主题：中粮商业地产解构

气氛十分活跃。会议的导入者站在一个能容纳200余人的讲堂上，就“商业地产的核心竞争力”问题侃侃而谈后，突然向台下一个年轻的商业地产操盘手提问：“一个目前还不太专业的团队如何去运作一个复杂的项目？”导入者看着那个年轻的操盘手，目光严厉而敏锐。

　　

　　 下边100多位经理人屏息凝视，一位女同事焦急地盯着被提问的同事经理人。

　　

　　 对于中粮集团内部员工而言，这样的交流会上出现的场景并不稀奇——自宁高宁实施从“国有企业干部”向“市场化职业经理人”转变战略后，中粮每年都要召开职业经理人年会。中粮的培训中心就设在北京市门头沟山下的“忠良书院”。

　　

　　 中粮置业今年的经理人年会召开的时间是2008年5月21日，这位会议的导入者就是现任中粮集团副总裁、中粮置业董事长史焯炜。这位曾经在某装甲部队做过政委的“老兵”，和董事长宁高宁的风格如出一辙，朴素而坚韧，个性敦厚温和的背后明显掩藏着一种犀利。

　　

　　 正是倚靠这股犀利，中粮置业去年刮起了一阵旋风，给国内因受制资金瓶颈而发展略显疲态的商业地产增添了另外一种可能：2007年4月从中冶集团手中收购西单MALL，并更名为西单大悦城。同年12月西单大悦城试营业，购物中心于2008年“五一”期间，创造了单日超过500万元的营业收入。

　　

　　 如今，中粮集团将开发、复制以大悦城为品牌的城市综合体确定为集团地产行业发展的主要方向。

　　

　　 “西单MALL我们是买对了”

　　

　　 在刚刚结束的集体讨论会上，史焯炜告诉同事，在大悦城运营132天时，宁高宁点评说：“西单大悦城这个项目基本成功”。然后，他用了三张图表分析西单大悦城的得失，其中包括：销售额的曲线以及客户的反应度。然后，100多位经理人被分成5个组，围绕“西单大悦城的基本成功说明了什么，预示着什么”为题进行讨论，然后安排每个组2分钟呈现展示。

　　

　　 2007年12月28日，中粮置业在北京的重头项目——西单大悦城开门试营业，史焯炜与宁高宁、总裁于旭波一起出现在大悦城开业仪式上。这个从收购到开业只用了短短8个月的项目，在点亮营业灯的同时就引起了行业内的质疑。

　　

　　 质疑不是来自于项目本身，而是随后中粮置业宣布，大悦城模式将作为今后商业地产的复制蓝本，在朝青板块和天津、沈阳等地推广。

　　

　　 “业内有一句话‘地段为王’，我再加一句‘运营为本’。西单的成功肯定跟它地段有密不可分的关系，有人气和商气才能带来财气，但西单再好的地段也有失败的案例。”深谙中国传统智慧的史焯炜自然懂得其中的辩证法。

　　

　　 然而，大悦城作为统一的商业地产品牌复制，却是宁高宁自己的主意。

　　

　　 据悉，十多年前，宁高宁在华润集团时拿下了大悦城地块，后来卖给中冶集团，最后宁高宁来到中粮集团，又从中冶集团手中买过来。当时，华润卖地的价格4亿元，十年后中粮地产买地的价格近40亿元，宁高宁对大悦城的感情可见一斑。

　　

　　 “我们从中冶手里是买对了。”关于此，还有一个有意思的故事。2007年12月28日，大悦城开业时，“老房东”——中冶集团老总也被作为重要邀请嘉宾。开业前三天这位老总自己先去现场转了一圈。随后开玩笑地说，“老史我后悔了！”“这是我们共同创造的，你做了前部分，我做了后半部分。”史焯炜说。

　　

　　 事实上，收购项目也是中粮置业更倾向的一种扩张方式。“国企不适合从前期开始干，地产行业开发，在前期要勾兑，协调很多关系。”史焯炜感慨。

　　

　　 目前，中粮置业的“大悦城谱系”正在逐步壮大：西单大悦城形象店、朝北大悦城旗舰店、天津大悦城重型店以及随后的沈阳、成都、天津六纬路都将复制大悦城模式，一个大悦城的家族正在迅速形成。

　　

　　 城市综合体：未来运营方向

　　

