主题：人民日报：楼市调控 已到关键时期！

人民日报：楼市调控 已到关键时期！
www.eastmoney.com2010年09月15日 06:01王炜人民日报
手机免费访问 eastmoney.cn|字体：大中小|我有话说 查看评论(0) 　　市场调整进入第二阶段，只有回调价格，才能释放需求

　　【阅读提示】

行情危险!散户应该尽快离场? 哪些股票值得满仓买入? 某些股很可能还要涨50%！ 机构资金目前已发生大变化 　　市场供需状况，仍然是决定房价走势的最重要因素。

　　伴随着楼市传统销售旺季“金九银十”的到来，国家宏观调控也将满半年，供需关系目前呈现何种状况呢？

　　从供给来看，进入第三季度，随着调控政策的落实引向深入，开发商的资金压力逐渐加大，必须加快销售回笼资金，加快推盘和降价销售的动力也逐渐强化。

　　从需求来看，由于房价仍处高位，大量自住型需求被挡在门外。而投资性需求受制于调控政策，继续被压抑。如果新项目没有价格优势，依然不排除爆冷的现象。

　　因此，就目前情况来看，楼市调整与反弹可能并存。政府部门应及时摸清市场情况，公开有关数据和分析结果，并尽快告诉公众下一阶段调控的走向，以稳定市场预期，进而稳定供求关系、稳定市场。

　　一周前刚刚签了购房合同的李欣这几天惴惴不安。“观望了半年多，本来想再等等，看着最近买房又火了，担心又要涨价，赶紧就买了。”李欣说，“刚买完又很担心，如果政府再出调控政策，房价会不会再下跌。”

　　“卖房的业主最近都想涨价，但价格稍微一涨，本来有意向的客户就不买房了，看房都不看。”北京链家地产一家门店的店长告诉记者，最近看房的80%客户要求看低于市场价的“低价房源”，一旦涨价，立刻重新观望。

　　供应——

　　库存压力增大降价动力强化

　　短期的供需状况，仍然是决定房价走势的最重要因素。4月中旬调控以来，楼市一直呈现阶段性的供过于求局面，近期市场出现回暖迹象，这一局面是否会发生逆转？

　　国家统计局近日公布数据，8月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，环比连续第二个月持平，销售面积同比下降10.1%，环比上涨6%，为本轮调控以来所罕见。在传统销售旺季“金九银十”到来的时候，各地楼市成交普遍呈现回暖苗头，房价则继续在高位盘整。这一趋势也延续到了9月上旬。

　　“房地产市场的调整正在进入第二阶段。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示，在调控政策作用下，前几个月市场量跌价滞，处于调整的第一阶段。从开发商的角度看，在资金流的紧缩达到临界状态之前，没有降价销售的动力。而从购房者的角度看，由于房价下跌趋势没有形成，或者下跌预期不明朗，需求释放缓慢。

　　然而，从三季度开始，随着近期调控政策的落实引向深入，开发商的资金流压力逐渐加大。数据显示，1—8月，房地产开发企业本年资金来源4.4万亿元，同比增长35%，增幅进一步回落。“开发贷款进一步紧收，政策对房地产企业再融资的限制也十分严格。”一位全国性大型房地产企业销售部门负责人告诉记者，“开发商的资金来源几乎全被切断了，必须加快销售回笼资金。因此加快推盘和降价销售的动力也逐渐强化。”

　　从项目入市的情况看，2009年上半年由于房地产市场调整和国际金融危机冲击，全国房屋新开工面积一直处于下降状态。去年下半年起，房地产投资增幅和新项目开工情况开始回暖，经过一年左右的准备和建设，近期这些新增项目开始逐渐入市。同时，“金九银十”是一年之中开发商最看重的销售旺季，加上临近年底“冲量”的需求，今后一段时间市场供应量将明显增加。而且业内人士普遍认为，在未来至少一年时间里，市场供应量会比较充足。

　　一边是市场供应充足，另一边则是存量房不断增加，尤其是成交量持续低迷4个多月来，新增库存大幅增加。

　　以北京为例，据北京中原地产统计，以宏观调控的4月14日为界，新政后的4个半月时间内，北京期房市场取得预售项目合计82个，供应住宅总套数为29468套。截至8月31日，签约套数仅为11956套，签约率不足40.6%。从销售面积来看，82个项目合计供应面积为324万平方米，4个半月签约面积仅为126万平方米，积压面积约为198万平方米。而北京市全部已建待售的存量房，也于9月初突破10万套大关，处于历史高位。

　　“去库存是楼市调控第二阶段的最重要任务。”巴曙松说，在开发商面临去库存压力、资金链逐渐趋紧的情况下，只有房价明显下降，成交量才会逐步回升，市场才能从大幅波动中企稳。

　　需求——

　　价格仍是高门槛预期还需再稳定

　　调控以来，率先顺应市场形势调整价格的万科，在全国范围内取得了不俗的销售业绩。8月甚至单月销售破百亿元，实现销售金额119.9亿元，较去年同期上升149%。万科在北京的新项目“长阳半岛”更是重现了火热的销售场面。

