主题：1月房价环比涨幅扩大 “升级版”限购令将陆续浮出

1月房价环比涨幅继续扩大 二、三线城市涨幅明显大于一线城市（本页）
　　开发商“不差钱”局面或将改变
　　“升级版”限购令将陆续浮出
　　数十城市或实施限购令 规避房价泡沫向三线城市转移
　　广州：市场现疲软 细则落地可期
　　上海：限购令已收紧 价格“破冰”仍待时日
　　1月房价环比涨幅继续扩大 二、三线城市涨幅明显大于一线城市
　　⊙中国证券网记者 朱楠 ○编辑 王晓华 衡道庆
　　中国指数研究院昨日发布的报告显示，2011年1月百城住宅及十大城市平均价格环比涨幅较去年12月继续扩大，其中二、三线城市的房价涨幅明显大于一线城市。预计随着新一轮调控政策效应的显现，未来楼市将明显降温。
　　中国房地产指数系统“百城价格指数”对100个城市的全样本调查显示，2011年1月全国100个城市住宅平均价格为8645元/平方米，较上月上涨0.95%，其中涨幅在1%以内的城市数量共有69个；十大城市平均价格为15662元/平方米，环比上涨0.89%。去年12月全国100个城市住宅均价环比上涨0.9%、十大重点城市均价环比上涨0.75%，相比之下，1月环比涨幅继续扩大。
　　从各个城市数据来看，二、三线城市的价格涨幅明显大于一线城市。1月住宅价格环比涨幅居前的城市分别是：常州、广州、佛山、潍坊、吴江、新乡、天津、扬州、湛江、沈阳。其中常州、广州等六个城市涨幅在2%-3%之间，天津、扬州、湛江和沈阳涨幅在1%-2%之间。涨幅居前的城市中除广州外，其余均为二、三线城市。上海环比涨幅为0.74%，北京为0.51%，深圳为0.41%。
　　1月底，包括“新国八条”在内的一系列房地产调控“组合拳”出台，二套房首付比例提高至60%、“升级版”限购令全国铺开等令楼市一夜之间倍感寒意。随后，备受关注的沪渝版房产税试点征收方案春节前出炉，更是令两地楼市成交受挫，重庆主城区甚至在春节长假期间出现零成交。
　　业内普遍预计，受调控影响全国楼市将再度陷入观望，加上春节前后本来就是行业淡季，2月楼市销售情况不容乐观。随着3月楼市传统“小阳春”的到来，届时开发商的推盘策略和定价举措是否能赢得市场较为热烈的回应，将成为决定全年楼市走向的关键。

