主题：上半年保障房开发贷井喷 房贷持续回落

上半年保障房开发贷井喷 房贷持续回落

　　⊙上海证券报记者 李丹丹

　　在各项政策的大力引导下，银行系统中的资金流入保障性住房建设日益显著。央行26日数据显示，上半年保障性住房开发贷款增长较快。

　　央行在其公布的《2011年上半年金融机构贷款投向统计报告》中提到，上半年房地产贷款增速持续回落。主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款累计新增7912亿元，同比少增5985亿元，余额同比增长16.9%，比一季度末回落4.4个百分点。其中，人民币房地产开发贷款累计新增2098亿元，余额同比增长13.7%，比一季度末回落3.8个百分点。

　　但是保障性住房的开发贷款则呈现出不一样的情景。上半年保障性住房开发贷款累计新增908亿元，比年初增长54.8%，高出同期房地产开发贷款比年初增速48.3个百分点。购房贷款累计新增5815亿元，余额同比增长18.5%，比一季度末回落4.8个百分点。

　　银行人士预计，今年下半年保障房建设贷款仍将持续这种增速，甚至会更快。日前，银监会主席刘明康要求银行，积极加大对廉租房、公租房和棚户区改造为主的保障性住房建设支持力度。

　　值得注意的是，虽然上半年农村贷款保持较快增长，但是农户和农业贷款增速有所回落。上半年，本外币农村贷款累计新增1.26万亿元，余额同比增长28.2%，高出同期本外币各项贷款增速11.4个百分点；本外币农户贷款累计新增3793亿元，余额同比增长22.9%；本外币农业贷款累计新增1918亿元，余额同比增长12.5%。

　　在信贷调控之下，工业中长期新增贷款则出现一定下降。数据显示，上半年，主要金融机构本外币中长期工业贷款累计新增3750亿元，同比少增643亿元，余额同比增长14.1%。

　　从地域来看，上半年，东、中、西部地区贷款增长基本稳定，其中西部地区贷款增速略快，高出全国平均水平3.3个百分点。

　　华东华南或成新一轮限购重点区域
　　⊙上海证券报记者 于兵兵 ○编辑 衡道庆

　　一位接近住建部的房地产业权威人士日前向本报记者透露，新的限购城市名单正在拟订中，预计两个月内将公布。至于限购的具体城市，该人士称将以此前房价上涨过快的一线城市为核心，圈定周边被投资热潮辐射的三、四线城市，其中华东、华南将成为重点区域。

　　将综合考虑房价涨幅等因素

　　根据中国房地产指数系统百城价格指数调查数据，截至目前，未出台限购措施但房价较高的前10个城市依次为：珠海、台州、昆山、张家港、湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州。而根据国家统计局公布的70个大中城市房价指数，未实行限购的城市中，今年以来房价涨幅较高的前10个城市依次为：岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、吉林、桂林、韶关、常德。

　　有关专家表示，综合考虑房价涨幅和投资资金来源等因素，昆山、嘉兴、常熟、扬州、珠海等城市最有可能被列入新增限购城市名单。

　　其实，早在5月份，扩大限购范围的消息就已开始在市场上传出。今年以来，以收紧信贷和限购为主的新一轮宏观调控，对去年下半年以来持续过热的房地产投资和炒作起到了很大的降温作用。不过，随着一线城市楼市企稳，投资客开始大量涌入非限购的三、四线城市，导致这些城市房价下降动力不足。

　　7月12日召开的国务院常务会议要求，已实施限购措施的城市要继续严格执行，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。这一要求基本奠定了下半年的房地产调控基调。有专家预测，下半年房价整体下调几成定局。

　　中小城市房产交易中心系统有待完善

　　随着限购城市范围的扩大，一些单纯依赖房地产投资和税收拉动地产财政收入的中小城市可能面临新的收支挑战。

　　深圳房地产协会专家尹香武介绍，目前中国部分地方政府对土地财政的依赖程度达到50%以上。其中主要包括房地产业涉及的各种税收和土地出让金。而房地产投资占固定资产投资比例越高，地方财政对房地产的依赖也就越强。一旦中小城市在实施限购令后楼市成交大幅缩水，地方财政所受影响将大大高于一线城市。

