主题：房企破产真会引发金融危机吗

　从各地实际情况来看，今年“五一黄金周”期间，全国性房地产市场普遍遭遇冷淡，宣告今年五月房地产市场不再红火。降价促销，已不容争辩地成为了今年“五一”的主旋律。房地产开发企业纷纷在价格上大做文章，以希望能尽可能地争取到更多的购房成交。事实证明，现实性的高价位房价，已成为了阻碍房地产市场交易放大的最大障碍因素之一。这是开发企业及整个房地产业需正视的现实。

　　另一方面，当前房地产最突出的表现之一是，银行房贷负增长，房企资金空前紧张。

　　2007年全年数据统计，房贷成为银行新增贷款投放的热点：居民户贷款占新增贷款的比重，由2007年初的24%上升至全年的32.5%。2008年，1月份同比少增20亿元，2月份同比少增767亿元。居民户贷款占新增贷款的比重，也由2007年全年的32.5%快速下降至2008年1-2月的13.9%。还有数据显示，截至2月末，四大国有银行个人房贷余额为18974亿元，比年初增加了537亿元。其中，2月份个人房贷增量仅为70.89亿元，同比增量下降明显。

　　2008年4月10日，央行上海总部发布上海市货币信贷运行情况。数据显示，一季度，上海市中资商业银行新增人民币个人消费贷款13.5亿元，同比少增14.3亿元。其中3月份个人消费贷款减少11.5亿元，同比多减20.3亿元，较2月份多减7.3亿元，主要是当月个人住房贷款明显减少所致。年初上海市房地产成交量的萎缩，导致3月份中资商业银行个人住房贷款减少9.7亿元，同比多减12.1亿元，其中新建房和二手房贷款分别减少7.5亿元和2.2亿元。

　　2008年4月11日，央行发布货币信贷数据显示，在从紧货币政策的累积作用下，货币信贷数据3月份全面放缓。今年3月份金融机构人民币贷款新增2834亿元，同比少增1583亿元。一季度金融机构人民币各项贷款余额达27.50万亿元，同比增长14.78%，增幅比上年末低1.32个百分点。一季度人民币贷款同比少增891亿元。自2006年11月份以来，贷款增速首次降至15％以下，使得延续了15个月的贷款高速增长出现了明显的放缓迹象。2008年3月末，M2同比增长16.29％，增幅较上月末低1.19个百分点，是今年以来M2首次降至17％以下。同时，2008年3月末M1也较上月末下降了0.95个百分点，同比增速降至18.25%。2008年3月份新增贷款增速降至14.8%，一季度新增贷款占全年额度的36.7%，表明信贷控制政策得到了一定程度的执行。只是，无论是人民币贷款数据，还是M2或M1数据，同比依然是“增”而不是“降”，只是增速下降。这些说明，货币供应量依然在增加，依然在大量发行货币，信贷投放依然很多。

　　广东省房地产业协会发布的数据显示，2008年一季度，广东房地产开发到位资金926.91亿元，同比增长25.35%，同比增加3个百分点。而今年一季度广东房地产完成开发投资558.77亿元，增长36.86%，同比增加8.72个百分点。从房地产到位资金占房地产开发资金的比例看，今年一季度同比下降8.29%，这表明房地产开发资金已趋紧张。

　　如今，房价下降，消费者观望，房地产成交清淡，资金回笼减缓。另一方面，伴随着2007年房地产市场的快速火热，房地产开发企业拿地热情空前高涨，房地产开发企业大量高价囤地挤占流动资金，使得大量资金沉淀在土地上，使得房地产开发企业的流动资金严重不足，使得房地产遭遇资金短缺而可能带来的危机开始显山露水。因此，潘石屹抛出了“百日剧变论”，称部分房地产开发企业将因资金紧张而破产。

　　货币政策继续进一步从紧，本文作者陈真诚分析认为，其结果无疑将使房地产开发企业的资金进一步紧张，将房地产金融的形势进一步严峻。这是由房地产业的高度资金密集型特征所决定的。这些不但让房地产开发企业紧张，也会让银行经营者们紧张。