　　开发商“不差钱”局面或将改变
　　2011-02-11 来源：上海证券报
　　自９日起中国人民银行再次上调人民币存贷款利率，这也是过去４个月中第三次加息。另外存款准备金率经７次提高后，也达到１９％的历史峰值。专家认为，房地产企业今后贷款将越来越难，融资成本越来越高，一些企业甚至可能会因资金“断链”而突然死亡，行业整合将加速。
　　此次金融机构人民币存贷款基准利率上调后，五年期以上贷款利率达到６．６％。五年期以上个人住房公积金贷款利率也随之上调０．２０个百分点，由４．３０％上调至４．５０％。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍称，以首套房商业贷款１００万元２０年期限为例，加息后月供增加１１７元。而给购房者传递的信息是未来还款压力还会继续增加，市场需求会因此而减少。特别是近期部分商业银行实质性取消首套房贷款利率优惠，这比加息更有杀伤力。
　　国泰君安房地产分析师孙建平认为，挤出投机、投资和保值需求之后，仅靠自住需求房地产行业无法维持稳定的销量，也难以维持目前的价格。未来销量萎缩和房价下降将是大概率事件。对开发商而言，销量下滑对其资金链的影响更大。而更为严峻的是，从去年二季度起，开发商融资渠道的持续收缩和融资成本的大幅上升已经是既成事实。
　　ＳＯＨＯ董事长潘石屹认为，存款准备金率每提高０．５个百分点，意味着又有３５００亿元的资金被冻结。这与普遍增加资金使用成本的加息不同，在资金紧张而银行贷款成本较低时，只有优质企业才能贷到款。因此上调存款准备金率将加速房地产企业分化。
　　不仅如此，多数房地产企业在资本市场进行公开募资的难度也越来越大。自去年４月中旬以来，２１家地产上市公司公布了增发预案，预计募资４３２亿元，其中，仅有ＳＴ东源、道博股份、万泽股份通过了证监会批准。
　　在资金压力下，一些香港上市的内地开发商已开始加速多元化融资途径，其中，发行海外债券、票据及信托、基金等融资方式被广泛应用。碧桂园和恒大地产新年伊始便已相继在港发行债券融资。但房企海外融资代价也十分高昂，以恒大地产为例，今年１月１４日发行的５年期以美元结算的人民币债券，利率分别为７．５％和９．２５％，而在２０１０年１月和４月恒大先后两次发行共１３．５亿美元债券时的利率竟高达１３％。更有房企融资成本高达１５％，这种融资方式也被业内人士批评为“饮鸩止渴”。
　　此外，房地产信托融资难度也面临加大的趋势。有统计数据显示，房地产开发商通过信托融资也逐步减少，２０１０年１０月份，共有２５３款信托产品，其中，资金流向房地产领域的有５７款，占比２２．５３％。而到去年１２月份，在３０２款信托融资品种中，流向房地产领域的只有２９款，占比下降为９．６％。
　　戴德梁行华东区域住宅部董事伍慧敏称，一次次加息将与限购、限贷等抑制需求的措施形成合力，全面收紧房地产企业的资金来源。如果一系列政策严格执行，实力相对不足的开发商将首当其冲遭遇资金“断链”危险。近期已有不少房企通过寻找股东入股、项目转让等途径应对资金困局，一段时间内“大鱼吃小鱼”、市场“洗牌”在所难免。
　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，今年开发商“不差钱”的局面将改变，部分企业将面临被迫降价促销进行资金回笼，这也有助于房价适当回调。
　　（据新华社电）

　　“升级版”限购令将陆续浮出
　　⊙中国证券网记者 于祥明 ○编辑 衡道庆
　　今年1月底出台的“新国八条”明确，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。眼看“大限”将至，各地也在加紧落实有关要求。其中，北京的升级版“限购令”近日有望浮出。
　　记者从业内相关人士处获悉，北京“升级版”限购令本周末有望浮出，其中关于二套房的判定将以家庭名下房产为准，不再受是否有过贷款因素的影响。
　　值得一提的是，北京是实施“限购令”最早的城市，去年5月1日北京率先出台了较为严厉的限购措施。根据老版限购令要求，“北京同一购房家庭只能在本市新购一套商品房”。
　　“北京即将出台的‘升级版’限购令可能包括，去年5月1日以后已经购买过房产的家庭不得再买房，这将影响约23万个家庭。”北京中原地产张大伟说。
　　据分析，北京“升级版”限购令将“有紧有松”，限购政策可能只查存量，即“在2010年5月1日以后没有买过的，目前名下北京户籍只有一套的，外地户籍没有房产的，即使贷款过也可以再买一套。”张大伟说。
　　根据国务院“新国八条”有关要求，2月中旬之前，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市要出台住房限购实施细则，而且“已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位。”
　　记者粗略统计了一下，目前已经有26个城市出台了限购令，包括北京、上海、青岛、三亚、舟山、深圳、兰州、厦门、苏州、南京、郑州、天津、武汉、广州、太原、温州、济南、宁波、昆明、海口、永康、福州、南昌、杭州、合肥、大连。另外，石家庄、南宁、沈阳、长春等城市限购令也在酝酿之中。
　　但是，在各城市的老版限购令中，既有上海这样措施非常严厉的城市，也有不少城市的政策不太严厉。如福州仅对五城区限购，天津、苏州、郑州、武汉、济南、南昌等城市也是“划定了限购与非限购区域”，兰州则是“本地居民可购买两套，非本地居民可购买一套”。
　　“2011年房地产调控强化的表现之一，就是限购、限贷等政策范围的逐步扩大，而地方政府必须严格执行有关政策，不能再打折扣。”住建部政策研究中心副主任王珏林说，他曾多次向记者表示，限购令一旦从紧从严执行，对于房价快速上涨势头必将起到抑制作用。

