主题：险资参与保障房建设步伐加快 下一单或落子重庆

　险资参与保障房建设步伐加快 下一单或落子重庆

　　今年是我国保障房建设“大提速”的一年。根据住建部公布的计划，今年1000万套保障房建设所需的1.3万亿元资金中，约有8000亿元将通过社会机构，保障对象及其所在企业筹集。目前2011年即将过半，社会资金筹措难的“困境”仍较普遍。

　　与此同时，保险全行业可运用资金高达5万亿元。如何将这部分资金引入保障房建设成为各方关注的焦点。记者了解到，在首个险资投资保障性住房项目落子上海后，北京随后也有部分保险资金进入保障房领域。而保险资金投资保障房建设的“下一单”则有望落子重庆。⊙记者 卢晓平 ○编辑 王晓华 衡道庆

　　部分险资

　　已介入北京保障房领域

　　“目前险资投资北京保障房建设只签订了50亿元的投资。其他相关公司与地方政府正在商谈中，最后的数额大小尚无定论。”据权威部门有关人士介绍。

　　“具体项目都在商谈中。市场传言有800亿元险资要投资北京保障房，事实上可能没有这样大的规模”。一位北京大型保险资本运作公司的有关人士告诉记者。

　　已经敲定的这笔50亿元规模的保障房建设项目是由太平洋保险资产管理公司发起的，已获得保监会的备案通过。

　　而包括中国人寿、中国人保等多家保险公司也都希望与北京市政府合作，在保障房建设领域实现突破。

　　公开信息显示，保监会对险资投资保障房建设一直持积极态度。今年“两会”期间，保监会主席吴定富曾表示，“支持上海试点险资投资保障性住房”。随后不久，中国太保就率先推出“太平洋-上海公共租赁房项目债权投资计划”；5月，中国平安与上海城投控股推出“平安—城投控股保障房项目债权投资计划”，募资不超过30亿元，用于支持上海保障性住房建设。

　　保障房建设不同于普通商品房开发，运营周期长，利润薄，加上中央政府对于房地产虚高价格的严控和对土地政策的监管，使得地方政府在保障房资金支持方面压力陡增。另一方面，由于保障房建设是由地方政府负责，土地划拨以及利润空间相对确定，对于险资而言，是风险可控、利润有限的中长期投资品种，有一定吸引力。

　　因此，面对“十二五”期间3600万套保障房建设任务，以及今年1000万套对应的巨大社会融资需求，险资跃跃欲试。

　　收益率略低于银行贷款

　　保险公司是商业实体，即便是投资保障房建设，也需要一定的投资回报。

　　记者调查了几家保险资产管理公司，大部分对项目收益率要求的底线是略低于目前银行贷款利率，大约在5%-6%之间。

　　根据中国太保参与的北京保障房项目，收益率被地方政府统一设定为以五年期贷款利率为基础下浮11%，按季结息付息。国泰君安保险业分析师彭玉龙推算，以50亿元资金进入保障房领域的中国太保，年化收益率将在6%以上。

　　而中国平安在上海的债权计划采用了固定收益和浮动收益相结合的方式，即债务金额的50%按照固定利率6.4532%计息；另外50%则按照同期贷款基准利率下浮5.1%，浮动利率计息部分的年债权收益率不低于5.44%且不高于8.16%。

　　从我国宏观经济走势来看，通胀压力仍然很大。为了规避央行加息以及CPI高居不下带来的收益率缩水风险，已经落地的险资投资保障房项目，普遍采取了“下要保底、上不封顶”的浮动利率机制。

　　有专家认为，目前险资与地方政府在保障房建设的合作方面仍面临一定困难，主要是双方对于收益率还有分歧。如果政府能给予相应的政策支持，险资进军保障房的步伐可能会提速。

　　中国平安董事长马明哲在今年“两会”期间建言，政府应对险资参与的保障性住房建设项目给予一定的税收支持政策，减免相关税负，提升保险企业参与的积极性。他还表示，希望保监会将险资参与保障性住房建设划归基础设施建设，按债权级别分类，允许险资通过基金、股权、债权等多种方式投资。

