主题：国务院施压房价控涨指标 重新调整或难避免

国务院施压房价控涨指标 重新调整或难避免

在北京市首次提出房价“稳中有降”后，国务院开始对地方政府在房价控涨指标制定过程中忽视“当地居民购房支付能力”的做法，表现出不满。

　　3月30日，住房和城乡建设部(下称住建部)下发通知，要求地方政府酌情调整已出台的房价控涨指标，并强调，在依据“当地经济发展目标、当地人均可支配收入增速”确定房价控涨指标时，必须考虑并且参照“当地居民购房支付能力”。

　　十分微妙的是，在住建部向地方建设厅局下发该文件的同时，国务院办公厅亦向全国各省、自治区、直辖市和计划单列市政府转发了这份通知。尽管地方政府对“重调指标”一事模棱两可，但来自中央政府的压力，令这场调整或难避免。

　　支付能力

　　3月29日晚间，北京市政府公布2011年楼市调控的“控涨指标”，首次提出房价“稳中有降”。而在此之前，大多数已经公布控涨指标城市的控涨指标则只是模糊的表述为“低于本地人均可支配收入增速”。

　　“30日住建部下发的文件中，在对地方政府提出酌情调整房价控涨指标要求的同时，还要求地方政府在制定控涨指标的时候，不能只考虑当地经济发展目标和人均可支配收入增速，必须考虑当地居民的购房支付能力。”3月31日中午，接近住建部的消息人士称。

　　同日，住建部一位官员向《中国经营报》记者证实了这一文件已下发给地方政府，但对于“购房支付能力问题”并未明确表态，他只是强调“当地经济发展目标、人均可支配收入增速和购房支付能力”是制定调控目标重要的因素、没有将重要性先后排序，“(房价控涨指制定过程中)不能忽视购房支付能力”。

　　2月24日，《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(下称“新国八条”)提出，各地根据“经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”，确定新建住房价格控制目标。

　　截至3月30日，全国逾40座城市公布了新建住房价格控制目标，但因大都只参考了前两项指标却忽视了居民支付能力而遭到舆论诟病。

　　“若一些地方房价水平已较高，仍然制定了太过宽松的目标，则不利于地产市场调控；有些地方政府担心被问责，定出高目标，这种心理是不可取的。”住建部政策研究中心副主任王珏林向记者表示。

　　“‘新国八条’明确了地方政府对楼市调控负总责。”前述住建部官员向记者强调。

　　地方态度

　　“我现在也没办法明确告诉你改还是不改，要等市里面主要领导的意见。”陕西省西安市政府的一位官员告诉记者，他除了向记者证实已经收悉来自住建部的通知外，便无法提供其他任何确定性的信息。

　　西安市于3月22日出台了新建住房价格控制目标：新建住房价格增长幅度不高于当年经济社会发展目标和人均可支配收入增长幅度。而西安2011年城镇居民家庭人均可支配收入的增长目标是15%。

　　此后，这一指标被社会解读为西安市默许房价上涨幅度上限为15%，随后，西安市政府解释称，西安市将在这一指标的基础上酌情制定本市的新建住房控制目标，而不是将这一指标确定为15%。

　　综合记者掌握的资料表明，截至3月31日，出台新建住房价格控制目标的城市中，除北京考虑到购房支付能力而提出“稳中有降”外，其他城市主要参考的还是“经济发展目标和人均可支配收入增速”。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，经济发展目标和收入增长是现成的量化指标。而居民住房支付能力却不好衡量，需要动用许多资源、建立衡量标准体系。

　　对此，上海市住房保障和房屋管理局相关负责人在接受上海当地媒体采访时就表示，上海今年控制目标中，提出加大保障性住房建设力度、扩大住房保障覆盖面，提高居民保障水平，这都是提高居民支付能力的关键环节。

　　北京市住建委主任隋振江则向记者表示，房地产市场供应的产品多样，调控应该分层而看。综合算起来纯商品住房的价格，政府规定控制上限，实际结果可能会低于“上限”，这一方面和市场波动性有关，另一方面政策执行落地过程也需要显现时期。显然，这是北京采用“稳中有降”这一表述的原因所在。

　　数据之战

　　实际上，为了“稳中有降”，北京市政府已经储备了大量的政策以稀释房价数据上涨的压力。其中包括改货币化拆迁为“以定向安置房屋为主”，以避免过多携带货币的拆迁安置需求进入市场影响供需关系；要求区县政府在未完成保障性住房用地供应前，不得供应商品房用地。

　　3月30日，也就是北京公布“稳中有降”的第二天，北京开始集中推出土地，其中保障性住房的用地占比达52%。

　　北京中原三级市场部副总经理宫萍表示，在“京十五条”中，市建委强调和严格执行新建商品房中70%为中小套型住宅的规定，今年北京保障性住房的工作目标是：力争全年竣工各类保障性住房10万套。北京2010年住宅成交量25万套左右。比如以北京每年度达到25万套成交量为例，将其中10万套抽出，变成保障房以解决居住问题。

　　她认为，通过“京十五条”对于客户购买条件的限制及差别化信贷政策，较大程度地缩减了需求量，从北京市3月份的住宅成交情况预测分析可知，3月住宅成交量比去年同期下降了五成，如此，商品房市场的供需比例会趋于平衡，甚至于出现需求小于供应的现状，从而逐步达到稳中有降的目的。

　　不过，从全国而言，这场数据之战却因为口径的不同而显得越发复杂。记者了解到，合肥、上海等地的控制目标以“新建住房”价格为基准，而兰州、银川等地则以“新建商品住房”价格为基准。