　　数十城市或实施限购令 规避房价泡沫向三线城市转移
　　“升级版”楼市限购令料密集出台 落实新“国八条” 2月中旬大限将至
　　中央施压之下，未来一周地方政府可能密集出台楼市限购令。
　　根据新“国八条”以及国务院办公厅通知内容，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。这意味着，京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，再加上27个省会城市，总计有36个城市需要出台或更新住房限购政策。
　　按照国务院办公厅通知，已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。
　　数十城市或实施限购令
　　上海率先出台了落实新“国八条”的楼市调控细则，明确规定自2月1日起，在上海已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在上海向其售房。
　　据北京中原三级市场部总监张大伟预估，除了上述36个城市外，“房价过高、上涨过快”的城市还将有30个左右，这些城市也需要按照要求出台或升级限购政策。
　　“预计全国将有超过60个城市实施严格的限购令，这可能明显影响2月份以后的市场交易。”张大伟称。
　　不过，也有市场观点认为，和以往政策一样，此番中央并未给出“房价过高、上涨过快”的具体标准，有多少城市愿意“对号入座”仍有待观察。
　　从公开信息来看，此前出台过尺度不同“限购令”的城市多集中在直辖市、计划单列市、省会城市，除去年11月底浙江省金华永康在全国县级市中第一个出台楼市“限购令”外，三线城市出台限购政策仍然少见。
　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，作为一项行政措施，中央有权让地方政府随时出台限购政策，一些三线或者中小城市如果本区域内房价上涨幅度过大，又不出台限购政策，来自上级的压力就会增大。新“国八条”中也规定了“稳定房价工作的约谈问责机制”，这也是对地方政府的一种震慑。
　　规避房价泡沫向三线城市转移
　　去年国务院也曾要求一些城市根据实际情况进行限购，但一度出现“限购城市”周围的二、三线城市发生购房潮的情况。
　　新“国八条”试图避免这种情况再度出现。尹伯成认为，中央要求“房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”，可以在一定程度上规避房价泡沫向三线城市转移的风险。
　　他更是建议，全国的所有城市都应该执行限购政策，一方面要支持自住和改善型需求，但同时也要全方位抑制投机资金。
　　根据上述国务院办公厅通知精神，其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。
　　在新“国八条”的影响下，地方楼市交易已经初显寒意。新华社引用中国指数研究院的数据显示，今年1月监测的30个城市中，有23个城市一手住宅成交量环比下跌，其中15个城市跌幅超过20%，大连、长沙、包头等跌幅超过50%。
　　不过，不少地方的房价依然坚挺。尹伯成称，包括限购和严格征收营业税等措施从出台到见效，中间会有一个过程。他认为今年房价应该会下降一点，不降中央可能还会继续出台调控政策。 （第一财经日报）

