日，住建部派出多个督察组，由副部级官员带队，奔赴全国各地检查地方保障房建设。

　　之前，住建部部长姜伟新曾指示：“用时两周全面督促，完成不好的要通报批评，完成好的要给予奖励。”但当本报记者问及此次督察的结果时，住建部新闻发言人、总经济师李秉仁强调“非常重要”，但拒绝透露具体内容。

　　此前的5月，住建部与各地签订2010年住房保障工作目标责任书，并由住建部牵头的保障性安居工程协调小组适时督察，年底组织验收，将完成情况纳入考核和问责。

　　本报记者采访多个地方获得的情况是：“上半年保障房进展并不理想。”记者就此向上述副司长求证时，被反问“你怎么知道的”。

　　但可以肯定的是，中央关于楼市调控一定还有后手，不排除从落实保障房建设入手，一方面加大供应，另一方面来平衡楼市调控落下的投资力度。

　　国务院副总理李克强八天两度强调，释放出的重要信号就是，本轮楼市调控不会半途刹车。接下来，还将有9部委联合进行全国督察。国家发改委主任张平8月26日向全国人大报告经济情况时称，房地产调控政策不会松动。决策层一系列的动作，正被业界解读为“加快保障房建设已经成为下半年调控的重点”。

　　督察路线图

　　进入8月以来，一线城市新房、二手房价格均出现了反弹，二三线城市的房价更是热流涌动。

　　在此敏感时刻，全国保障房建设工作座谈会8月21日在江苏省常州召开。参会人员有姜伟新、农业部部长韩长赋、银监会主席刘明康、发改委副主任刘铁男、财政部副部长王军、监察部副部长屈万祥和国土部总规划师胡存智以及地方高官等，规格非常高。

　　会上，李克强要求各地“以更大的决心、更有力的措施，多渠道增加资金投入”，加快保障房的建设。

　　本报记者从住建部获得的可靠消息称，常州会议主要是针对华东和华北11个省份的保障房建设；接下来，高层还将继续在全国其他地区召开1-2次类似会议，以督促地方加快保障性安居工程建设。

　　多位专家一致认为，中央高层近期密集考察，对各地的工作进展正有督促之意。

　　从8月份开始，住建部就展开全国保障性安居工程建设情况密集督察，并将结果作为考核的依据。随即，姜伟新、副部长齐骥先后抵达深圳、宁夏、青海等地督察保障性住房建设，“希望摸清实际情况，作出研判。”

　　接近住建部的人士告诉《华夏时报》记者，接下来的一两个月，九大部委联合组成的保障性安居工程督察组将联合督察，“没有完成任务的地方政府，将被约谈。”

　　“今年时间已过去三分之二，诸多信息显示，保障房建设中仍存诸多问题。”常州市政府办公室一位官员援引会上某官员的话说。这也正是此次会议召开的大背景。此前，国家确定保障性住房和改造棚户区建设住房580万套的任务，已和各地签订协议。从上半年情况来看，很多地方住房保障工作的完成情况并不理想。

　　常州会议透露，完成较好的福建省，截至目前，共建成保障性住房25828套，完成投资39.5亿元，仅占年度计划投资的42.2%。

　　对此，中央展开密集调研也就理所当然。6月底，中央高层曾委派有关机构对北京、上海、广州、深圳等民间研究机构进行调研。

　　“这些民间研究机构的核心观点被直接递交中央有关领导，中央迫切地希望了解市场最为真实的情况。”8月25日下午，参与此次深圳调研的《房地产内参》总经理尹香武告诉本报记者，调研内容涉及新国十条后投资客的动态、“双限双认”的影响、如何推动保障房建设和房产税推出的影响等。

　　“专访都是供高层查阅的内参性质，不对外公开报道和播放，G20峰会后，相关内容就被提交到领导的办公桌上了。”尹香武提供给记者的一份资料中写道。

　　接力投资重任

　　调控到现在，各方最关心的是，下一步该怎么走？

　　很快，住建部和地方政府的步调达成一致。7月15日，住建部召开保障性住房建设工作会议，“要求各地立即制定保障性住房三年建设规划，将其与房地产调控联系起来。”

　　住建部政策研究中心副主任王珏林认为，加快保障性住房建设，是政策性住房建设补位商品房调控带来的投资下降的手段。“保障性住房大量入市，或可在一定程度上平抑房价。”一位房地产分析师说。

