主题：房价调控目标进入倒计时 下周料迎“密集出台期”

　各地房价调控目标引争议 限价标准疑成涨价标准
　　在《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》中规定，各城市人民政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。如今，期限将至，公布房价调控目标的城市除山西省的２２个之外，其余还不到１０个，且房价目标涨幅多与当地ＧＤＰ增幅等挂钩，大多在１０％左右。接近去年房价年均增长幅度的标准引发各界争议——１０％的价格上涨空间究竟是“限价标准”还是“涨价标准”？
　　⊙据新华社
　　多城市目标涨幅１０％左右
　　一季度已接近尾声，除了部分二、三线城市打头阵公布调控目标之外，其余城市的目标均未出台。尤其是北京、上海、深圳等房地产一线城市，还没有一个公布房价调控目标。
　　据统计，截至３月２４日，丹东、银川、榆树、佛山、沈阳、贵阳、昆明、岳阳以及山西省的２０多个城市已公布控制目标。已公布的控制目标大多与当地年度ＧＤＰ或居民人均可支配收入目标挂钩，因此房价涨幅纷纷围着１０％打转。例如，银川规定２０１１年新建商品住房价格上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内，其今年预期的城镇居民人均可支配收入增幅在１０％以上；佛山规定２０１１年新建住房价格涨幅不高于ＧＤＰ增长速度，其２０１１年ＧＤＰ增长目标为１２％……
　　更有甚者，吉林省榆树市公布的房价控制目标则要求低于２０１０年新建住房价格增幅，而２０１０年榆树市区新建住房平均价格同比增长高达５０．５％。
　　限价标准还是涨价标准？
　　“这不是从控制目标变成了涨价目标了吗？现在如果每一个城市都将该目标制定在１０％左右，必然会形成一个房价要上涨的心理预期，打破本来已经出现了房价步入稳定或下跌的态势。”对于目前一些城市出台的调控目标，北京大学公共经济研究中心研究员韩世同在接受记者采访时表示。
　　韩世同分析说，以佛山为例，经过几年的快速增长，佛山房价已经处于高位。在基数这么大的情况下，还制定１２％以内的涨幅，显然不合理。一二线城市应该维持稳定的房价，最好能出现小幅下滑，这才是比较合理的。
　　北京大学房地产研究所所长陈国强认为，城市房价调控目标跟ＧＤＰ等数据挂钩，暂时还是容易让购房者接受的。但是具体而言，大中城市和二、三线城市还是要因地制宜制定房价调控目标。而不应该简单地与ＧＤＰ和城镇居民人均可支配收入挂钩，否则将严重削弱楼市调控的政策效果。
　　此外，中国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示，在目前已经公布房价调控目标的城市中，对于房价这个概念并无确切定义。部分城市规定中是“新建商品住房价格”，而另外一些则是“新建住房价格”。在她看来，这样的表述很容易给部分人留下“文字游戏”的空间。

　　“限价目标”要考虑市场预期
　　虽然“国８条”中提到，“２０１１年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”。但在目前的实际操作中，出台房价调控目标的城市大都只考虑当地经济发展目标或城镇居民人均可支配收入增长速度，而并没有考虑居民住房支付能力。
　　上海易居房地产综合研究部部长杨红旭认为，如果居民无法承担目前的房价，那么即便房价增幅控制在ＧＤＰ或人均可支配收入增幅以内，人们还是买不起房。另外，对于房价过高、上涨过快的城市，不应该以ＧＤＰ或居民人均可支配收入增幅为参照物制定标准。因为这种目标会给购房者带来房价将上涨１０％的心理暗示。
　　采访中，部分业内人士还表示，目前中央调控房地产的政策已经不仅仅是“遏制房价过快上涨”，更提出让房价回到合理水平的目标。因此，限制涨幅仅仅是房地产调控的一部分，让一些城市的房价出现理性回调同样是应有之义。

　　房价调控目标进入倒计时 下周料迎“密集出台期”