　　“其实土地财政紧缩对一线城市的影响往往小于中小城市，尤其是那些第二产业不强，单纯依赖房地产收入的中小城市。比如深圳2010年房地产开发投资占固定资产投资的比例为25%，对GDP贡献率为4.82%。也就是说GDP中每100元有4.82元是由房地产业贡献的。因为深圳金融业等其他产业相对比较繁荣。但很多中小城市对房地产的依赖性远远高于深圳。”有关专家指出。

　　事实上，因为地理位置上接近上海，昆山自2009年以来成为上海楼市投资客的分流首选。7月以来，在可能被限购的消息刺激下，昆山楼市出现连续两周的成交量上涨。其中，7月8日至15日，昆山楼市成交580套，环比上升17.89%；7月15日至22日，昆山楼市成交656套，环比上涨13.10%。至此，昆山楼市日均卖房高达94套，与去年同期相比增长率为91.7%。

　　不过，也有专家提出，部分中小城市实施限购可能面临一定困难。“由于房产交易中心系统不完善，中小城市很可能出现无法准确查阅购房者以往购房记录的情况。”中国房产信息集团分析师付琦表示。据介绍，上海2004年开始建立房产登记备案电子系统，是国内首个建立这一数据库的城市，至今，各地纷纷建立房产权属备案系统，但完善程度各有不同。“如果该城市建立系统较晚，或信息录入不全，就可能出现在当地的房地产交易中心无法查到购房记录的情况，实施限购就可能面临无据可依的难题。”付琦称。

　　上海从严实施限购政策
　　⊙上海证券报记者 朱楠 ○编辑 衡道庆

　　为贯彻落实国家房地产市场调控各项政策措施，昨天上海市住房保障和房屋管理局印发《关于加强本市商品住房销售行为监管严格执行住房限售政策等有关问题的通知》（下称《通知》），明确非本市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的，个人所得税的申报日期须符合“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”的规定，补缴的不予认可。同时，《通知》要求房地产开发企业、房地产经纪机构应严格按照住房限售有关规定开展销售、经纪业务，认真核对购房人户籍、婚姻、个税或社保缴纳证明等材料。

　　上海市房管局表示，将坚决贯彻国家房地产市场调控各项政策措施，继续严格执行住房限售政策，完善操作口径，针对目前纳税证明中无申报纳税日期问题，正会同相关职能部门抓紧制定配套的个人所得税证明文件；同时，市房管局强调，《通知》下发后签订合同（合同网上备案）的，均应按照上述规定执行，各区县房地产交易中心将按有关规定在登记过户环节严格把关审核；对违反限售规定从事销售、经纪业务的房地产企业，将按规定严肃查处。

　　对此，上海中原地产副总经理陈宇珏表示，这是上海从严执行楼市“限购令”的表现，意味着一些原本通过“补税”、“打擦边球”等方式购房的情况被明令禁止，政策执行力度和细节也将更加完善。随着楼市限购的再度收紧，市场上有购房资格的购买人群缩小，势必会发生一二手房争抢客源的局面。预计未来市场成交量与房价将呈现下降的趋势，降价幅度约在10%-15%。

　　另据21世纪不动产上海区域对旗下门店抽样调查显示，7月前20天上海市二手房成交套数较6月同期下降约8%。21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪表示，目前市场上买卖双方的僵持非常明显，接下来房东作出价格让步来促成交易的可能性较大，而外围区域尤其是一二手倒挂的区域将是此次价格调整的“领头者”。据叶厚彪介绍，当前房东诚意度普遍较高，不仅跳价情况已销声匿迹，且各层次价格段房源也皆有不同比例的议价空间，平均在5%左右。

　　楼市调控须建立长效机制
　　⊙上海证券报记者 于祥明 ○编辑 衡道庆

　　房地产调控政策的力度可能将逐步加大。住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林昨天向记者表示，目前来看，各地房价特别是二、三线城市房价仍在上涨，因此限购措施不但不会取消，而且可能至少延续至明年。另外，未来一段时间，部分房价上涨过快的二、三线城市也将出台限购政策。在此背景下，房价面临的回调压力将不断加大。