　　广州：市场现疲软 细则落地可期
　　对于新“国八条”的落地，广州很快作出了反应。
　　近日，广州市国土房管局相关负责人在巡查春节楼市时透露广州的新“国八条”细则即将出台的消息，引起业内关注。
　　事实上，去年各地在出台限购令的过程中，广州并非最积极的城市，2010年10月，继北京、上海、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门、天津等城市出台住宅限购令后，广州版限购令才露面。
　　当时的广州版限购令主要被总结为“限内限外限年龄”，规定广州户籍家庭和常住非户籍家庭只能新购一套商品房，不能提供一年纳税和社保证明的外地家庭不能在广州购买商品房，未满18岁的人士不能单独购买商品住房以及暂停第三套房公积金贷款等措施。
　　对于此次细则的内容，上述广州市国土房管局相关负责人并未透露太多信息，他说，根据中央政策，广州正在制定年度房价调控目标，该目标参考GDP增长率和居民可支配收入的增长率，并在3月份左右公布。
　　据媒体报道，该负责人表示，有户籍家庭在广州拥有2套住房，将会以“真正持有”来定，即有户籍家庭在广州拥有2套住房，如果卖掉其中一套后，应该可以再买一套，不过出售购买5年以内的房屋，就需要承担按全额征收的营业税，但他强调“还要报市政府同意才能最后定下来”。
　　事实上，从去年开始，限购令的实施使得广州的房地产市场开显疲态，兔年春节期间，尽管广州的楼盘销售现场依然热闹，但成交量却与之相反，2月3日~2月5日，更是出现中心六区一手楼零成交现象。
　　但当时的限购令只是针对广州市属的十个区，从化、增城两个县级市并不在限购之列，这使得从化、增城的房地产市场几乎逆市而行，受益颇多，房地产商更是以“不限购”作为噱头抬高人气。
　　而对于此次从化、增城是否加入限购细则行列，广州市国土房管局相关负责人没有给出正面回答，只是强调说：中央的政策已经明确，限购的范围为行政区域。 （第一财经日报）

　　上海：限购令已收紧 价格“破冰”仍待时日

　　在限购、房产税等多重调控措施的压力下，再加上传统的成交淡季，春节假期上海楼市成交平淡。不过随着投资和投机需求被抑制，不少业内人士预计，春节后楼市成交量会大幅下跌。

　　紧随着新“国八条”的出台，上海的细则“沪九条”2月1日出炉，限购令也随着新“国八条”进行了调整。

　　2010年10月，上海出台限购令，这也是继北京、深圳、厦门之后国内第四个推出限购令的城市。当时的限购令规定：暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。

　　不过，这个口径已经在“沪九条”中收紧：已有1套住房的限购1套住房，已经2套及以上的暂停在本市内向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。

　　“这次限购令的限购范围比上次大了许多。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟对《第一财经日报》记者表示，限购会对中高端楼盘影响相对更大一些，毕竟买得起这些楼盘的购房者多数已拥有多套房了。

　　21世纪不动产上海区域市场中心方面透露，春节期间一些分行出现了零客户的尴尬。零客户的板块多为联洋、古北等高端住宅集中地，这些意向客户多数在政策出台及过年前已入市，未入市的则因政策对其限制较大，因此觉得观望是目前更为合适的选择。

　　不过与高价板块不同的是，21世纪不动产方面表示，一些刚性需求集中的区域如大宁、曲阳、金桥等板块在近两天上门客较政策出台后有明显回升。

　　就整个市场成交而言，21世纪不动产上海区域市场中心的统计显示，2011年2月2日至8日上海全市新建商品房累计成交24套，成交均价为2.13万元/平方米。其中90~140平方米之间占成交总额的59%，90平方米以下则占成交总额的33%，而之前受到市场热烈追捧的140平方米以上只占成交总额的8%。

　　陆骑麟表示，单从成交量来看，与2010年春节期间的成交量并无太大区别，但是自从1月27日新“国八条”出台之后，整个上海楼市的成交量在此后几天出现了明显的回落。

　　佑威的数据显示，1月28日商品住宅成交量为228套，相比1月27日的成交量少了一半多，1月29日为137套，而到了1月最后一天，成交量更是不足百套。“这表明限购令对于楼市的影响还是显而易见的。而随着春节假期的结束，后期全市受到限购的影响深度将日益显现。”陆骑麟说。

　　不过，目前的成交均价尚未表现出明显变化。陆骑麟表示，至少需要一定的时间来消化政策，才能体现出价格上的调整，“一般应该是在3个月内会调整。”

　　上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭节前在接受记者采访时则表示：“市场迅速冷却是正常的，不要把以前过热作为正常，也不要把稍微冷淡作为不正常，人们需要消化、理解、观望是正常的，过几个月后，市场恢复也是正常的。”张泓铭判断，今年上海的房产市场会比较稳定，价格会疲软一点，但不是大跌。（第一财经日报）



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