　　在此情况之下，加快保障性住房建设，来补位商品房投资下降，变成了一个急迫的问题。姜伟新透露的一个数据是，今年中央计划完成保障性住房和棚户区改造等住房580万套，需要投资近6000亿元。在常州会议上传出的消息是，各省负责人在提出当前面临的问题时，无不将“资金投入”列为第一难题。

　　为解决资金问题，日前住建部也已下发通知，要求新建廉租住房要坚持集中建设和在经济适用房、商品房等项目中进行配建，以缓解压力。

　　据记者了解，中央政府主要采取两种措施来解决地方投入问题：一是进行工程问责和督察，二是允许部分城市公积金用于保障性住房建设，并逐渐探索REITs（房地产信托）试点等方式支持保障性住房建设投入。

　　据悉，目前28个城市已获批试点公积金支持保障房建设，而经济适用房和公共租赁房将成为公积金支持建设的对象。

　　据住建部估计，28个城市可动用公积金支持保障性住房建设超过2000亿元的规模，后期可能还将陆续批准更多具备条件的城市加入这一行列。

　　国土部中国土地勘测规划研究院副总工程师邹晓云曾预测，2009年全国土地出让金约合1.59万亿元，房地产用地出让金1.33万亿元，按照10%用于保障性住房建设计算，每年可提取近2000亿元。

　　“在筹集房源上，重庆下半年将采取政府收购的方式，从商品房市场上收购一批房源。”8月26日，重庆市沙坪坝区一位官员告诉《华夏时报》记者，这样既可作为保障房用，又可稳定房价。

　　采取政府收购的“托市”方法，重庆并非第一个。据悉，早在2008年，苏州、常州便采取政府收购的“托市”方法，从商品房市场上购买房屋作为保障房。

　　为筹集资金，中西部的省份（包括甘肃、河南等）则在大力试水“廉租房租售制”，通过出售廉租房的部分产权回笼资金，以便再次投入到新一轮的廉租房建设中。

　　本报记者采访天津得到的最新消息是，“廉租房REITs已获得央行通过。”

总额度共208.99亿元

　　北京试点公积金贷款支持保障房方案已基本确定。昨日，市住建委表示，住建部已就北京的试点下发通知，确定经适房、公租房、旧城人口疏散安置房共36个保障房建设项目为试点项目，试点投入的公积金贷款总额度为208.99亿元。

　　这些项目中，经适房项目数量最多，有18个，公租房项目有14个，其余4个为今年北京启动的东城、西城、原崇文、原宣武的旧城人口疏散与房屋保护修缮的安置用房项目。

　　在使用公积金贷款的额度方面，划入棚户区改造安置用房类别的4个旧城安置房项目，使用的贷款额度最高，共计90亿元。该负责人称，这主要是因为旧城人口疏解和安置是今年北京的重点工作且资金需求量很大。36个试点项目是根据去年住建部的通知筛选上报的，由于今年住建部下发了一些新的要求，因此具体项目仍有调整的可能。

　　不过，住建部也同时要求，利用项目贷款建设的保障房必须严控供应对象。同等条件下，住房公积金缴存职工优先购买或租赁。下一步北京将出台具体实施办法，明确在这些保障房的配租配售中如何具体实现公积金缴存职工的优先权。北京住房公积金管理中心相关人士也表示，北京的公积金资金充裕，公积金贷款支持保障房建设不会影响公积金的使用。

据新京报报道：住房和城乡建设部、财政部、发改委、央行、审计署和银监会等六部委昨日联合发布《关于试行住房公积金督察员制度的意见》，明确提出将由六部委聘任督察员，对28个利用住房公积金建保障性住房试点城市住房公积金决策、管理、运作、监管活动进行过程监督。

　　据介绍，督察员不派驻试点城市，根据试点工作需要，按照统一部署，采用巡查方式，通过列席会议、查阅有关文件和财务报表、召开专题会议、调查访谈等形式开展工作。

　　据悉，督察员工作任务主要包括，督察住房公积金制度建立情况、住房公积金管理委员会决策情况、住房公积金管理中心运行管理情况、挤占挪用和骗提骗贷等违法违规苗头和行为、利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点情况、法律法规规定和领导交办的其他方面等六项内容。

　　28个公积金建保障房城市有：北京、天津、重庆、唐山、运城、包头、大连、长春、哈尔滨、无锡、杭州、宁波、淮南、青岛、济南、福州、厦门、洛阳、武汉、长沙、儋州、攀枝花、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐。