主题：34地房价控制目标未提降字 下跌预期可能落空

34地房价控制目标未提降字 下跌预期可能落空
　房地产调控细化落实 北京再提土地增值税预征率
　　34地房价控制目标未提降字 下跌预期可能落空
　　主流开发商新开工面积增长率偏低
　　3月各地土地市场大多底价成交

　　⊙中国证券网记者 于祥明
　　北京市再次提高土地增值税预征率。北京市住建委与地税局昨日晚间联合发布公告，明确实行差别化土地增值税预征，商品房按照预计增值率实行2%-5%幅度预征率，保障性住房暂不征收土地增值税。分析人士表示，北京的最新举措意味着房地产调控政策仍处于细化落实阶段，虽然目前调控效果还不够明朗，但房地产调控不会放松。
　　公告称， 对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率。房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售确认的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至5%的幅度预征率。容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的3%预征土地增值税。此前已经办理预售许可和现房销售确认的收入按原有办法计算。房企按规定销售的各类保障房收入，暂不预征土地增值税。
　　土地增值税是按商品房的成本和最终销售收入之间的差价，按一定标准征收的税金。预征是在销售过程中征收，预征的税金会在最后多退少补。
　　去年12月北京就已经发文调整土地增值税预征率，由以往的1%上调至大部分房地产项目按2%征收。容积率小于1.0的房地产项目，按销售收入的3%预征，销售经适房、限价房等保障房取得的收入，暂不预征土地增值税。
　　分析人士认为，如果细则执行到位将增加开发商囤地的成本，有力打击囤地，可迫使资金紧张的房企加快开发和销售节奏，打破目楼市“价涨量跌”的僵局。另一方面由于保障房不征收土地增值税，有利于提高保障房开发企业的积极性，增加保障房的建设量。
　　上述人士还认为，北京的举措意味着房地产调控政策仍处于细化落实阶段，而且其做法有可能被其他城市仿效。虽然目前各地出台房价调控目标还不够明朗，但房地产调控不会放松。
　　此外，根据公告，个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房的，享受免征个人所得税政策的，应向主管税务机关申报售房人及家庭成员情况，如实填写《售房人家庭唯一住房承诺表》。纳税人家庭此前已办理房屋权属登记手续或已办理房屋网上签约手续的，此次售房不属于家庭唯一住房条件，应依法缴纳个人所得税。目前，北京市房产转让个人所得税带征率为1%。

　　34地房价控制目标未提降字 下跌预期可能落空
　　⊙中国证券网记者 朱楠 ○编辑 阮奇
　　大限将近，距离各地政府公布2011年房价控制目标的最后时限已不足一周。
　　根据“国八条”中明确的“各城市政府必须制订2011年新建住房价格控制目标”的要求，从1月28日“国八条”公布至今的近两个月时间里，只有少数几个二三线城市陆续公布。而昨天，合肥、兰州、西安、济南四个省会城市在同一天里公布房价控制目标，在纠结了近2个月后，各地政府终于开始赶在大限前密集出台。记者发现，在已公布控制目标的34个城市中房价控制目标无一例外都是限定了房价上涨幅度，而只字未提降低房价。业内人士认为，这似乎是预示了想通过调控降低房价的预期不要太高。
　　⊙记者 朱楠 ○编辑 阮奇
　　涨幅控制在10%左右
　　按照“新国八条”要求，2011年各城市人民政府要根据“当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。根据这一表述，要求公布房价控制目标的，并不是仅仅是那些直辖市、省会城市、计划单列市和房价过高的城市，而是全国600多个城市。
　　据记者统计，截至昨日，离一季度的大限只剩下6天的时间，加上昨天公布的4个城市，仍只有银川、贵阳、昆明、佛山、岳阳、沈阳、丹东、榆树、合肥、兰州、西安、济南9城市和太原等山西省22个城市在内的共计34个城市公布了控制目标，多数为二三线城市，北京、上海、广州、深圳等一线城市则均无动静。公布的比例仅占全国600多个城市的6%左右。
　　从已公布城市的房价控制目标来看，除了兰州之外，其余全部参考了“当地GDP增速和人均可支配收入增速”这两个标准的弹性目标，旨在控制房价过快上涨，却没有一个城市提及“居民住房支付能力”这个参考标准。例如，太原和佛山提出，今年新建住房的价格涨幅，不高于本年度GDP增长速度；银川、济南将房价涨幅目标控制在人均可支配收入增幅范围内；而贵阳则强调房价增幅不高于去年全国平均值。

