主题：最严厉房贷政策试剑京城外 二次调控预热？

　非本地户籍首套首付5成，利率85折，二套首付6-7成，利率1.1-1.2倍，这是邻近北京的河北燕郊、香河、廊坊、固安等地，近期针对外地人购房所实施的堪称迄今最为严厉的限制政策。

　　河北省与北京接壤的这片地带，是今年3月以来房地产投机最为疯狂的地域之一。在不到6个月之内，燕郊商品住宅均价从5000元/平方米上涨至8000元/平方米，不少楼盘突破万元大关。

　　有观察人士分析，随着楼市8月回暖，河北燕郊等地的严厉房贷政策，不排除会成为其他城市效仿的对象，甚至成为房地产市场下一波调控的预演。未来一段时间，购房优惠利率退出或将成为常态。

　　外地人首套首付五成

　　“首付两成？那是去年的事了，现在是五成。”9月9日，上上城、星河皓月等燕郊8个在售楼盘的多名售楼员均向本报记者表示，现在燕郊买房，如果不是本地人，无论首套房还是二套、多套，均需首付五成（含）以上了。

　　根据住建部、央行、银监会6月份的房贷新政通知要求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行。

　　本报记者从燕郊工商银行（601398）、农业银行（601288）得知，目前外地人在燕郊买房，均执行首套、二套50%首付、利率1.1倍，建行是首套50%首付、利率1.1倍，二套60%首付、利率1.2倍，中行则是首套二套50%首付、利率1.1倍，三套60%首付利率1.2倍。

　　河北某商业银行一位人士透露，这一政策最早于7月初在河北省开始执行，工行率先实施，其他银行跟进，虽然利率有所区别，但首套房首付都提高到了五成。

　　“这是目前最严厉的房贷政策了。”万科北京公司营销总监肖劲说，北京尽管也限制外地人购房，但是只要能提供一年以上的社保或纳税证明，都是可以做到首付两三成的。

　　中原地产北京三级市场部总监张大伟认为，一般在燕郊买房的人，都是在北京工作或外地的投资客，不太可能开出社保或纳税证明来，如此严厉限制，燕郊房价下跌可以预见。

　　他举例说，一套100平方米的商品房，以前首付只需两成，20万左右，很多北京的小白领用积蓄都可以购买，这也是燕郊火爆的根本原因；而以后最起码需要首付50万，这一数字，可以在北京首付购买一套150万元的房产。在燕郊的外地投资比例也非常高，这部分购房者大部分是二套以上，以后将基本难以贷款。



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燕郊房价应声跌四千

　　燕郊，行政隶属河北省三河市，与北京通州区接壤，距北京国贸仅30分钟左右车程。自2005年以来，燕郊成为北京人购房的集中地，甚至一再传出“燕郊将并入北京”的传闻，被视为北京的一块“飞地”。

　　今年3月以来，北京通州区受新城规划公布影响，房价从1.5万元/平方米飙升至2.5万元/平方米，紧靠通州的燕郊也受此刺激，房价从不到5000元/平方米，飞奔至8000元/平方米左右，很多楼盘突破万元均价，涨幅甚至超过通州。

　　当地官方数据显示，燕郊本地居民人均月收入不过2000元上下，当地楼市主要由北京和外地的购买力支撑。

　　同样的情形，出现在北京近郊的香河、廊坊、固安等地，这些区域也是过去几年里北京人购房和投资客的热土。从2007年起，国内众多知名开发商均进入香河，上海绿地在香河的楼盘绿地公馆卖到了4500元/平方米；北京的许多二、三线地产商如旭辉集团、京御房地产等则退守廊坊、固安，在此圈地，位于廊坊的旭辉十九城邦卖到了8000元/平方米；而位于固安的联排别墅孔雀城则推出100多万元一套的价位。

　　而在新政实施后，这种房价狂涨势头已受到初步遏制。北京中原地产统计显示，燕郊的商品房价格近期明显下调，很多项目价格下调超过20%。如上上城由去年底三四千元的均价在今年3、4月份一度飙升至11000元/平米，目前回落至7000元/平米，天洋城由去年底的6000元飙升至11800元后，最近下调到7800元左右/平米。

　首套房优惠退出成常态？

　　而接下来引人关注的是，河北的严厉限制是否将成为楼市下一波调控微缩预演？

　　楼市调控在进行了4个月后，目前正处于复杂微妙的“中场”阶段。8月份，全国多个一线城市商品房成交量和价格双双反弹，北京、上海、深圳的成交均价重返20000元以上。对于调控是否奏效的担忧显现，二次调控出台预期强烈。

　　“燕郊楼市量价齐跌已经可以预见，而市场如果继续出现非理性的反弹，很可能其他多个城市也出现首套房政策继续收紧。”张大伟分析说。

　　从8月份开始，北京多家商业银行宣布，对第二套房认定标准确定为“认房又认贷”；9月初，北京房贷金融政策再度收紧，八成银行已取消首套房七折利率，现在都在8.5折左右。