　　 宁高宁曾经在多个场合讲过一个关于二十六只猫和一只虎的故事：山里有一只恶狼遇到26只猫，面对众多的猫，狼不免心存畏惧，但迫于饥饿，狼还是壮着胆子向一只猫下了手，猫虽多，但无法合力相救，终难逃厄运，结果猫全部被狼吃掉。尝到甜头的狼每日食猫一只，颇感满足。又一日，狼偶遇一虎，误认为猫，欲食之，终被虎食——他得出的结论是，“大猫非猫，猫大成虎，一只虎的力量远超过26只猫。”

　　

　　 因此，宁高宁决定将中粮地产和中粮置业在各自领域由“猫”打造成“虎”：中粮地产主攻住宅和工业地产，而中粮置业主攻商业地产。

　　

　　 宁高宁对商业地产情有独钟。2004年，当时还在华润地产任职的宁高宁在华润万象城正式开业后一星期就被调任到中粮集团。按照史焯炜的话讲，宁高宁对商业地产的未来期望并不只是几个项目的规模而已。

　　

　　 史焯炜组建中粮置业后，逐步形成了一套发展清晰的商业地产构想。

　　

　　 “有一些标杆是我们要真正效仿的，比如华润的万象城，以及日本东京的商业地产项目都很不错。”史焯炜思路清晰地判断，“商业地产分为项目运作、项目复制以及资本运作三个阶段。目前中粮置业还只属于项目运作阶段，相比之下，万达集团、华润置地是项目复制阶段；而凯德置地、西蒙、GGP等外资都已经到了大规模复制、资本市场支持的阶段。”

　　
　　 今年是中粮商业地产第三届年会，大悦城的运营是核心问题，主题就变为“如何增强商业地产的核心竞争力问题”。

　　

　　 “中粮若干年后要形成一个复制以大悦城为品牌的城市综合体，这是我们中粮地产发展的主要方向——以商业配套带动酒店、写字楼、公寓。以商场来带动一个城市综合体。”这是在2008年的年会上，中粮地产酒店板块经过讨论，最终形成的共识。

　　

　　 这无疑意味着，中粮集团的地产业务未来将形成一个统一的合作局面。“我们都是一家人。共同冠名为‘大悦城’，一个‘大悦城’的家族系列在逐渐形成。我们家族之间是协同、合作、共享的。”史焯炜表示，“中粮地产在沈阳有个项目，日前主动提出来，也命名为‘大悦城’，加入‘大悦城’这个品牌家族。同时，也请我们的团队给它进行策划，进行交流和沟通。”

　　

　　 “未来地产资产规模将占集团20%～25%”

　　

　　 自2005年以来，内地商业项目准备以REITs上市的消息便不绝于耳，然而成功者却寥寥。

　　

　　 中粮集团将目标锁定REITs筹谋已久。此前有报道，公司将打包旗下的三家商业项目：西单大悦城、天津世贸中心以及位于朝青板块的“西雅图”项目。

　　

　　 在这次年会中，史焯炜在对西单大悦城和中粮广场的发展描述中均提到“为上市做准备”的字眼。而中粮广场又在面临整修招租，中粮集团办公地将整体搬离。

　　

　　 “目前还没有正式启动REITs。按照我们的发展思路，培养大悦城运营和复制能力以及专业团队能力是目前的阶段性目标。关于REITs，估计明年的经理人年会再提就有些资本了。”

　　

　　 史焯炜表示，目前还是一个不要浮躁、埋头干活的时期。

　　

　　 “宁高宁是资本运作的高手，中粮集团的资金实力足以支持地产业务发展。按照宁总的规划，将来的地产资产规模占集团总资产的20%～25%。让我估计，还会远远超过这个数字。”史焯炜预计。

　　

　　 让史焯炜苦恼的是人才和团队的培养。有人将商业地产人才的稀缺看作是一个行业发展的“软肋”。

　　

　　 “懂地产的不懂商业，懂商业的不懂地产。如果找一个做地产的人来做城市综合体，显然不适应，留不住物业，总想要卖掉。因为行业的影响造成他的思维非常具有投机性。”史焯炜说。

　　

　　 目前，中粮置业的人才战略是，用2～3年时间组建一支专业化的团队，即其“132”人才战略。

　　

　　 “在这个‘132’战略里，未来的中粮商业地产的领军人物就要从这里走出来，这是人才发展的必需策略。”史焯炜表示，市场专业团队、内部提拔和毕业大学生都是重要人才渠道来源。

　　

　　 “现在中粮置业共有四个地产项目，人才问题在中粮这里已经不是捉襟见肘的问题了，连肋骨都露出来了。”史焯炜幽默地表示。



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