　　然而，即便是与当地GDP和居民收入水平增速相挂钩，2011年各地允许的房价上涨空间依然很大。记者发现，在这34个城市中，允许2011年当地新房涨价幅度最小的是兰州，涨幅不超过９％，低于当地预期的GDP增长14%和城市居民人均可支配收入增长10%指标，并要求甘肃其他市州确定的新建住房价格涨幅不高于兰州。另外，丹东的房价控制目标也确定在涨幅不超过9%-9.5%。在已公布城市中，最宽松的房价控制目标非榆树莫属，该市2011年度新建住房价格控制目标为“增幅低于2010年新建住房价格增幅”，而榆树2010年新建住房价格增幅高达50.5%。而其余大多数城市的房价控制目标大多是将涨幅控制在10%左右，例如西安是15%，岳阳市10%，济南是12%。
　　房价下跌预期或将落空
　　值得注意的是，这34个城市无一例外控制的是房价涨幅。从这点来看，似乎各地政府已默许2011年房价继续上涨，只打算控制房价上涨幅度，而非让房价下跌，只不过“是要求房价涨得慢一点”。
　　北京大学房地产研究所所长陈国强表示，城市房价调控目标不应该简单地与GDP和城镇居民人均可支配收入挂钩，否则将严重削弱楼市调控的政策效果。上海易居研究院综合研究部部长杨红旭更指出，如果居民无法承担目前的房价，那么即便房价增幅控制在GDP或人均可支配收入增幅以内，人们还是买不起房。而这种目标会给购房者带来房价将上涨10%的心理暗示。
　　更有业内人士坦言，从上述城市公布的房价控制目标看，离普通民众的期望值有着相当大的差距。那些房价较高的城市，老百姓首先期望房价能够下降；即使不下降，也不能再涨了；即使继续上涨，涨幅也不能太高。而上述这些城市确定的今年房价控制目标，普遍将今年房价涨幅目标定在十几个百分点以内。而2010年全国70个大中城市房价平均涨幅也不过9.99%。这或许意味着，房价今年有所回落的预期或将落空。
　　光大证券地产分析师万知认为，房价调控效果目前并不尽如人意，显示出地方政府在政策执行上意图弱化新“国八条”的强度，而各地若出台房价调控目标增幅大于10%则会引起房价的再一轮上涨。一旦地方政策没有积极响应调控政策，极有可能会出台新的调控政策，如延长社保、纳税证明期限，提高住房交易税等。

　　主流开发商新开工面积增长率偏低
　　⊙中国证券网记者 于祥明 ○编辑 阮奇
　　房地产百强企业的新开工面积增长率为36.1%，低于全国房地产企业平均水平4.6个百分点，这反映出主流开发商应对市场调控变化的策略。
　　25日，中国指数研究院等四家机构发布的《2011年中国房地产百强企业研究报告》显示，国家土地与金融政策收紧，龙头开发商开发运营模式正趋向包括涉足保障房、旧城改造建设，以及向二三线城市扩张等多样化。
　　报告显示，万科、中海、保利、绿地、恒大等五家企业，位列2010年房地产百强企业综合实力前5位。包括上述5家企业在内的房地产百强企业去年全年销售总额达14360亿元，销售面积14488万平方米，同比分别增长45.6%、19.1%。与全国销售额18.3%、销售面积13.1%的增长率相比，分别领先27个百分点和9个百分点，优势明显。
　　值得关注的是，房地产百强企业新开工面积增长率为36.1%，低于全国房地产企业平均水平（40.7%）4.6个百分点，从一个侧面反映出主流开发商为应对市场调控，及时主动调整开发节奏的快速快于行业平均水平。
　　报告分析指出，在房地产调控升级的大背景下，国家土地与金融政策收紧，龙头企业正在借机扩大市场占有率，比如从二级土地开发向一级开发、三级物业延伸，向二三线城市扩张，以及将开发投融资一体化等办法。从目前市场来看，主流房地产企业的开发、运营模式正日益多样化。

　　3月各地土地市场大多底价成交

　　⊙中国证券网记者 朱楠 ○编辑 阮奇

　　尽管楼市成交低迷，土地市场却依然热闹。本周，上海迎来土地市场的密集供应，共有14幅地块推出，并且全部成交，总成交金额近40亿元。从全国土地市场来看，虽然在调控阴云下总体清淡，大部分地块以底价成交，但仍不乏实力开发商逢低拿地，适时增加土地储备。

　　本周，上海的土地市场异常活跃。3月21日、24日、25日三天，连续上演了多地连拍的土地盛宴，共推出商业地块、住宅地块及保障房地块共14幅，总成交金额39.8亿元。虽然商业地块、保障房地块普遍以底价成交，但纯住宅用地的溢价率依然居高不下。例如昨天出让的奉贤区航南公路南侧、远东路东侧区域住宅用地，被上海恒大投资有限公司以近2.09亿元拍得奉贤宅地，溢价率超过70%，楼板价更是高达8000元/平方米，创下区域地价新高。记者证实，获得该地块的开发商为上海本地企业，并非港股上市的恒大地产。

　　从全国土地市场来看，虽然由于调控的深入，各地土地市场普遍遇冷，但流标率并未大幅上升。在北京，相比去年春节后3月土地市场的火爆，今年3月北京的土地市场几乎“断供”，目前仅有3块郊区商业以及多功能用地挂牌。在广州，3月24日，广州2011年首场土地拍卖以冷清收场，四副地块全部以底价成交。在大连，3月14日挂牌的4幅地块也全部底价成交，总成交金额超过47亿元。

　　虽然调控形势不明，但开发商依然有着逢低拿地的冲动。在24日的广州土地拍卖会上，出让的四幅地块中唯一的住宅用地就是以底价被碧桂园获取。而就在前一日，碧桂园也刚刚新摘了东莞一商住用地。连续两天底价拿地，碧桂园积极补充土地储备的劲头十足。

　　根据上海中原地产研究咨询部数据监测显示，2011年1-2月份，上海纯居住用地（剔除保障性住房用地）平均溢价率为111%，比2010年全年平均溢价率提高了25个百分点；而商办地块平均溢价率为55%，比2010年大幅提高了43个百分点。同时，居住类地块溢价成交的地块占总成交量的95%，商办类地块溢价成交的已占总量的63%，比2010年均大幅提高。

　　上海中原研究咨询部研究经理龚敏表示，从近期土地市场表现来看，开发商对住宅地块的需求依旧旺盛，几乎没有流标现象出现，像上海这种优质宅地稀缺的城市住宅用地溢价率还是居高不下。而未受调控影响的商业地产也越来越受开发商们的关注，商办地块拍卖市场也是风生水起。虽然调控形势下大部分房企开始放缓拿地步伐，但作为必备的生产资料，开发商在资金允许的情况下不会停止对土地的渴求，一些实力房企更愿意趁市场低迷底价获地。



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