主题：中央媒体密集发文就楼市第二轮调控表态

　不敢涨价，开发商喜中有点“慌”

　　中央媒体密集警告“二轮调控”，各种政策武器或将“十月围城”

　幕后1

　　开发商心态

　　买房人这么踊跃，连三五年后的刚需群体都提前出手了，那么，开发商应该是喜上眉梢了，涨价冲动似乎也该跟着需求“释放”了。可是，情况却完全不是这样的——

　　不敢争当涨价“领头羊”

　　记者昨天在南京各大售楼处采访时，最大的感受是开发商明显低调很多，有的楼盘不声不响提前几天便开始认购，有的楼盘则不对外宣布开盘，私下里打打电话发发短信联系买房人。而更为低调的则是价格，虽然不少消费者此前都担心，市场转好开发商会不会涨价，但从昨天的开盘情况来看，多数楼盘开出的房价都比较平易近人，大幅涨价的情况几乎绝迹。

　　“你问开发商想不想涨，肯定想啊，只不过他不敢涨，一涨就死定了。”一位长期研究南京楼市的专业人士表示，新的调控政策随时有可能出台，中央级媒体的表态也令开发商寝食难安，谁都不敢做“领涨者”，一来会遭到买房人的冷落，二来也容易被政府部门“盯上”，成为反面教材。“所以大家都在低调卖房，趁新一轮调控政策尚未出台赶紧跑量。”

　　热卖恐招来新一轮调控

　　在周末来临之际，的一条微博曾引来热议。乐居的一位工作人员发起讨论，周末有如此多的楼盘，去化率会有多高，会有什么样的结果。这条讨论吸引了很多人来评论，包括一些开发商的销售人员、买房人和媒体人士。有人担心，“如果这近2000套房源能达到60%的去化率，是否会引来政策层新一轮的调控呢？”一位销售员这样表示。

　　而昨天很多楼盘的热销似乎也证实了这个担心。名为“刘*南京”的网友评论道：“几乎所有项目传来的都是捷报，政府该坐不住了吧。”这代表了很多买房人的心声和开发商的顾忌。一些开发商私下表示，卖得好虽然令人欢喜，但是如果市场热得太快，还真怕政府再调控，好不容易观望期才结束，市场要再跌入低谷，接下来的日子就更难过了。

　　幕后2

　　中央媒体表态

　　开发商的担心，不是没有道理的。请看两大权威媒体在“金九”之际罕见的密集表态——

　　新华社七驳“楼市即将回暖”

　　从楼市所谓“金九”开始前一天，新华社就发文分析开发商敢于在严厉调控下“逆市涨价”的行为，提出要铲除“土地财政”这个房价背后的“根”。接下来特别是在“金九”头两周楼市确实显现出量价齐升态势的时候，新华社密集发文强硬否认楼市“回暖”，同时严厉指责“楼市调控会影响经济增长”的论调别有用心，这样罕见的密集发文和强硬语气意味深长。

　　●8月30日

　　“必须打击开发商‘逆市操作’”

　　●9月10日

　　“政策不会容忍房价报复性上涨”

　　●9月13日

　　“警惕负利率格局助长房价猛涨”

　　●9月14日

　　“房地产市场还谈不上‘回暖’”

　　●9月15日

　　“弄清空置房根本不是什么难题”

　　●9月15日

　　“房价回调是百姓期望，也是控制风险的需要”

　　●9月17日

　　“调控应该态度更鲜明、立场更坚定”

　　人民日报六发“二次调控预警”

　　在大多数媒体还没有对最新一轮调控效果进行质疑的时候，人民日报率先用一篇《别让楼市调控成了百日维新》拉开了“调控必须继续深入”的宣传序幕。接下来短短一个月，人民日报接连6次发出政策调控预警，“二轮调控”似乎已经是箭在弦上不得不发。尤其值得注意的是，虽然是新华社率先提出房价应该“合理回落”，但在楼市博弈一片混沌，开发商和买房人都无法判断房价走势的情况下，是人民日报第一个提出了“房价合理回落是大势所趋”的提法。

　　●8月17日

　　“别让楼市调控成了‘百日维新’”

　　●8月20日

　　“房产税呼之欲出下半年或出新政”

　　●8月30日

　　“别再夸大楼市刚性需求”

　　●8月31日

　　“房价合理回落是大势所趋”

　　●9月9日

　　“保民生就要坚持调楼市”