　　中新网3月25日电 目前，距离住建部要求的各地出台房价控制目标的截止期限仅剩一周时间，房价调控目标成为各地热议的话题。
　　截至24日，公布了2011年房价调控目标的城市分别为银川、佛山、贵阳、昆明、岳阳、沈阳及太原等七大城市，另外，中新网房产频道获悉，山西省下辖22个城市业已全部公布调控目标。但截止目前，北上广等房地产调控重点城市还均未出台房价目标，随着住建部规定的期限日益临近，预计下周将有多个城市密集出台房价调控目标。
　　房地产调控重点城市尚无一出台
　　新“国八条”中明确了地方各市新建住房价格参考标准，可从当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力这三方面来确定。据了解，在已出台新“国八条”相关执行细则的城市中，多数参考了这几个标准来控制房价过快上涨。
　　目前，在已公布房价控制目标的城市中，基本都将房价涨幅控制在10%-15%之内。几个城市都提出，新建商品住房年度价格涨幅要低于或不高于全市年度GDP和人均可支配收入增长水平。
　　业内人士推测，有城市还会以GDP或者是CPI的涨幅为参照。更明确的标准则是相比2010年全年该城市的房价涨幅。从目前已出台房价调控目标的城市和初步确定房价控制目标的城市推算，今年中西部省会城市倾向于将房价涨幅控制在10%至15%之间。
　　目前，诸如北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快、供求关系更为紧张的一线城市，尚无具体房价调控目标公布。

　　下周或迎来“密集出台期 ”
　　公布新建住房价格控制目标，是“新国八条”作出的硬性要求，其中明确提出“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”要求各地制定房价调控目标，在历来的楼市调控中属第一次。再一次彰显了国家将房地产调控坚持到底的决心。
　　有消息称，国务院近期派出八个调查组，分赴全国各地对先前出台的楼市调控效果进行摸底。此外，“两会”期间，国土部已派出专门的调查小组，赴多省对房地产用地情况以及价格进行摸底，敦促各地严防出现“高价地”。
　　住房和城乡建设部部长姜伟新日前接受中新社记者采访时表示，现在住建部正督促各地方政府制定房价调控制目标和标准，并要求各地方在一季度末出台。
　　目前，除已出台房价涨幅控制目标的7个城市外，广州、杭州、天津、郑州、南昌等大中城市已表态将于本月底之前公布房价涨幅目标。可以预见，下周房地产市场将会迎来房价调控目标的“密集出台期”。

　　楼市现松动迹象　房价拐点预期增强
　　在一系列严厉的政策调控下，新国八条和地方限购政策威力开始显现，重点城市成交量全线下降，部分新盘、二手楼盘均曝出“零成交”。 在市场低迷之际为快速抢占市场先机，一线城市的开发商从暗中变相促销变为直接打折降价，不少城市楼盘开始出现较为明显的降价，最直接的市场变化让房价下跌的“拐点”预期进一步强烈。
　　中国城市建设控股集团总裁于炼坦言：“限购令不达到调控的预期效果、房价不回归到合理水平，肯定不会取消，所以房价下跌是必然的，有可能在第一轮降价潮中下降20%-30%。”
　　经济专家丁茂战在接受记者采访时表示，房价上涨势头减弱，下降趋势出现，估计这种情况还会延续。房市成交量跌得太狠，供给和需求的天平要寻找新的均衡点，这个新的均衡点必定要从下行价格区间去寻找。最近几年，国务院和地方政府，接二连三出台调控政策。所有这些措施，都是打压投机需求，削弱炒作跟风，在供给充足的情况下，开发商可以扛得住一时，扛不住长远，房市价格最终要由市场说了算，卖方市场扛不住是迟早的事。（中国新闻网）

　　民间资本介入保障房瓶颈待破

　　龙湖地产本周早些时候在香港举行业绩发布会时透露的公司在北京建设的保障房项目出现1亿元人民币（下同）亏损的消息，或许会对开发商投资保障房建设的热情产生一定的消极影响。

　　不过，志在吸引更多开发商参与募资的“建银精瑞公共租赁住房建设投资基金”（下称“公租房基金”）仍在坚持。3月22日，在“调控下的房地产发展趋势及投资策略高峰论坛”上，建银精瑞资本管理集团董事长李晓东对《第一财经日报》表示，旗下公租房基金方案已上报国务院有关部委等待批复。一旦成行，将有望成为全国首只以民间资本投资为主的保障房建设投资基金。

　　据他介绍，该基金拟设期限为7年，计划首期募集资金规模约100亿元。“预期的投资回报率是5%~12%，这取决于我们的获取成本和退出方式的选择。”李晓东称，目前设计的公租房房源来自于自建、收购等渠道。