　　“从目前房地产调控的形势来看，部分城市的限购政策在今年年底到期后，延续到明年应在意料之中。”王珏林向记者表示，放松限购政策不利于巩固楼市调控已经取得的成效，因此必须继续坚持该政策。

　　另外，国家明确提出房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施，足以说明调控政策从紧从严的趋势。对此，住建部一位官员曾表示，包括二、三线城市和中小城市在内的限购，一直是一项持续性的落实工作，在“新国五条”出台之前，住建部协调地方政府已经做了大量工作，下一步就将继续落实有关政策。

　　王珏林则向记者表示，从以往经验来看，对二、三线城市执行限购政策的工作推进初期，会区别对待。即，对近期房价涨幅过快过高的几个城市，相关部委可能会提示和督促地方政府主动出台政策；如果地方政府迟迟不动，而房价涨势依旧，不排除中央政府直接要求地方政府出台限购令的可能性。

　　王珏林还指出，从去年的“国十条”，到今年初的“国八条”均为力度较强的房地产调控政策。而近期出台的“新国五条”，除了对之前政策的重申外，更旨在传递出国家持续推进房地产调控的决心。

　　另一方面，限购措施是行政手段而非市场化手段，从短期来看，其成效比较明显，但从长期来看，还需要建立并完善相关的市场机制，建立房地产调控的长效机制。

　　对此，记者从权威渠道获悉，住建部正在协同有关部门研究相关政策，使房地产逐步“去投机投资化”，回归理性的轨道。

　　博弈“限购令”
　　■珠三角楼市限购调查

　　房地产调控的发条越拧越紧。在房价上涨过快的二三线城市即将出台“限购令”之际，已无人怀疑政府此轮调控的决心。近日，本报记者走访广州、东莞、增城等珠三角城市，深感“限购令”重压之下，房地产市场参与各方压力倍增，进入“死磕”博弈阶段。

　　⊙上海证券报记者 刘宏鹏 霍宇力 朱文彬 潘建 ○编辑 王晓华

　　珠三角新限购上榜城市猜想

　　7月２３日，周六的广州市天河区宏发广场分外热闹，鳞次栉比的房地产项目大广告牌边，周末“看楼巴”一辆接一辆地发车。不时有穿着统一服装的年轻女孩子，举牌列队高喊着广告词，走过等车看房的人群。

　　记者搭上了某著名地产公司的山水城项目“看楼巴”，在周六不堵车的情况下，“看楼巴”载客走了５０多分钟，到达周边风景优美的“山水城”——不过从另外一个角度来说，这里也是地地道道的农村。售楼小姐介绍，二三线城市即将限购，现在买这个广州郊县的房子，正当其时。“现在有钱就行，再不买就要限购了。”

　　打折风在７月的广州楼市开始劲吹。山水城的售楼小姐介绍：“如果按揭购房，可享受９.８折优惠，如果现金付款，可以９.５折拿房。”而最新一周广州楼市数据显示，新楼盘最高折扣可达９.３折。

　　7月12日，被称为“新版国五条”的房市调控政策甫一出炉，谁将上榜旋即成为舆论的中心话题。据国家统计局公布的数据，今年1至6月，70个大中城市中新建商品住宅价格同比涨幅达到及超过5%的城市分别有44个、45个、42个、38个、33个、67个，均为二、三线城市。一时猜测之声四起。

　　在经济和房地产投资活跃的珠三角，争论更甚。目前，除广州和深圳两个一线城市限购外，只有佛山是限购的二线城市。而暂未限购的18个地级市房价均出现不同幅度的上涨，莫非都将上榜？