　　事实上，不仅是万科，不仅在北京，近期各地楼市成交回暖，主要就是靠降价的项目热销带动，“一降价就好卖”的例子在各地屡见不鲜。

　　据中原地产统计，调控以来北京的82个新项目中，均价低于20000元/平方米的项目合计为38个，这部分的签约率达到了51%；均价为20000—30000元/平方米的项目为33个，虽然供应量也达到了10382套，但是签约率仅为29.4%；均价超过30000元/平方米的项目总数为11个，签约率仅为15.5%。

　　价格仍然是影响需求能否回暖的最重要因素，但从宏观数据看，由于房价环比连续3个月持平，仍然处于历史高位，把大量自住型需求挡在门外。而投资性需求受制于调控政策，继续被压抑。链家地产市场研究部张月认为，只有在价格有所回调的情况下，需求才可能逐步释放。因此尽管是“金九银十”，但如果新项目没有价格优势，依然不排除爆冷的现象。

　　此外，由于楼市调控进入关键时期，也是各方面博弈最激烈的时候，各种信息不断刺激着购房者的心理，影响购房者对未来的预期。近期记者采访了几位刚刚签约的买房人，普遍表示由于前几年政府对房地产市场的调控结果是“屡调屡涨”，因此当近期市场出现回暖苗头，就担心调控政策已经被消化，房价又将迎来报复性反弹。但也有不少购房人认为，此次调控的措施力度空前，效果还没有充分体现，应该继续观望，静待价格进一步回落。

　　今年一季度，由于去年底出台的政策迟迟没有见效，大量处于观望状态的购房者迅速入市，导致市场过热。专家认为，购房者预期的改变，有可能在短时间内改变市场供需状况。如果楼市在近期出现量价单边上涨的明显回暖，处于观望中的购房者可能因恐慌而买房，原本供过于求的局面可能迅速逆转为供不应求。因此，政府部门应及时摸清市场情况，公开有关数据和分析结果，并尽快告诉公众下一阶段调控的走向，以稳定市场预期，进而稳定供求关系、稳定市场。

　　政策——

　　坚持调控不动摇落实不力要问责

　　年底临近，本轮以打压住房投资和投机行为为主要政策的房地产调控也已经过5个月的时间。随着各项政策的落实和相关配套政策出台，调控取得了初步成效。但近期一些地区超乎寻常的回暖迹象，也使人们对政策的长期效果感到忧虑。调控任务仍然艰巨，在当前的形势下，会不会有进一步的调控措施出台？

　　在近期举行的加快保障性安居工程建设工作座谈会上，国务院有关部门负责人指出，尽管调控正在向着预期的方向发展，仍应看到调控的效果只是刚刚显现，还不充分。在房地产调控的落实过程中，一些地方政府对房地产调控的认识也还有误区，落实政策顾虑重重、不够坚决，调控的任务仍然艰巨。当前房地产调控已经到了关键时期，能否取得成功，不仅关系房地产市场发展本身，更关系到住房这一重大民生问题和政府的公信力。因此，必须继续坚持调控不动摇，并把握好力度和方向，根据市场形势变化及时进行政策调整。

　　“目前市场调整的程度，无论离调控政策本身追求的目标，还是老百姓对调控效果的预期都还有距离。”中国房地产协会副会长朱中一表示，房地产新政不仅力度大，直接影响供求关系，也表明了中央政府抑制房价过快上涨的决心和信心。应该继续督促相关部门和城市政府严格落实现有政策，进一步加强政策落地的监督、检查和问责。特别要对那些房价上涨过快的城市实行重点监控。住房和城乡建设部有关负责人也表示，如果地方政府落实调控不力，将对有关城市进行通报。

　　在用足现有政策的同时，专家认为，如果在一定时期内现有政策收效不明显，应当根据情况变化及时采取更有力的措施。从宏观环境看，8月份宏观经济统计数据持续向好，房地产调控对投资的冲击和对上下游产业的影响并不明显，这也为出台进一步的调控政策创造了有利条件。

　　对于现有政策取得的成效则应当审慎评价，现有政策也存在一些缺陷，如重短期政策调控，轻长期制度建设；重政策出台，轻政策的落实；缺乏与城市化、区域发展等长期经济增长趋势相适应的住房和房地产市场发展规划，缺乏区分不同类型住房需求的调控政策；对地方政府缺乏有效约束等。下一阶段，政策的调整和补充不仅要考虑短期市场形势，更应着重于住房制度的深化改革，以尽快解决长期积累下来的制度性矛盾。


