主题：香江控股：房地产调控还将有新政出台

　面对“限购”、“限贷”等一系列房地产调控政策影响，开始有地产商按耐不住宣布降价。4月30日，中海地产宣布大规模降价推盘计划，震撼深圳楼市，一时间“山雨欲来风满楼”。不过，记者从著名民营房地产上市公司香江控股2010年股东大会上了解到，随着相关政策的具体落实，楼市短期波动幅度将加大，但楼价大跌可能性不大。此外，香江控股认为，房地产调控还将有新政出台。

　　房地产调控还将有新政出炉


　　受国家密集出台房地产调控政策影响，全国各地楼市一度表现低迷。但近来全国多地区楼市开始呈现回暖的迹象。据统计，4月底至5月初，上海、深圳、海南等地陆续开始了新一轮房展会，参展企业明显较春季有所回暖。

　　面对部分地方楼市成交量和均价也出现回升迹象，是否会进一步出台的调控新政出来备受市场关注。

　　香江控股董事长翟美卿表示，随着新“国八条”调控政策的出台和房产税试点改革加快推进，加之2011 年经济工作重点为“加快推进经济结构战略性调整，稳定价格总水平”，继续加紧房地产调控是大概率事件，预见还将有不断的新政策出炉。

　　“一方面，通胀预期加大的情况下投资投机性需求存在再度反弹可能；另一方面，重点城市商品房供给仍显不足的大背景下，若放松限购限贷政策可能导致房价再度快速上涨。可以预见到的未来国家将从金融、融资渠道等多种角度还将有不断的紧缩政策出炉。”香江控股管理层指出。

　　为此，香江控股将在发展住宅地产的同时大力发展商业地产。通过住宅地产和商业地产并举，有效抵御国家调控政策给房地产企业带来的影响。

　　商业地产迎来发展良机

　　受调控政策的影响，住宅开发利润率在逐步走低，住宅市场通过囤地、购买稀缺优质土地资源的盈利模式开始出现瓶颈；而由于商业地产较少受调控等不利因素影响，加之平滑周期波动先天优势。住宅地产和商业地产“齐头并进”发展方式，越来越受到房地产开发企的“追捧”。

　　香江控股总裁修山城表示，公司将充分发挥多年来在商贸流通领域的优势，集中资源，快速发展，把商业地产做大做强，形成具有香江特色的商业地产为战略目标，进一步提升商业项目的开发与运营能力。

　　例如，公司旗下南昌香江商贸有限公司积极推进商铺卖场的出租，不断提高物业收益。景德镇市香江商贸有限公司提高市场整体管理水平，实现物业管理规范化，繁荣市场，努力提高市场开门率，同时完成开发公司后续工作，出租剩余物业，盘活资产。

　　“高端住宅市场会受到冲击，中低端住宅、二三线城市受限购影响会相对较小。”香江控股修山城表示。高端住宅中多次置业买家的比例较大，因而受限购政策冲击较大。而中低端住宅以首次置业、首次改善买家为主，多次置业买家的比例较少，受新政影响相对较小。

　　修山城认为，由于多数二、三线城市首次置业、首次改善型买家占当地成交的比例很高，即使是高端项目，其三次以上置业客户占比总体比例亦较低，因而可以预计限购政策对二、三线城市市场的影响较小。

　　房地产格价大跌可能性不大

　　面对“限购”、“限贷”等一系列房地产调控政策影响，开始有地产商按耐不住宣布降价。4月30日，中海地产宣布大规模降价推盘计划，震撼深圳楼市，一时间“山雨欲来风满楼”。

　　对此，香江控股管理层表示，根据历史经验，调控政策对楼市成交量的影响一般在4-6 个月左右，随着近期相关政策的具体落实，房产市场短期波动幅度加大，成交量也将再次步入下降通道。但不同城市、区域、企业、项目的分化更加显著。但房地产格价大跌可能性不大。

　　香江控股管理层指出，从2010 年的房地产企业经营状况来看，现金流、购地能力及销售回款能力的差距拉大，中小型房地产企业将面临更严峻的竞争环境。2011 年房地产企业间的并购产生的更多，横向联合拿地竞标及房企间的整合也会更频繁。

　　在拿地方面，香江控股管理层表示，为配合住宅地产和商业地产的快速发展，去年公司在部分区域进行一级土地开发工作。在适当的时候会适当增加一些土地储备。

　　据其介绍，过去一年，香江控股在河北香河、成都、惠州博罗等区域拓展新项目。香河锦绣香江房地产开发有限公司已与河北建设集团及家具管委会签订协议进行一级土地开发工作，流转用地规模控制在2000亩。成都香江家具产业投资发展有限公司完成2 期工业用地120 亩、93 亩住宅用地、225 亩商业用地的土地整理工作。


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