主题：西安下调房价涨幅目标 百亿险资"集结"北京保障房

　4月上旬开始，国务院派出8个督察组，对包括京沪在内的16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。就在督察组结束陕西考察的当天，一直被媒体质疑调控目标定得偏高的西安正式宣布，下调2011年新建住房价格涨幅3.5个百分点，从之前公布的15%调整至11.5%。

　　业内分析预计，随着督察组工作的结束，继西安之后，或将还有部分地区房价控制目标面临调整。

　　据陕西当地媒体报道，4月11日至14日期间，由住建部部长姜伟新牵头的督察组一行在陕西开展专项督察工作。在西安调研时表示，督察组希望西安市抓紧建设保障性住房，加大商品房价格调控力度，尽快对近期提出的2011年新建住房价格控制目标更广泛地征求社会各界建议、意见，修改完善调控措施，确保房价涨幅更趋平稳，房地产市场健康有序发展。

　　就在督察组结束当地督察工作的当天，西安市政府就调整了今年新建住房价格调控标准。该市政府表示，在广泛征求社会各界意见的基础上，综合考虑了经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等因素，确定了2011年新建住房价格控制目标的标准“新建住房价格增长幅度低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5个百分点”。

　　西安率先调整了房价调控目标，接下来会是哪个城市？这将成为近期业内关注的焦点。业内人士分析，以督查为契机，中央近期将会给地方政府加码，制定更严格的调控政策。就在昨天，前往上海的第六督察组已结束了在上海的督察工作。由于北京成为房控目标中首提“降”字的城市，有业内人士认为，上海、深圳等一线城市相比之下，可能也有调整房控目标的压力。

　　保障房建设提速促房价调整北京昔日地王低价入市

　　⊙记者 于祥明 ○编辑 阮奇

　　北京市统计局20日发布数据显示，北京市一季度完成政策性住房投资86.4亿元，同比增长2.2倍，这预示着政策性住房供给将会明显增加。与此同时，数据还显示，截至今年3月末，北京政策房施工面积2205.9万平方米，其中一季度新开工面积143.4万平方米，同比分别增长88.8%和1.9倍。

　　“仅一季度北京新开工面积就达到143万平方米，能提供超过1.5万套住宅。在保障房政策落实影响下，北京房价稳中有降的目标在年内实现的可能性非常大。”北京中原地产分析师张大伟说。

　　记者注意到，北京楼市销售量整体下滑，而施工量却增加，这预示着未来北京房地产市场供应量会有保证。事实上，由于“销售减、施工增”，北京楼市住房库存已经开始增加。统计数据显示，从4月初北京商品房住宅库存接近9万套的新低后，近期商品房库存受到部分中低价项目供应的影响逐渐开始上涨。

　　张大伟还表示，施工面积上升将消耗开发商资金，而在交易量减少、资金回笼时间拉长的情况下，开发商资金将日益趋紧，主动调价者也将逐步增加。

　　实际上，自3月初以来，以北京远洋地产为标志，北京房价局部松动的态势已经形成。而近期房山及大兴部分项目已经明显开始调整价格。

　　近期北京2009年和2010年一些地王项目低价入市，进一步增加了市场压力。“即将开盘的丰台花乡地王项目中海九号馆公寓产品的均价仅为32000元/平米左右，略高于周边二手房价格，而较今年已开盘的前两期项目40000元/平米大约下降了20%。”链家地产分析师张月说，在楼市双方观望浓厚的氛围下，地王项目的价格走低更容易引领市场趋势。





　　大手笔进军不动产 百亿险资“集结”北京保障房
　　⊙记者 黄蕾 ○编辑 于勇

　　去年12月，本报率先披露了“国内保险巨头拟与一地方土地储备中心合作，以债权投资方式参与政府土地储备项目”的消息。随着相关债权投资计划的上报，这一涉及数百亿资金的大项目终于浮出水面。

　　按照知情人士的说法，项目的主体是北京保障房，参与团队声势浩大——集结了太保、国寿、平安、人保、华泰、泰康、太平等国内7家保险资产管理公司。项目共分两期，首期有望于4月底启动。这将是去年9月《保险资金投资不动产暂行办法》出台后，保险资金进军不动产的最大项目。

　　七巨头集体出动

　　据一家参与该项目的保险资产管理公司人士透露，项目分两期，首期将于4月底启动，两期共涉及金额约七八百亿元。该项目为保险公司与北京市政府合作，以北京市的土地储备作为抵押，按基础设施债权投资的方式进行运作。

　　保险资金参与此次北京保障房项目的具体方式为：由上述7家保险资产管理公司通过发行债权计划把百亿保险资金借贷给北京市土地储备中心，由后者利用这些资金为北京市保障房建设提供前期土地供应，主要指保障房建造前的拆迁、管线铺设和道路建设等准备，而不参与后期二级市场开发。

　　资金来源为：上述7家保险资产管理公司以及愿意认购债权计划的其他保险公司。额度分配的原则是：根据7家保险资产管理公司的公司资产规模来按比例分配，7家保险资产管理公司拿到额度后，再分配给保险业其他公司。这一债权投资计划的期限是7年。

　　“按规定，我们最多只能认购这个计划的60%，其余40%必须分配给同业机构。”据某保险资产管理公司相关人士透露，“该项目将分7个债权计划上报，也就是说虽然条款合同都一样，但7家保险资产管理公司各报各的文件，各走各的流程。”

　　“严格意义上来说，我们并没有真正参与保障房开发，而是给土地储备中心提供了一个土地前期整理的融资渠道。”至于还款来源，上述人士透露称，是土地出让后的收入。“因为是政府项目，还款有保证，风险较小。”

　　收益率下浮之论

　　自去年《保险资金投资不动产暂行办法》出台后，具有公益性、长期性、稳定性等特点的保障房成了保险资金投资不动产的重要“出口”。

　　既然是公益项目，那利润目标必然不同于商业地产投资。作为《保险资金投资不动产暂行办法》出台后的最大手笔的项目，业界对其收益率的关注度不言而喻。

　　知情人士向本报透露称，收益率是由保监会牵头统一谈的，最后谈下来的结果是“在五年期贷款利率的基础上下浮11%，按季结息付息”，而非此前有媒体报道的“在存款利率基础上下浮”。

　　“虽然收益率不算高，但仍在我们可接受范围内。至少要比投资国债收益高。”上述人士坦言，以北京市土地储备作为担保，有政府的资信作为后盾，风险在可控范围内。

　　诚然，对于保险资金来说，赚取高额利润并不是目的，追求资金的规模效应，讲求长期和稳定的收益来源才是保险资金投资保障房的初衷。

　　除保障房外，保险资金投资不动产的另一大出口就是养老产业，泰康、国寿、合众等都在计划投资高级养老社区。另外，保险巨头在商务楼项目储备上也表现出时不我待的迫切感。在近一年来北京、上海等地核心商务区地块投标现场，保险公司身影频现。

　　业内人士认为，保险公司开始扎堆拿地，一方面是因为去年相关政策开闸后，险资投资不动产“名正言顺”；另一方面，保险公司对国内经济前景长期看好，而且目前进入时机不错，房地产调控政策使得房价趋于稳定。

　　此外，随着保险公司业务规模的不断扩大，保费增速加快，新增资金不断增多，保险资金运用压力较为严峻，进入收益稳定的保障房、养老产业以及商业不动产市场，亦是一个不错的选择。


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