　　珠海上榜板上钉钉？

　　数据显示，珠海房价同比涨幅超过四成，对其上榜几乎已无人怀疑。

　　珠海是珠三角南端重要的城市，跟深圳很相似，与澳门毗邻，是我国五个经济特区之一，现已被定位为珠江口西岸的核心城市。

　　随着近年来的经济快速发展，以及广珠城轨开通、珠港澳大桥兴建、横琴开发等重大项目的推进，珠海发展前景诱人，使其成为珠三角房产投资的热土。

　　数据显示，珠海上半年商品房销售均价高达12283元/m2，同比上涨超过四成。在广东去年12个商品房均价涨幅超过21%的城市中，珠海涨幅最大，达到38.4%。

　　东莞“不限购”？

　　东莞、韶关、中山、惠州等城市因两位数的涨幅，上榜呼声日隆。日前，东莞市住房和城乡建设局有关官员在媒体上表示，目前东莞房价仍处于可控范围之内，东莞市暂时没有计划出台楼市限购政策，这让东莞成为官方较早表态暂无限购计划的城市。东莞“限与不限”，成为珠三角地区的争论热点。

　　樟木头镇地处东莞去向深圳和香港的前沿，从此地坐动车去深圳，仅需20来分钟，香港、深圳以及广州的投资客一度是这里的买房主力。

　　坐落在樟木头车站附近的香樟国际楼盘，目前5号楼在售。售楼小姐介绍，去年此时的均价大概在每平方米6000多元，现在已涨到8000元—9000元。“现在还剩一套面积114平方米的房子最便宜，售价93万。”

　　据称，他们参考的是附近一个成熟楼盘“绿茵豪庭”的房价走势。在香樟国际的销售中心，张贴了一幅“绿茵豪庭”的房价走势图。2009年均价为6550元，2010年达6800元。“现在又涨了1000多，是8000多元了。”

　　这是东莞房价走势的一个缩影。合富辉煌东莞市场研究部的统计数据显示，今年上半年，东莞新建住房均价达每平方米8179元，创历史最高，同比上涨16.8%。

　　今年初，东莞提出了房价调控目标，2011年东莞新建住房价格上涨不得高于本年度预计8.5%的GDP增速，即房价不超过每平方米8200元。此前，东莞市委书记刘志庚表示，东莞可能会在房价较高的区域实行限购。

　　除一手房外，东莞二手房价格也呈追涨态势。当地佳和地产中介机构工作人员向记者介绍，樟木头镇中心区房价涨势迅猛，一般的房子半年至少涨了10万元左右。镇中心的二手房均价，已经从去年的5000多元涨到目前的7000多元，“还会上涨”。

　　除房价涨势较大外，猜想东莞被列入限购范围有其现实背景，东莞位于广州和深圳两个一线城市中间，又是香港产业投资的重要区域。2010年12月13日，东莞市房产管理局出台《关于进一步规范境外机构和个人购房管理通知》，规定境外个人只能在东莞购买一套用于自住的住房——这被称为是“限外令”。而当地房地产界的人士称，该则“限外令”一个月前才落实下来。

　　近期东莞官员在媒体表态或不限购，这并不意味着东莞不被列入限购名单。有房地产专家分析称，限购名单由住建部草拟，如果上榜，地方政府就有实施限购的责任和义务。

　　增城会限购吗？

　　因增城和从化是广州暂不实行限购的两个区县，此次调控政策的加码，两者自然备受关注。

　　记者前往暂时只限价、未限购的增城。对于限购一事，增城市房管局有关人士告诉记者：“暂未获任何通知”。并以“话题敏感”和“内部规定”为由，不发表观点。

　　当地房地产业内也未传出限购消息。目前增城市区内最大的在售楼盘叫锦绣·御锦国际楼盘，在售的第二期于月初开盘。对于增城将列入限购名单的消息，该楼盘的销售人士表示并不知情，“目前只了解增城的‘限价’政策，房价涨幅不能超过GDP增速。”

　　增城限购与否的争议焦点在其房价走势。据一名销售人士介绍，现在销售均价是7700元，只比去年涨了100元。

　　本月18日，增城市房管局公示了两个楼盘的预售价格：尚东阳光雅苑一期商品房共124套，均价为7380元；锦绣新天地花园38-39座商品住房207套，均价6429元。