　　中国人寿集团前总裁杨超也建议，应由保监会、住房和城乡建设部等部门牵头，尽快出台险资参与保障性住房投资及管理的相关细则，并给予一定的政策倾斜。

　　据悉，保监会将根据险资投资保障房试点情况，出台相关险资投资保障房的有关通知，解决试点过程中出现的问题。

　　险资有望进入

　　重庆保障房领域

　　险资投资保障房属于项目资本金投入，资金使用具有长期性、稳定性。因此，深受地方政府欢迎。

　　来自保险公司的信息显示，由于重庆在保障房建设政策和配套设施等方面比较宽松，或将成为险资进入的下一个城市。

　　“有很多地方政府投融资平台向我们伸出了橄榄枝，其中包括与我们已经签订战略合作的城市，但我们并没有照单全收。”一家险资资产管理公司有关人士表示。

　　据了解，主要原因是很多地方政府无法拿出保障房建设的总体规划以及资金来源、退出路径。当然，更为重要的是价格方面谈不拢。

　　“重庆不一样，房地产价格控制得比较到位，相关政策措施也很健全，在一定程度上，政府对于土地价格的话语权更强。在这样的环境下投资，更安全稳健。”一位券商分析师告诉记者。

　　近年来，重庆市大规模推进以公共租赁住房为主体的保障性住房建设。2002年，重庆市成立了土地整治储备中心，2003年在其基础上成立了重庆地产集团，由市政府注资，建立了政府主导型的土地储备供应机制。重庆通过工业结构调整、老厂搬迁、院校置换、旧城拆迁、征用农村集体土地等方法，已经储备了十多万亩土地。

　　另外，优良的项目也是吸引险资的主要原因之一。3月初获批的《成渝经济区区域规划》明确，重庆与四川共享重大定位40个，在两江新区、信息产业、汽摩产业、航运中心、三峡柑橘产业等方面单独享有重大定位5个；明确涉及重庆的重大项目有83个，总投资约4761亿元，包括产业发展、基础设施建设、社会事业发展等多个方面；明确重庆可享受的重大政策有40条。良好的发展前景和项目储备，也使得重庆受到险资的青睐。

　　主要城市商业地产租售价格同步上涨
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　　⊙记者 朱楠 ○编辑 衡道庆

　　来自中原地产的最新统计数据显示，今年4月，国内商办用地市场供求整体平稳，写字楼市场供应有四大城市出现下降，销售也出现一定幅度下滑。但总体来说，写字楼销售市场依旧供不应求。同时，写字楼租金全面上涨，北京、深圳两大城市更是遥遥领先。业内分析人士认为，宏观经济保持平稳和部分楼市投资资金转向商业地产的等因素，导致写字楼市场出现租、售价格同步上涨的现象。

　　4月各地土地供应面积有所增加，但成交大幅回落。中原地产监测的15个重点城市土地供应和成交数据显示，商办土地供应面积为221万平方米，环比增加38%，但同比减少17%，低于前12个月247万平方米的平均供应水平。商办土地成交面积为66万平方米，环比大幅减少71%，是自2010年下半年以来的最低位。

　　15个重点城市商办土地4月成交面积和金额分别为66万平方米和88亿人民币，环比分别大幅减少71%和45%，达到自2010年下半年以来最低位。其中4大一线城市成交额环比下滑近8成，在15个重点城市中占比约为25%。成交比较活跃的大都是国内二线核心城市，包括沈阳、杭州和南京。

　　中原集团研究中心高级经理刘渊认为，鉴于近几年部分城市商办用地大规模放量，未来市场消化情况存在压力。因此近期在知名房企高调宣布进军商业地产的大背景下，开发商并未表现出激进拿地态势，同时地方政府供地力度也并未增强。

　　统计数据还表明，4月四大城市写字楼供应量总供应面积约17万平方米，销售面积约37万平方米，供求比为0.45，总体依然呈现明显的供不应求态势。写字楼租金也环比全面上涨，其中北京、广州和深圳三城市环比涨幅超过4%。