　　●9月15日

　　“楼市调控已到关键时期不可动摇”

　　幕后3

　　调控姿态

　　那么，情况是否真如中央媒体所“暗示”的那样呢？17日，银监会刚刚表明没有后续房产调控政策出台。但是，不仅南京，全国多个城市的楼市均疑似“回暖”。据称国务院已开始调研楼市“回暖”，新一轮调控政策的“脚步”，还离我们有多远？

　　楼市会不会“再调控”？

　　可能，因为调控不影响经济增长

　　一些开发商乐观地认为，房地产业还是支柱产业，为了经济的增长，也许政府不会轻易启动新一轮宏观调控。对此，专家指出，楼市调控并不影响保8目标，政府并无后顾之忧，开发商不可心存侥幸。

　　南京大学经济学院博士生导师高波教授告诉记者，“前两天看到国家统计局局长公布的数据，1-8月份全国房地产开发投资增长同比高达37%左右，这表示在上半年史上最严厉的楼市调控之下，虽然销售大幅下滑，但房地产投资仍然保持较高的增长，房地产对经济的贡献并没有减弱。说明楼市调控没有影响整个经济增长。”

　　前不久，任志强来南京出席太湖论坛时也认为，房地产并不会拖累全年保8的目标。“房地产对宏观经济的影响大约在2个百分点，没有这2个百分点了，也不影响保8，所以政策不会缓和。”

　　在这样的大前提下，如果房价出现报复性反弹，政府启动新一轮宏观调控也就不会再有顾虑。

　　调控最快10月能启动？

　　不一定，要看有没有报复性反弹

　　最近中央级媒体频频发出新一轮调控可能启动的声音，另有媒体甚至提出新调控就在10月启动。专家认为，这些风声更多地是在对开发商予以警示和震慑，调控的利剑高悬，但不一定真正落下，如果房价出现大幅反弹，才会促使政府再出猛招。

　　一位开发商指出，“最近调控的风声渐紧，我觉得这是政府在发出警告信号。从目前南京的市场来看，这种震慑还是有效果的，本周开盘卖得好的，还都是优惠幅度比较大的”。

　　高波教授也认为，目前的楼市还不能视为从回暖走向繁荣，仍然处在复苏往回暖的阶段，消费者不降价就不出手的特点还比较明显，从目前来看，本轮调控的效果还是成功的。“九月本就是楼市销售旺季。下半年继续紧缩型调控是肯定的，但调控有两种，一种是维持现状，一种是再出新招。如果销售正常，不会猛然放量，销售增长保持在10%-20%，价格稳定，那么调控将维持现状；如果销售量猛增，房价出现报复性反弹，目前的风声就将会变成真正的调控政策。”

　　楼市调控还有几张牌？

　　政策储备充分，不排除有“核弹”

　　对于新一轮的宏观调控，专家认为，政府有着充分的政策储备。

　　【加息】此轮“负利率”已持续了7个月。最近，有关加息的呼声也日渐高涨。不过，有媒体称，央行在加息政策这方面一直都有预案，采取加息还需要有一段观察期，起码要CPI上涨高于3%持续3个月以上，才会引入明确的政策。全国七、八两个月的CPI都已超过3%，九月的CPI指数也因此显得很关键。

　　【征税】物业税和房产税一直是新政以来热议的话题，不过专家认为，闲置税征收的可能性更大。高波教授认为，闲置税是对楼市投机者的精准打击，“如果你有两套房，一套自住，一套如果拿来租赁，有租赁税发票，那也不算闲置，如果既不住又不租，就应该征税。”

　　【限制购房套数和异地购房】国十条规定，地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。但目前除北京外，其他城市基本还没有对购房套数下指标。专家认为，如果房价猛涨，这一政策也有可能在多个城市普遍实行。此外，异地购房目前仅是贷款有限制，并没有禁止购买。

　　【加强住房保障】高波教授指出，住房保障不仅是民生工程，也可以有效平抑市场房价。

　　这些都是可想而知的手段，而任志强前些日子所坦白“最害怕”的“政策核弹”到底是什么，目前谁也不敢预测。


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　　两难格局下中国楼市注定是“政策市”