　　资深房地产专家谢逸枫认为，增城没有理由被列入限购名单，从房价上涨、房地产开发投资等多个指标看，均达不到住建部所认定的限购条件。

　　然而有数据显示，增城上半年新建住房均价达到8578元/平方米，超出房价控制警戒线，增城上榜限购的呼声高涨。

　　增城光明西路有一家名叫俊羽地产的房产中介，中介人士廖先生也表示不知道增城会有限购政策。

　　交谈中廖先生说，增城的二手房价格涨幅很大，甚至出现了一二手房价开始倒挂的苗头。“目前增城市中心的二手房价格在7000—8000元左右，较年初上涨了约1000元。”

　　资深房地产专家韩世同则支持增城限购，其理由是限购至少比限价更能发挥价格机制的作用。

　　新一轮限购名单或许很快揭晓。谢逸枫认为，全国此次首批纳入限购的二三线城市大约为20个，如不出意外，将在下个月出炉。如果“金九银十”期间出现价格反弹，住建部很可能再将限购的数额继续扩大至50个，再次升级调控措施。

　　据悉，当前住建部已派出调研组对一些二线重点、热点城市的房地产市场进行政策摸底和调研，并特别对尚未出台限购政策、大型中心城市周边的中小城市房价情况重点监控。

　　限购加码 看地产商如何突围

　　新一轮的限购，直接受冲击的无疑是房地产开发商。限购政策加码之下，地产商又将如何应对？

　　新一轮限购影响不小

　　新一轮限购，对于深耕二三线城市的开发商而言，不啻于雪上加霜。融资渠道有限，二三线城市的“限购令”又将直接导致销售下滑，直接考验着房地产目前已经紧缩的资金面。这对资金实力偏弱的本地开发商，以及上半年有大额土地款未支付的开发商，影响无疑更是深刻。

　　东亚新华地产是一家专注于三四线城市地产业务的全国性公司。公司营销总监贾玉鹏告诉记者，此次二三线城市房价上涨过快原因有二：一是因为投资需求哄抬房价，这在华东地区的二三线城市较为明显；二是城市化进程中的刚性需求和改善型需求推高房价。

　　贾玉鹏认为，二三线城市限购需要区别对待，应重点调控投机氛围较浓的城市，通过挤压投资性需求使其房价回归理性。而限购方式也可以根据当地实际情况确定。

　　二三线城市限购将对城市房屋销售带来明显影响。以上轮限购的一线城市为例，受限购令影响，北京新房销量较上年同期下降23%，新房平均售价较上年同期下降6%。

　　穆迪投资者服务公司在报告中指出，为了规避大城市的严厉调控措施，很多开发商在过去6到12个月将业务重点转移至二三线城市，从而会使这些城市未来6至12个月住房供应增加。对于那些严重依赖下半年销售业绩的开发商来说，新一轮限购将使其面临更多挑战。而对于世茂房地产和佳兆业等尚有大额土地出让金未缴付的开发商而言，如果不能实现销售目标，它们所面临的流动性压力将增大。

　　在贾玉鹏看来，受影响最大的还是一些本地开发商。“全国性的开发商，在多个二三线城市都会有项目，被限购的城市总量有限，这对其销售不会有致命影响，而且这些开发商的资金实力以及融资渠道要比本地开发商强很多。相比而言，本地开发商往往深耕于一个地区，一旦该地区实行限购，其风险指数立即飙升。”

　　直面“限购令”

　　通过分析已经完成全国布局的房地产上市公司2010年年报，记者发现，这些公司在二三线城市的业务，均在主营业务中占有不低比例。如万科五个核心城市（深圳、广州、上海、北京、天津）合计占收入和净利润比重，仅分别为49.7%和47.9%；保利地产除广州、北京、上海、天津、重庆以外地区的结算收入比例，合计占比为45.91%；富力地产除广州、北京、天津、重庆以外地区的销售面积比重为32.5%。

　　碧桂园在二三线城市的占比较高， 2010年碧桂园的在建项目面积，广州以及周边城市以外的区域所占比例高达81.34%。

　　从业绩增长情况来看，2010年已完成全国布局的房地产公司，一线城市的营收和利润均不理想，二三线城市成为了公司业绩增加的主要来源。如“限购令”扩展到二三线城市，对已完成全国布局的房地产上市公司的业绩影响，还有待进一步观察。