　　刘渊预测，一方面目前各地写字楼市场潜在有效需求依然存在，一旦优质物业大规模入市，有望拉动成交量快速回升；另一方面，写字楼市场供不应求态势将进一步推高写字楼售价。以上海为例，上周商业办公房源的成交面积高达20.88万平方米，超过了商品住宅的成交面积。商业地产的成交火爆也带动了开发商推盘入市的积极性，漕河泾浦江科技广场等写字楼项目的入市受到市场的热烈追捧。

　　刘渊认为，最近半年内，部分一线城市甲级写字楼市场出现租、售价格快速上涨现象，一是由于近期国内宏观经济保持平稳增长，二是部分住宅投资资金转入写字楼市场。“住宅销售遭遇限购，开发商不得不开始动商业地产的脑筋，通过写字楼、酒店式公寓、旅游地产等商业项目的销售回笼资金。同样的，不少楼市投资者也开始将资金从住宅投向商业地产。”三亚中铁置业副总经理马超骏告诉记者，该公司开发的三亚“地王”项目已在上海找到一位一次性购买价值2亿元商业房源的大买家。

　　“限地价、竞保障房面积” 多地试水供地新模式

　　⊙记者 朱楠 ○编辑 王晓华 衡道庆

　　根据国土资源部近日发布2011年的供地计划，今年保障性住房用地和商品住宅用地都将大幅增加。在国家力推保障性住房建设的当前，各地政府开始尝试一种新的供地模式——“限地价、竞保障房面积”。不过，由于资金链吃紧、拿地规模有所收缩，即便是土地市场供应量有所增加，在目前的市场环境下，开发商仍保持谨慎观望的态度。

　　今年供地计划大幅增加

　　根据计划，2011年全国住房用地供应计划继续大幅增加，全国住房用地计划供应21.80 万公顷。其中，计划供应保障性安居工程用地7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%；商品住宅用地计划供应14.05万公顷，比2010年增加51%，是2005-2008年各类住宅用地平均供应量（5.4万公顷）的2.6倍。

　　在今年国家大力推进保障房建设的主导思想下，各地保障房用地的计划供应量都占到相当大的比例。新疆、青海、北京等地今年保障房的计划供应量均占到今年总供应量的50%以上，而湖南、吉林、山西、湖北等地保障房供应的增幅居全国前列，尤其是湖南，计划今年的供应量比去年实际供应量增加3倍多。

　　然而，光有供地计划还不行，如何将保障房用地推向市场、让开发商乐于接受，同时有序增加商品住宅用地、且保持地价平稳，是当前地方政府面临的重要课题。在巨大的保障房建设规模压力下，各地土地出让方式正在发生变化。

　　多地试水土地出让新模式

　　继北京之后，近期全国范围内已有多个城市率先开始对土地出让方式进行改革，普遍的做法是效仿北京，在普通商品房建设用地供应中采用“限地价、竞保障房面积”的出让方式。“限地价、竞保障房面积”，即国土部门事先针对出让地块设置价格上限，当企业竞价达到上限价格时即停止竞价。在此价格基础上，竞买人转为现场投报配建保障性住房面积，投报面积多者胜出。早在2010年11月份，北京就曾以此方式推出过一块居住用地。

　　近两个月以来，多地政府开始试水“限地价、竞保障房面积”的土地出让模式。今年5月5日，杭州、成都两地在同一天以这种新模式出让地。杭州市首次采用“限地价、竞保障性住房面积”的方式，不仅明确了10%的配建保障房面积，而且明晰了配建保障房产权。成都市国土资源局则调整了两幅地块的出让方式，实行“限地价、竞公租房面积”，这也是成都首次尝试这一新的供地方式。 另外，在此之前，兰州、石家庄和广州市也开始试行“限地价、竞配建”土地出让方式。

　　不过，作为一种全新的土地出让方式，目前开发商对此模式保持谨慎观望。石家庄的首宗配建保障房地块，由于投标者人数不足最终流标。广州市首块配建保障房地块也遇冷，最终保利地产在没有竞争对手的情况下拿地。杭州市5月推出的两宗配建保障房地块，也没有吸引到大型房企参与。