　　“以新建住房价格为基准的计算方式包括保障房在内。而保障房价格很低，能够拉低住房整体价格水平。这意味着商品房的涨价空间就会大幅增加。政府控制房价的绩效就失去了意义。”陈国强说。

　　各地新建住房价格控制目标公布情况

　　上海 2011年度全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。

　　兰州 涨幅不超过9%，低于当地预期的GDP增长14%和城市居民人均可支配收入增长10%的指标。

　　西安 涨幅不得高于15%。今年西安城镇居民家庭人均可支配收入和农村居民人均纯收入增长指标为15%。

　　海口 涨幅要低于全市城镇居民人均可支配收入增长水平。2011年，海口市城镇居民人均可支配收入增长的预期目标为10%左右。

　　济南 涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长水平。



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住房城乡建设部昨天(4月1日)透露，据各地住房城乡建设部门上报汇总，截至3月31日，全国657（包括287个设区城市、370个县级市）个城市中，已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占92.5%。还有49个城市没能按期完成公布调控目标，按照“国八条”的要求，将对相关负责人进行问责。

　　据住房城乡建设部有关负责人介绍，608个城市包括281个设区城市、327个县级市。另外，国家统计局统计并公布新建住房价格指数的70个大中城市，均已公布年度新建住房价格控制目标。在31个省区市和5个计划单列市中，还有西宁、拉萨两个省会和自治区首府尚未公布房价控制目标。西安的调控目标设定为增长幅度不高于15%，在36个城市中偏高。

　　住建部近日发出通知，要求各地在确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取得社会的认同和支持。通知还要求，已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，也要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。

　　业内人士认为，可能意味着此轮调控目标将会酝酿第二次重新发布。北京大学公共经济研究中心研究员韩世同说，这表明房价控制目标并非一锤定音，还有改善空间和可能，楼市调控将继续发力。但如何“酌情调整已发布的调控目标”，仍是一个未知数。而哪种房价调控目标能获得社会的支持，也并没有定数。

　　调控目标盘点

　　调控类型 涉及城市

　　以GDP和人均可支配收入涨幅为参照

　　在31个省区市和5个计划单列市中，上海、广州、深圳、武汉等17个城市将房价控制目标直接与GDP和居民人均可支配收入涨幅挂钩。公开资料显示，2011年上海GDP增长预期为8%左右，广州GDP增长预期为11%，深圳GDP增长目标是10%。

　　以人均可支配收入涨幅为参照

　　上述36个城市中，天津、重庆、济南、海口等15个城市以人均可支配收入增速为房价涨幅上限。2011年，海口和济南的城镇居民人均可支配收入增长的预期目标分别为10%左右和12%，南京的预期目标是11%。

　　规定具体涨幅上限

　　部分城市除了将房价控制目标与GDP和人均可支配收入涨幅绑定，还明确提出了具体的涨幅上限。兰州提出，“同比增幅低于9%”；南昌提出，“同比增幅控制在10%以内”；武汉提出“涨幅不超过12%”……

　　以居民住房支付能力为参照

　　房价控制目标广受争议的原因就在于各地政府忽视了“居民住房支付能力”这一指标。长春于3月30日提出了“新建住房房价收入比（住房套型标准按60平方米计算）控制在5.8以内”的目标，成为首个与房价收入比挂钩的房价调控目标。

　　“及时调整”的房价控制目标

　　曾因将房价控制目标定为增幅低于50.5%而名声大噪的榆树，近日将目标调整为“增幅控制在10%以内，低于2011年城镇居民人均可支配收入增幅。”贵阳市也在近期将2月份公布的“新建住房价格增幅不高于去年全国平均值”调整为“上涨幅度控制在本年度全市生产总值和城镇居民人均可支配收入增幅以内，增幅不高于去年全国平均值”。

　　“稳中有降”

　　北京3月29日宣布的房价控制目标为“新建普通住房价格与2010年相比稳中有降”，“降”字终于出现在了房价控制目标里。

　　观察

　　别让政策成“对策”

　　两个多月过去了，除了北京明确提出“稳中有降”的调控目标之外，几乎所有城市都在各自的参照系下为今年房价的继续上涨留下了“充足”的空间。原本以控制房价、扭转预期为目的的房价控制目标在具体的实践中反倒助长了“涨价”预期。不仅如此，在制定房价控制目标的过程中，一些城市只对部分区域限价，还有一些城市只对部分户型限价的措施，更是变相地消解了调控的力度，将执行中央政策变成了完成任务的“对策”。

　　“宽松”的房价控制目标背后，反映出地方政府在执行中央调控政策时面临的两难抉择：一方面，房价上涨过快不能不管、不能不调；另一方面，对土地财政的依赖，对房地产投资拉动的需求，短时间内依旧无法摆脱，迫使地方政府必须为房地产的发展预留出空间，从而在控制房价的问题上犹豫徘徊。

　　在房价控制目标问题上产生的争议和质疑，再次凸显出我国房地产调控的复杂性、紧迫性和特殊性。科学设定房价控制标准，确保调控政策不变形、不走样，需要地方政府深入领会中央调控的精神，坚决执行中央调控的政策。与此同时，更加需要自上而下，加快房地产深层次调控的步伐，进一步捋顺中央和地方的财税关系，建立健全更加行之有效的调控行政问责机制，加快推进保障性住房建设……而这些工作都不是短时间内能够完成、实现的，需要在实践的过程中不断丰富和完善。

　　“限期”虽至，但房价调控的脚步并没有停止。无论是对于已经出台调控目标，还是调控目标尚未出台的城市，继续听取各方意见，结合自身实际，综合考虑多种因素，对已发布的房价控制目标进行反馈和调整，拿出真正经得起考验的房价控制目标依旧是需要认真面对和解决的问题。