　　而面对这次二三线房地产调控，全国性的开发商显得并不十分悲观。碧桂园地产人士回答记者提问时表示：“调控的有关政策会影响买家入市，但我们早已预料相关政策会出台，制订全年销售目标时已较为谨慎，有信心可达到全年430亿元人民币的销售目标，且推盘步伐及价格亦会按原计划推行。”

　　碧桂园今年全年推出13个楼盘，下半年推出约8至9个。今年推出的楼盘有90%来自二三四线城市。

　　另一家全国性的房地产公司说，他们针对新一轮的调控进行了积极准备，做好调整：一是加快开发进度，更快地满足刚性需求；二是调整自身的产品结构，增加中小型户型和普通住宅的比例；三是适当增加商业地产在资产中的比例，稳定未来收入预期。

　　对于未来房地产市场，该公司仍持乐观态度：“相信只要大型房地产企业保持良好心态，以正常的利润水平进行满足真实需求的开发，今后仍然能够在行业中获得更大发展。”同时，还将对商业地产如养老行业、旅游休闲、写字楼开发等领域加大投入，逐步拓宽收入来源。

　　珠江实业董事长郑暑平说，在国家本轮房地产调控中，房地产企业普遍面临严峻考验。公司管理层总结了在我国房地产业各个发展时期的经验教训，确定稳健的发展战略，将高度重视对宏观政策的研究和对战略发展的思考，注重产品设计创新和差异化。

　　贾玉鹏也表示，东亚新华地产仍将专注于刚性需求较大的三四线城市。他认为，在未来的发展中，开发商也需要改变仅靠粗放型销售获利的模式，放缓扩张速度，对每一块土地精耕细作，并且以商业、住宅等多种业态经营，才能有效地规避风险。

　　二三线城市限购执行难度更大

　　2011-07-27 来源：上海证券报

　　新一轮限购到底会对二三线城市以及一线城市造成什么影响？业内人士认为，如果执行到位，新一轮“限购令”将对二三线城市造成直接冲击。然而，问题就在于，由于不少二三线城市、尤其是三线城市缺乏完备的房产交易信息系统，这给监管带来一定的难度。而且，二三线城市对经济增长的渴求更强烈、对土地财政的依赖也更大，当地执行限购政策的意愿和程度，使新一轮限购面临很多变数。

　　或对楼市造成直接冲击

　　业内人士普遍认为，新一轮“限购令”将对二三线城市造成直接冲击。资深房地产专家谢逸枫认为，如果限购政策推出，对二三线城市的直接影响是房价下跌。以佛山为例，实施限购以来，佛山楼市价量齐跌，价格下降了15%左右，而成交量更是下降了四成左右。

　　穆迪投资者服务公司分析，随着需求的下降，以及未来6至12个月开发商及政府住房供应的增加，将促使开发商降低售房价格，以确保销售和获得流动资金。谢逸枫也认为，一旦库存和新增上市产品消化困难，开发商在融资困难的情况下，“以价换量”是下半年开发商回收资金最后选择。

　　东亚新华地产营销总监贾玉鹏认为，一旦限购的方式合理，限购更可能形成一种常态。现在有的地方政府尝试了成本加20%利润控制房价、限定土地拍卖上限控制地价等方式，可能被推广至全国。

　　对于业内一些人士认为新一轮限购或许还会影响到已经限购的一线城市。资深房地产专家韩世同则认为，限购扩大至二三线城市不会倒过来影响到一线城市，因为一线城市采取限购政策后，已经取得了实质成效。根据日前公布的6月份大中城市的房价环比数据，环比数据持平或下跌的已经增加至26个，较5月份增加6个。

　　他还认为，由于四五线城市的数量多达几千个，远高出二三线城市只有100多个的数量，投资分散致使取得回报很困难。因此，二三线城市的限购对四五线城市的影响也较小。

　　新限购仍不能搞一刀切

　　谢逸枫认为“为短期遏制投资投机炒房需求，限购有其必要性，但应防止不合理 ‘一刀切’的限购做法。尚需考虑当地的实际情况。”