　　新模式既抑地价又促保障

　　“这种模式本身并没有问题，但是在目前的市场状况下，开发商对后市不太看好，拿地都很谨慎。”一家港资房企投资部人士向记者坦言，近期不断收紧的金融信贷政策，使房企面临越来越大的信贷压力。资金吃紧，拿地自然顾虑重重。

　　克尔瑞土地咨询运营中心副总经理李敏珠也告诉记者，很多开发商都表现出收缩拿地规模的信号，尤其是大型房企，除了要保持一定的土地储备量而进行的被动拿地之外，扩张式的拿地已非常少见。“倒是一些民间资本和中小房企近期委托我们寻求地块的比较多，在土地市场热的时候小企业很难与财大气粗的大房企竞争，目前是比较好的入市机会。”李敏珠表示。

　　而“限地价、竞保障房面积”这种出让方式，实际上就是把土地成本转化为增加建设保障房，也可以看作政府对保障房建设的一项政策优惠。李敏珠认为，该方式作为招拍挂过程中的一个附加条件，具备可操作性。在国家力推保障房建设的当前，此方式不仅能有效避免地价过高、“地王”频出，同时将开发商对土地的竞争力转移到对保障性住房的配建上，可谓是一举两得。在各地艰巨的保障房建设任务巨大、同时土地财政的顽疾短时期内又无法根治的情况下，相信未来会有越来越多的地方政府会采用“限地价、竞保障房面积”这种新型的土地出让方式。

　　地产业洗牌加速 部分企业或被迫出局

　　⊙记者 于祥明 ○编辑 王晓华 衡道庆

　　弘业股份、宏达股份、金发科技、大江股份……随着调控政策的深入推进，面临融资、销售、开发等难题的小房企资源也越来越“不受待见”，5月中旬以来，不少上市公司通过出售地产业务从而退出房地产行业，以避免房地产调控影响到企业的主要业务。对此，业内分析人士指出，随着调控的持续推进，地产行业的洗牌将加速，部分地产企业或被迫出局。

　　“目前房地产企业的资金链情况不能一概而论，有的好有的坏。资金链紧张首当其冲的是中小企业。”一位知名房企老总向记者表示，行业内的调整正在暗流涌动。

　　据中航证券一份研究报告指出，目前房地产行业整体已接近负债上限，20%-30%的企业面临被迫出局的窘境。

　　据统计分析，与2009年末相比，2010年末地产行业整体财务状况有所恶化，上市公司平均现金持有比例从18%下降到16%，平均净借贷资本比从20%上升到41%，平均总负债率也从65%上升到69%。

　　“118家地产上市公司未来一年需要支付的短期债务总额达11800亿元，平均每家公司100亿元，较2009年上升35%。同时，这些公司的楼盘销售在放缓、财务压力在增大，这就要求地产企业更严格地遵守财务安全底线。”中航证券分析报告说。

　　中金公司分析报告也指出，5月份全国住宅销售并未大幅恢复，而且出现超预期的可能性不大。与此同时，房企库存压力持续加大，资金链持续恶化。

　　“我们看到4月份以来各城市库存去化月数已经接近或超过2010 年全年高点，表明楼盘销售去化率不尽如人意，同时开发投资数据维持高位增长，意味着开发商资金面将持续恶化。我们判断，随着供应放量，房价调整会在二季度末、三季度初出现。”中金公司一份分析报告说。

　　对此，中航证券分析师指出，2009年底，地产上市公司为应对持续调控，行业平均净借贷资本比上限（财务安全底线）为44%，而当时上市公司实际净借贷资本比为20%，显著低于负债上限；2010年底，行业平均净借贷资本比上限略有下降，至43%，但上市公司实际的净借贷资本比却大幅升高至41%，已接近上限。“显然，行业整体已没有大幅增加有息负债的空间。”

　　据推测，随着财务状况恶化，地产企业面临的资金缺口也在扩大。“如果成交量持续萎缩至2012年，则行业整体将从资金富余状态转变为资金缺口状态，即，如果未来两年市场持续低迷，则行业将出现平均3%的资金缺口，其中，有44家公司未来两年的资金缺口达到总资产的10%以上，占总数的37%；有28家公司未来两年的资金缺口达到总资产的20%以上，占总数的24%。”业内人士表示。



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