　　不过，基于房地产开发企业普遍“闹钱荒”的现实情况，央行已紧急在上海摸底了96家房企资金链情况。其中，企业的财务状况是摸底的重点。为密切跟踪房地产信贷政策效应，掌握房地产开发企业资金情况，2008年4月初，央行上海分行向五家大型银行和民生、浦发两家股份制银行的上海分行，以及上海银行等8家银行下发了一份名为《关于协助调查房地产开发企业资金情况的通知》的紧急文件，指示8家银行各抽样选择12家房地产开发企业(其中，1级资质等级企业1家，2级、3级资质等级企业各3家，其他如暂定等资质等级企业5家)，对上海市房地产企业资金情况进行一次抽样调查。8家银行向被调查房地产开发企业下发一份《房地产开发企业资金情况调查问卷》。其中，22个问题中，有14个问题相关于资金财务状况(备选答案有自有资金、银行贷款、股东借款、定金及预付款、应付工程款及其他。提问设计中，要求被调查房企回答，开发商对银行贷款的需求量和去年同期相比的变化情况如何，以及实际获得银行贷款的金额与去年同期水平相比的变化情况。设计为调查问题的内容包括，去年与今年，银行给予开发企业的贷款利率水平分别是多少？去年10月份以来，公司归还银行贷款的情况，是提前、到期、展期或借新还旧，还是多数贷款无法按时偿还？今年以来，房企除银行贷款外的其他融资方式都有哪些？等等)，5个问题相关于房价和销售情况。可知，央行上海分行首先希望知悉目前房地产开发企业最主要的资金来源情况，希望了解企业认为当前影响公司贷款增减变动的主要原因是什么(选择项为：较高的利率水平导致企业融资成本增加，贷款需求减少；在从紧货币政策下，企业获取贷款的难度增加；受房地产信贷政策约束，银行贷款审批更为严格；商品房预售放缓、资金回笼速度减慢，贷款需求增加；开发进度放缓，贷款需求减少；其他原因)。这说明，实际上，央行已经关注、或正在重视非过度囤地囤房的房地产开发企业所普遍遭遇的资金短缺问题。

　　同时，我们也要看到的是，央行坚持继续从紧的货币政策的最直接动因是针对通货膨胀，而不是直接针对房地产而来。央行多次阐述继续坚持从紧的货币政策的动因，是为了加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，努力防止经济增长由偏快转为过热，防止物价由结构性上涨演变为全面的通胀。2008年5月10日，中国人民银行行长周小川在上海陆家嘴论坛上做主题演讲表示，中国货币政策更加关心的问题是反通货膨胀。这就是说，虽然房地产领域是宏观调控的重点领域之一，但从紧的货币政策，并非直接或单纯地针对房地产而来。

　　因此，由于现存的现实性高价位房价的阻碍作用下，整体而言，非高端地产房价走势预期下行，使得自住型购房消费者也继续观望。上海《国房分析咨询报告》首席分析师、长沙新思维企业发展策划公司首席顾问、本文作者陈真诚分析认为，在如今货币政策继续从紧、整个房地产行业直“闹钱荒”的大形势下，房地产开发企业要考虑如何加速销售回笼资金，解决资金短缺的困难。

　　尽管潘石屹等人认为，不少房地产开发企业将因为资金短缺而破产。但我们也要看到的是，事实上，虽然现在大部分的房地产开发企业都缺钱，但是缺的只是困扰房地产开发企业资金链条中的流动资金。房地产开发企业一直引以为傲的项目销售也因为房地产市场出现拐点而大幅锐减。而其实，只要开发企业愿意有效降价以加速销售现存的楼盘，资金周转问题或就能解决。