　　我爱我家副总裁胡景晖说，从调控开始，就陆续有银行取消7折优惠，但还有相当一部分银行可以申请下来，进入8月份后申请就很难获批了。

　　胡景晖分析，这一方面跟各银行放贷额度有关，另一方面也可能是有意收紧房贷政策，“在执行层面隐形从严放贷”。

　　中国银行（601988）西安分行人士也表示，早在6、7月份，西安各商业银行就开始执行首付3成、利率85折甚至9折的房贷政策。

　　张大伟认为，虽然目前央行还没有调整基准利率，但购房优惠利率退出已经成为现实，燕郊很可能成为其他城市效仿的对象。

　　也有业内人士对记者表示，对二套、多套房进行信贷限制是可以的，但首套房优惠不应退出，反而应该坚持，因为本次调控主要是挤出投资投机需求，而非刚性需求。

　土地增值税预征率上调一个百分点，在广东的开发商们看来，其政策信号意义远大于其实际效果。

　　日前，广州地税局发布的《关于调整我市土地增值税预征率的公告》中对广州市土地增值税预征率作出调整，其中普通类住宅的预征率从1％上调至2％。

　　此次预征率调整是为了落实国家税务总局今年5月发布的《关于加强土地增值税征管工作的通知》（以下简称《通知》）中，“除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2％，中部和东北部地区省份不得低于1.5％、西部地区省份不得低于1％”的调整要求。

　　国税局《通知》发布后，山东、浙江、江苏、福建等省内部分城市已于6月上调了各自的土地增值税预征率。而广东省广州、深圳等五市也于8月下旬开始了预征率上调工作。截至目前，上海市还未有动作。

　　“我们更愿意将其理解为政府打击房地产市场的一种政策信号。”中原地产项目部总经理黄韬对本报记者表示，“土地增值税原本的预征规模就不算大，此次上调1个百分点，对于房地产市场的实际影响有限。”

　　而中山国城地产总经理曾文雄则毫不讳言，土地增值税率上调有可能间接推高房价已几乎成为地方开发商的共识，“土地增值税预征率上调增加了开放商的成本，未来成本的增加一定会反映在房价中”。

　　本次土地增值税预征率上调中，深圳、东莞、中山、广州、珠海各市先后上调普通类住宅的预征率0.5到1个百分点，统一到2％。

　　“广东地区土地增值税预征率的上调并未超出大家的预期。”黄韬对本报记者表示，“政策的目的一方面是加紧房地产市场调控，收紧开发商现金流；二是加快开放商对闲置项目的开发，增加市场供应。”

　　“新政对开发商的现金流影响取决于公司规模。”中国房地产学会副会长陈国强对本报记者表示，“一般来说大型公司受影响程度比较大，大型开发商手中项目较多，调高预征率将拉高公司的规模化成本，但总体来说影响不会很大。”

　　曾文雄也表示，目前广东二三线城市如中山等地融资渠道相对比较丰富，在银行等平台的融资成本上升情况下，开发商仍有其他多种选择。

　　而关于调高土地增值税预征率在促进闲置项目的开发方面的作用，曾文雄则不甚乐观，他表示，“当下地方土地项目增长速度远大于土地增值税的增幅，现在能拿下项目的也多是有资金有背景的开发商，项目开发的进度基本不会受到预征率上调的影响。”

　　陈国强表示，土地增值税的预征率即使再调高几个百分点影响也有限：“真正对开发商致命的是土地增值税的清算。”

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，目前土地增值税实行四级超额累进税率制，其税率取决于增值额和扣除项目金额的相对比例，从低到高分为30％、40％、50％，最高可达到增值额的60％。

　　“目前土地增值税的最大问题还是在清算环节。”陈国强说。2006年国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中规定了七种必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目，直接转让土地使用权，项目销售率已达85％，项目三年未销售完毕等等。

　　据了解，部分开发商为了躲避土地增值税清算，存在故意控制项目销售率不超过85％等现象。但据陈国强介绍，即使已满足清算条件的项目，其土地增值税清算大部分也都没有得到执行。“主要是执行难度太大，一方面旧账太多难以清算，另一方面土地增值税清算对于相关工作人员的要求也较高，目前地方政府开展这方面工作的条件还不成熟。”

　内蒙古自治区日前对土地增值税政策作出重大调整，从7月1日起，凡在内蒙古开发建造商品房销售的房地产开发企业，均按商品房销售价格确定预征率进行预征土地增值税。其中，销售价格超过8000元/平方米以上的，被要求预征的土地增值税比率高达6%。

　　根据内蒙古地税局公布的政策，销售价格不超过3000元/平方米的商品房，土地增值税预征率为1%；销售价格超过3000元/平方米至4000元/平方米的，土地增值税预征率为1.5%；销售价格超过4000元/平方米至6000元/平方米的，土地增值税预征率为2.5%；销售价格超过6000元/平方米至8000元/平方米的，土地增值税预征率为4%；销售价格超过8000元/平方米以上的，土地增值税预征率为6%。

　　专家表示，提高土地增值税的预征率将直接影响到房地产开发企业的现金流，从而有效打击囤地囤房行为。