　　对于限购的条件和标准，谢逸枫给出三点建议。一是根据二三线城市上半年价格上涨幅度和价格变动频率及人均可支配收入水平，确定是否实施、扩大限购；二是从资金来源、政策执行力、需求状况等方面，综合分析房价上涨过快、房价高企的原因，再决定是否有必要限购；三是是否实施限购要考虑各地城市具体情况，如其发达程度、地理位置、楼市的特殊情况和房地产开发投资的情况等。

　　二三线城市执行难度更大

　　即将实施的新一轮限购政策，目的仍是遏制投资投机炒房需求，强化商品房供应和保障房建设及土地供应，扭转市场供求不平衡。从上一轮限购的效果看，调控政策的确发挥了威力，明显遏制了投机投资性需求对房价的推动作用。

　　较之于一线城市，二三线城市对经济增长的渴求要强烈得多。当地执行限购政策的意愿和程度，成为一个深层次的问题。此外，不少二三线城市、尤其是三线城市缺乏完备的房产交易信息系统，这也给监管带来一定的难度。

　　分析人士认为，执行力是决定着此轮调控影响力大小的关键因素。与此同时，加快个人住房信息系统建设，加大监督问责的力度，多方位地保证调控政策产生的效果。

　　此外，限购政策如何退出也引来思考。谢逸枫认为，限购对地方房地产业影响太大，退出后如何防止暴涨暴跌，可能将成为新的难题。

　　新版“沪四条”出台 再限开发商涨价

　　上海不仅在收紧限购令，还将进一步限制开发商的“涨价权”。

　　昨日，上海市住房保障和房屋管理局发布 《关于加强本市商品住房销售行为监管严格执行住房限售政策等有关问题的通知》，规定各区县房管部门要与价格主管部门加强配合，共同做好“一房一价”工作，销售现场公布的房源价格应当与经房管部门备案的一房一价保持一致。这意味着上海开发商此前借预留涨价空间，虚报网上参考价的 “小聪明”，将因为上述政策被彻底杜绝，对大多数开发商来说，涨价已经是不太可能的事了。

　　根据21世纪不动产机构此前的统计，目前上海45%的楼盘成交价格低于最低网上报价，其中更有5%左右的楼盘成交价低于网上报价20%以上。一些房地产业内人士说，由于上海网上房地产的参考价格只允许向下调，不允许向上调，开发商往往会选择在向市、区房管部门报价时，给出一个虚报的价格，为未来的实际涨价预留空间。

　　这使得大部分楼盘的实际成交价低于网上参考价格。而在上海出台规定，要求销售现场公布的房源价格应当与经房管部门备案的一房一价保持一致之后，开发商最后的涨价空间也被限制住了，开发商很难再涨价。

　　上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟说，按目前的趋势，即使是没有上述限价措施，开发商也很难再涨价。而这一措施的实施，也意味着未来即使楼市行情重新回暖，房价也很难再向上涨。

　　除了上述措施，《通知》还规定，未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式，向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用；也不得通过商业网站以认筹、发放VIP卡、网络团购等方式，收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。(每日经济新闻)

　　未限购二三线城市房价无一下跌

　　据新华社报道，中原集团日前日公布的一份针对15个省份50个未“限购”二、三线城市楼市的最新调查报告显示，这些城市受调控影响有限，上半年房价无一下跌，37个城市价格出现小幅上涨，且近四成城市本地投资购房比例超过20%，近三成城市外地人购房比重超过20%。

　　◎由于中国广大二、三线城市的房地产市场处于不同的发展阶段，有着不同的市场结构，因此，应针对不同城市采取不同的限购措施。

　　对于一些本地投资需求占比较高的城市，应尽快出台限购政策；对于外地客占比较高的城市应区分对待，一些旅游城市应区分旅游地产和普通住宅进行限购，一些因大城市限购而挤出到周边城市的自住需求应该采取鼓励政策，而纯粹外地投资需求占比较高的城市则应尽快出台限购政策。

　　(证券日报)

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