　　有舆论认为，房地产开发企业因资金短缺而破产，将会给银行带来巨大金融风险。诚然，房地产开发企业破产，由于其所未归还的贷款可能变成死账呆账，或所抵押资产价值缩水，依据有关法律，银行是要承担相当的风险。不过，我们同时也应该看到的是，1500家上市公司中，超过70%是国有企业。在沉积有大量不良贷款的银行体系中，目前24万亿贷款中有70%约18万亿贷款贷给了国企，以非国企业为主体的房企，与其他所有非大型国企等各种企业、团体、机构或个人等，一起分享余下的30%贷款。这就是说，房地产企业贷款在全国所有银行贷款中所占的比例不大。上海《国房分析咨询报告》首席分析师、长沙新思维企业发展策划公司首席顾问、本文作者陈真诚分析认为，这就是说，潜伏的可能引发金融危机的根源，可能主要在国企。即使真的有众多房地产企业破产，因房地产破产而引发金融危机的可能性不大。而且，在房地产领域，因资金短缺而破产的情况，实际上将主要发生在数量众多的非优质的中小开发企业身上，而不是大型房地产开发企业及部分优质中小企业。事实上，目前，大型房地产开发企业，无论是所占的市场份额还是所占的银行贷款比例已经很高，中小房企所占贷款的份额很小。对于那些难以救赎的中小开发企业，即便如果因资金短缺而破产，也许是将为银行造成难以挽回的损失，银行将必须为其早前的非理性贷款、非严谨经营行为承担后果。但银行也不应该坐等整体风险的增加，被动地承受损失，或可通过在遵守政策前提下对优质房地产开发企业增加必需的开发贷款，获得更多的良好经营业绩以弥补可能的房地产金融损失，提高整体房地产经营业绩。目前的现实情况下，在整个房地产行业中，大多数房地产开发企业依然是银行的优质客户。

　　对于房地产开发企业来说，在房屋完成向购房完全交付即全部完成销售前，预售款等预收账款在会计上计入负债名下，但这项资金已经划入开发企业名下，开发企业不但可以提前使用，缓解资金压力，而且不需支付利息。就净负债率来看，根据一些房地产上市公司的2007年年报数据来看，金地为65%，保利为59%，北辰实业为51%，万科为23%，首创为57%，华润为46%，中海为31%。这些数据基本符合房地产开发企业长期以来的负债率水平，表明企业债务结构基本稳定。

　　虽然大型房地产开发企业也面临一定的短期还款压力，但只要没有出现特殊情况，就可以通过降价销售来取得预售款。目前，有数据表明，万科、保利等大型房地产开发企业的预收账款均呈增长趋势，一些大型房地产开发企业，预收款等财务指标普遍表现稳健，基本的资金来源具有一定的保障性。

　　2007年，全国销售冠军万科的营业收入高达355 亿元，比2006 年度的179 亿元增长近1 倍。全国销售亚军碧桂园2007年的营业收入也高达177亿元，比2006 年度的79 亿元增长1.23 倍。全国销售季军中国海外发展2007年的营业收入高达156 亿元。另外，富力地产2007年的营业收入高达148 亿元，保利地产2007年的营业收入也有81 亿元。

　　今年一季度，万科率先降价而取得了不错的销售业绩，实现销售面积114.5万平方米，销售金额101亿元，同比分别增长82.9%和119.1%。于是，逐步有一些房地产开发企业仿效万科下调了销售价格或进行折扣、优惠促销。如碧桂园，在“五一”假期3天之内通过低价抛盘回收9亿元资金。

　　无论是碧桂园还是万科的销售业绩，或在告诉人们，只要开发企业能够合理定价，愿意及时有效降价销售，就可能加速楼盘销售，回笼资金，缓解资金短缺的压力，有助降低银行给开发企业提供必需开发贷款的风险，从而提高银行为开发企业提供必需开发贷款的信心。

　　银行在对开发企业进行综合考评之后，也应提高为能正视现实、及时合理降价的开发企业提供必需开发贷款的信心：风险并不太大。上海《国房分析咨询报告》首席分析师、长沙新思维企业发展策划公司首席顾问、本文作者陈真诚分析认为，事实上，目前舆论所称的房地产贷款风险，主要是指那些个人财力承担能力、还款能力有限的盲目地提前释放需求而买房的个人，而不是优质的开发企业。事实上，没有其他经营性风险隐患的优质开发企业，依然是银行的优质客户。本文作者陈真诚认为，在执行中央政策前提下，为那些没有将太多资金用于超过企业开发所需的囤地或囤房炒房的大中型房地产开发企业，及其他优质开发企业，及时提供必需的开发贷款，依然是银行的优质房地产金融业务，风险并不太大。适时为一些优质房地产开发企业提供必需的开发贷款，或将成为银行在当前的理想选项之一。既是在帮助开发企业，也是在帮助银行自身摆脱困境。


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