　　房地产市场乱象丛生，特别是在京、沪、穗、深等一线城市，楼价飞涨的速度宛如脱缰野马，民众的愤怒与不满当然可以理解。买房，对芸芸众生而言似乎是一场越越来越遥远的梦，又好比是新长征路上的摇滚！可是要圆这个梦想是那么的不容易。要么是羡慕别人，某某在某年买某处的房子，如今涨价几倍，然后一片唏嘘；要么是懊悔不已，哎呀我当年没当机立断买下的房子，如今涨价好几倍了……

　　在农业中国，民众生命中的超级大事之一，乃是安居乐业、安土重迁，其前提是拥有一座房子，而叶落归根一样是要一处庇护之所，以安顿肉身和灵魂。虽然中国的城市化进程日新月异，但“买房安家”的观念依然如故。现实是，只要大家细心观察动动脑筋，就无法否认房价的持续稳步上涨趋势。既然房价持续稳步上涨，那么调控无非就是调整控制非理性疯狂上涨，但是正常健康的上涨，那即便是涓涓细流，也是勇往直前。

　　从此角度，童大焕的《买房的革命》无疑具有足够的指导意义。这也恰是他写作此书的初衷：揭示真相，让更多看到真相的人们能“迷途知返”，急起直追。说到这里，买不买已经不是问题的核心，而是怎么买，选择什么时机买什么地段的房比较适宜。或许今天买了高价房，到明后天看，你要抱头庆幸。但这里面肯定有学问，需要那些经历过楼市风云的过来人指点迷津。以笔者所见，《买房的革命》可能是目前迄今唯一探讨如何脚踏实地战胜高房价的书。作者直言不讳：既然凭借你的个人(群体)之手短期内无法遏止楼价上涨的现实，那就不如暂且抛弃幻想和抱怨，用理性的眼光和实际行动，走出“用观念革命跑赢高房价”的突围之路，并依靠资本理财，尽快将房奴的包袱卸下。也就是说，应对高房价，应该赶紧转变观念，冷静分析，尽可能地及时、合理入市，以尽可能规避流动性泛滥导致的通货膨胀和资产价格上涨给自身可能带来的伤害与排挤。

　　书中涉及一个值得探讨的问题，即要不要指望抄底。作者认为，很多人不理会宏观政策、宏观大势，一切只会跟着感觉走，房价降了，还希望再降点，一门心思想抄底。结果呢，往往是这类人抄不到底而被底反抄，等到房价下一轮疯涨时急忙恐慌入市，只怕楼价早已涨了又涨。房地产投资其实和其他投资一样，谁都别以为能摸到市场的价格底线。如果不是为了急住，当房价一路下跌时还是持币观望一下好，宁愿市场开始走高时买不到最低价，也不应有抄底心理。作者服膺的原则是：大家都买时我不买，大家都不买时我买，也就是“股神”巴菲特一再告诫大家的“别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪”。

　　作者通过对中国社会发展大趋势的洞察，用宏大的视野、科学的论证、真实生动的事例，深入浅出揭示了中国高房价的历史成因、时代必然性和社会依赖性，理出了支撑当下中国高房价的五个要素：史无前例的城市化运动；通货膨胀；金融革命和超前消费；被激活的全民住房梦；社会正处在迅速发展的工业化时期。同时也归纳了老百姓买不起房的原因：土地国有，缺乏差异化市场供应，过度追求大户型，收入分配结构不合理。至于政府应对高房价的策略，作者非常理解政府在调控中处于的两难境地，一方面，房地产业已成为当下以及未来数年内国民经济的支柱产业，有的地方甚至占据了国民经济的半壁江山，如果房地产泡沫崩溃，银行系统会率先崩溃，那样的局面是所有人都无法承受的。但如果房价飙升过快归高，则既是在透支未来的上涨空间也是在为银行的未来积蓄风险。所以，在两难格局下，中国内地房地产市场注定是个“政策市”，短期的波动看政策，长期的走向则是向上，而波峰和波谷连成向上走的平行线，其向上的幅度，正好是通货膨胀的幅度甚至还略高。作者认为，房地产的诸多问题，可以归结为该市场的不够市场化(比如土地和农房)，该政府的又不够政府化(限价房、经适房、廉租房).

　　放眼整个社会，高房价不过是中国在现代化、城市化进程中一个“次生问题”，我们更要把着眼点放在诸种“原生问题”上。比如，与高房价相辅相成的构成一枚硬币的反面的低收入问题，国民收入占GDP比重近年间在逐级下降。这些“原生问题”不解决，企求单方面解决“次生问题”，岂非缘木求鱼？(上海证券报)