主题：中粮地产25.94亿连夺顺义后沙峪区三幅地块

5月19日，中粮地产（000031.SZ）在顺义后沙峪区域以25.94亿元连夺三幅地块的战绩，在北京土地市场制造了新的话题。

接近26亿元的总成交价让人印象深刻，在此之前，北京多幅明星地块因参标人数不足而相继流标，同样的境遇在稍早的整个春天都在全国多个城市上演，这被广泛视为在市场交易清淡、人气低迷之时，土地市场无法置身事外的最强证据。

但是，本报获得的一份出自开发商的土地情报显示，内涵优良的地块仍然随时具备逆市飘红的动员能力。

在同一土地情报中，九个一线地产公司倾力参与的心态亦被描绘的相当直观，而各家公司可能对哪幅地块产生浓厚兴趣，文中亦有所点评。虽然事过境迁，顺义三地块已纳入中粮地产之手，但是此情报对业内仍具相当参考价值。

上周，中粮集团内部人士对本报表示，这将是中粮地产在京独立操作的首个项目，而后沙峪三项目将是一个标志性的起点。他同时坦言，“三幅地块成本均价约在4980元／平方米，对于处于临空经济区域、新国展区域的这个项目而言，其区域的未来发展和功能日益清晰，土地获取成本相当合理，区域潜力有目共睹。

九个争食者的心态

在这份草拟于土地出让前的土地情报中，该开发商判断有如下企业具有强烈竞价冲动：绿地、中粮万科联合体、万通地产、融创集团、新世界、和记黄埔、金地、龙湖、富力。

文件一一列举了九个潜在出价者的心态，其中，该情报认为，绿地、万通地产、新世界、和记黄埔与融创出高价的意愿最为强烈。

但是，据事后现场观战土地出让的业内人士回忆，本欲将拿下顺义三地块作为孙宏斌复出信号的融创集团，最终出价并不积极，孙宏斌本人亦身在国外，并未出现在竞价现场。

此前有媒体曾报道称，据接近融创的人士透露，孙宏斌和融创都在做审慎的研究，孙宏斌力图再战一次。据称，孙宏斌对于这三块土地，又是“志在必得”，而这项工作的具体操盘手，仍然是孙宏斌从顺驰年代就颇为倚重的荆宏。

此前造足声势的绿地集团在出让当日姿态也陡然趋冷。据外部知情人士称，绿地集团早前确已下达拿下顺义三地块的动员令，只是计划不及变化，由于成都汶川强震影响，绿地将资金投向与注意力转移至四川市场，在最后一刻放弃争夺。

公开资料显示，进入2008年后，绿地集团在土地市场上表现颇为进取。在短短4个月时间里，绿地在全国范围内新进入5个城市，购地10幅，土地总面积达到4672亩，新增建筑面积近1000万平方米。但是，北京市场一直是绿地集团全国化战略中的空白与短板。

中粮地产的盘算

当日顺义三地块出让结果公布后，根据三幅地块成交价计算，楼面价最高达6496元／平方米，该地块规划为居住及绿化性质，因此亦成为当日获得最多报价次数的地块，另两幅商业及金融性质的地块楼面价分别为4036元/平方米及4083元/平方米。

上述内部人士对本报表示，集团将三幅地块全部取得，背后是中粮地产拟将三幅相临地块整体连带开发的战略考虑，公司将对这52万平方米的大体量综合用地进行深度挖掘。如此一来，项目的整体均价即被拉低至4980元平方米，若去掉托幼和两限房指标后，项目的综合楼面地价为5528元/平方米。

上述表态与结果揭晓当日外部的预测基本一致。同时，由于三幅地块的规划中共有约5万平方米的两限房建设要求，中粮地产对此可能统一规划，集中建设。该人士称，这样的综合体项目亦符合宁高宁有关建设打造综合体新城的成功地产模式。

“一个以新国展为核心，以中央别墅区、空港开发区、首都机场为基础的北京第四国际居住区正在这个地方悄然崛起，我们对于该项目后市的前景坚定看多。”该人士表示。

根据项目规划图，顺义三地块附近已有多家品牌地产公司项目入驻，如万科地产的城市花园，鲁能的优山美地等。十余年前，由中粮地产前身的鹏利国际操作的名都园项目也近在咫尺。

获地成功后，该项目是中粮地产在北京惟一在建地产项目。

至2007年年底，中粮地产总资产约60亿元，总负债约23.5亿元。资产负债率远低于地产行业平均水平。至今年一季度，其现金存款约为18.7亿元。



【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。