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热销 成交回到调控前 趋势尚待确认

　　深圳新房成交量上周（9月6日至12日，下同）突破1000套，创下近5个月成交量新高，深圳新房的成交量已连续4周保持800套以上，基本恢复到楼市调控前的水平。

　　北京的成交数据也已接近2009年市场最火热时期。上周北京期房住宅签约3596套，同比上涨38.5%，环比上涨93.5%；成交均价18161元/平方米，同比上涨41.8%，环比下降9.0%。除经济适用房、限价房外的住宅总成交为2403套，环比上涨21.4%，比8月同期上涨175.9%；高达343套的日均成交已超过市场最红火的3月日均成交量。与商品房类似，北京二手房数据也在上周继续上涨，成交3610套，环比上涨4%，而价格更是在新政以后首次出现环比上涨。

　　据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周上海商品住宅成交面积为25.6万平方米，比前周上涨6%，连续两周维持在20万平方米以上。这是自8月份以来的持续第6周大幅上升，已接近新政前的周成交水平。

　　与此同时，全国土地市场也快速升温，成交总价连续走高，销声匿迹了几个月的“地王”在各地频频出现。

　　种种迹象使得部分人士认为房地产市场回暖了，但一些业内人士指出，分析具体项目的成交数据便可以看出，市场回暖的迹象依然不明显，在部分项目热销的同时，不少项目也在遭遇冷遇。

　　以北京为例，多数热销楼盘均位于郊区，价格相对不高，且开盘均价低于预期甚至低于周边二手房，城区的高价楼盘销量则并不乐观。

　　根据北京中原的统计，新政后北京预售的项目合计约85个，总供应房源合计30214套，而截至9月12日签约总数为14625套，签约率为48.4%，签约率依然比较低。9月的前12天，85个项目总签约为1377套，大部分签约量依然集中在低价盘，签约超过30套的8个项目中，除莱圳家园成交均价在20695元每平米外，其他的7个项目成交均价均低于2万元。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强指出，现在判断房地产市场已回暖为时尚早，目前成交量的大幅反弹只是短期行为，主要是部分新开楼盘、远郊楼盘等新入市项目以价换量所带来的，而部分项目的热销是同多数楼盘的滞销并存的，未来量价齐升的趋势是否能够持续还面临不确定性。

　　9月刚刚过去半个月的时间，但随着刚需的匆忙入场和部分投资客的卷土重来，“金九银十”显现出“开门红”迹象，一线城市部分楼盘再次出现“日光盘”以及开盘前彻夜排队的现象。

　　业内人士则认为，在调控尚未放松的背景下，此时判断市场回暖为时过早，即使所谓的“真回暖”出现，但真回暖很有可能导致更严厉的调控，导致真回暖变为假回暖。同时，未来随着供应量的逐步放大，楼市供应将逐步从偏紧转为宽松，甚至逐步变为供过于求，导致房价从中期看具有涨幅回落甚至下跌的可能性。

　调控 重在落实老政策 新招暂难出手

　　4月调控新政以来，中央政府一再表态调控房价的决心，希望能通过改变预期的方式在短期内遏止住房价的上涨。但8月以来的量价齐升使市场再度进入深度博弈，也加大了新的调控政策可能出台的预期。

　　陈国强表示，如果量价上涨未来持续出现，调控政策势必会进一步收紧，而收紧将很可能从采取强有力的措施保障前期调控政策的执行入手。

　　世联地产研究总监王海斌也认为，成交量持续上升一部分原因便是部分调控政策执行不力，使得新政效力大打折扣。

　　在深圳水榭春天项目销售现场，几家银行对90平方米以下首套房贷执行首付两成的政策，还纷纷推出利率优惠，大多数银行都表示首套房按揭利率可以低至7.1折。有些银行还推出了购买理财产品，对房贷利率优惠至7折的活动。而即便是多套房贷，深圳不少银行也可曲线放行，投资客也采用与亲人“联合署名”，冒充首套房贷，不仅可以获得两成首付，还可享受7折优惠。

　　业内人士表示，目前选择松动的银行还只是少数，但如果房地产市场成交量持续不景气，未来这些零星的松动行为就有可能成为行业普遍现象。此外，由于房地产传统“金九银十”销售旺季到来，部分银行也选择降价以迎接刚性需求的释放。

　　而对于“二次调控”会否很快来临，世联研究部认为，现在谈出台新调控政策为时尚早，原因有二：一是新政的初衷是“遏制房价过快上涨”，8月楼市反弹主要是成交量的反弹，楼市价格并没有出现普遍上涨和快速上涨的现象；二是8月楼市反弹是刚需主导，刚需并不是楼市调控的对象。

　　世联地产同时表示，虽然目前不必担心政府的“二次调控”，但并不意味着成交量可以持续增长、价格可以实现普遍的回升和快速的上涨。这是因为这一轮楼市的反弹是由刚需所主导，而刚需的价格弹性较大，当价格涨幅超过一定幅度时会促使刚需再次陷入观望。

　　中金公司也认为，为了保持稳定的经济增长，并且考虑到未来供应量将会增加，政府难以出台更多、更严格的中长期有效的地产政策，政策的主要目标将依然是预期调控以及此前暂时性的需求遏制政策的加紧。