　　事实上，该基金早已于去年11月开始筹备，至今仍未获批。

　　早有金融地产业界人士向记者透露，将针对保障房部分发起一只私募基金。“以一半股权一半融资的形式介入，且与具备资质的房地产企业合作拿地并开发。”但时隔近两年后，原先的募集思路已完全逆转。上述人士最新筹集成功的一只房地产私募基金，仍然投向了商业住宅领域。在提及介入保障房系统的思路时，他只能无可奈何地说：“实际操作中，发现门槛很高。”而记者在查阅该公司网站后发现，几只筹集完毕或正在计划筹集的房地产基金，无一涉及保障房。

　　上述诸多事实表明，民间资金介入保障房开发建设的道路仍然漫长。

　　资金困局

　　“企业如果想介入上海保障性住房用地开发的话，以‘代建’功能居多。”一位上海国资背景的房地产企业负责人告诉记者。据他介绍，一般来说，保障性住房限定工期严格、质量要求高，且关系到民生工程，因此地方政府普遍希冀由资质水准高的国企接手建设。

　　他同时表示：“对于企业来说，参与这块的利润率其实是锁死的，一般在3%左右，很低。”另一种退出措施，是由地方政府先期制定一个收购价格，由企业自己进行估算利润率。不过，上述两种退出方式的利润值体现，均是由地方政府完成BOT（建设经营转让）之后达成的。

　　“老实说，有难度。”另一家央企相关负责人坦率地表示，“通胀压力下，一旦原材料成本、人力成本出现上升，这部分利润就不足以应付支出成本了。”

　　更重要的原因，是来自于资金要求。2010年11月，财政部、国家发改委、住房和城乡建设部联合下发了《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，通知强调，允许各地利用贷款贴息引导社会发展公共租赁住房。

　　然而，中国建设银行（601939）投资银行部总经理王贵亚在上述论坛上指出，保障房项目投资回报率较低且投资年限较长，公租房项目取得财政贴息并不容易。“从银行贷款来看有市场风险、政策风险，这个风险还是比较大的。”他表示，尽管银行会根据国家要求拿出一部分信贷来支持保障房建设，但在信贷总量有限的前提下，具体实施并不容易。

　　来自于实际操作层面的消息印证了这一观点。有参与保障房建设的企业向记者表示，保障房对于房企的资金要求非常之高。“一个月内必须付清，有时候土地首付款甚至高达50%的比例。”在当前银根紧缩的情况下，对于房企的资金压力无疑是雪上加霜。前述房企正是由于现金流不足及成本核算的考虑，退出了一幅保障性住房用地的竞争。

　　如何退出？

　　即使是对参与保障房建设保有高度积极性的万科，也不得不面临这一现实问题。万科廉租房建设的试验项目万汇楼目前正面临资金回收周期的问题。按目前项目的运营情况估算，每月租金收入扣除管理运营费用后的利润仅为5万余元，包括土地价款1166万元在内的总投资为4624万元，其中1500万元是万科的“企业公民社会责任”的专项费用，其余3124万元成本需要57年才可以收回。

　　龙湖在北京的保障房项目，虽然保障房部分亏损1亿元，但由于整个项目属于商品住宅配建保障房的项目，因此从整个项目的角度进行核算，项目仍然是盈利的。即使如此，公司董事长吴亚军在香港接受媒体采访时也表示，今后参与保障房投资，一定会保障股东利益，确保不会有重大损失。对保障房建设的谨慎之意溢于言表。

　　另据公租房基金的介绍资料，基金成立之后，将对各个所获项目的公司实行100%持股，需要借助其资质才能参与开发建设的房企，仅仅只是“保障开发建设”的功能。这意味着，在利润所限因素的制约之下，民间资本从建设开发环节介入的可能性很小，或许另一种以收购为主的方式更为简单。

　　据李晓东介绍，收购房源可来自于开发商或个人两种途径。“现在有些出让土地中带有配套保障房部分，开发商在建成之后可整体转让给基金；或者我们也可以从市场上收购那些二手房源以提供固定长期收益。”

　　不过，最终成本价值的回报核算，还是来自于退出方式。在李晓东的介绍中，目前拟定的退出方式有多种，即资产变现和上市退出两大类。前者包括政府回购或基金整体转让，后者则有REITs（房地产信托基金）和公司直接上市两种。对于李晓东而言，他尤为擅长的，还是资本市场的操作。不过，这仍然需要来自于各方的政策支持。“我们希望能够获得中央和地方政府在土地、财税以及金融政策上更多的配套支持。” （第一财经日报）



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