主题：资金紧张　中粮地产沦为“啃老族”



2011年7月26日 9:39


层层加码的楼市调控持续作用市场，房企发展压力持续加大，日前，中粮地产向其控股股东中粮集团申请37亿元贷款，以解公司资金燃眉之急。中粮地产近两年加大对住宅地产的开发投资，大量资金用于土地储备和新建项目，资本支出规模较大。而受制于市场低迷，公司项目的开发节奏以及结算时间都受到影响，无疑加大了公司资金链条的紧张程度。


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中粮地产(000031)日前公告称，董事会同意公司向控股股东中粮集团下属企业上海鹏利置业发展有限公司等6公司申请37亿元委托贷款额度，期限3年，利率不超过同期贷款基准利率的1.2倍。公告显示，上述6家公司将根据其资金状况发放委托贷款资金。中粮地产拟将不超过9.8亿元委托贷款额度划拨给成都悦城实业有限公司；将不超过1.3亿元的委托贷款额度划拨给中耀房地产开发（沈阳）有限公司。

另外，中粮地产表示，公司2008年向中粮集团申请的15.75亿元委托贷款即将到期。根据经营发展需要，公司拟申请续借，期限1年，贷款利率不高于同期同档次基准利率。

09年，中粮地产的这位“富爸爸”中粮集团曾有计划将旗下地产资源储备陆续注入。资料显示，大股东中粮集团实力雄厚，在多项主业中属于行业排头兵，拥有众多的著名品牌。集团房地产业务竞争优势很强：资金、资源储备、境内外跨地域开发经验、项目并购整合能力四项优势是其法宝。中粮集团及公司拥有多年丰富的项目开发经验，从事住宅地产开发具有较大优势。因此，中粮地产目前确定了“以工业地产为基础，大力发展住宅地产业务”的发展战略。其发展战略目标是，通过重组和整合，逐步发展成具有品牌优势的房地产开发商。

但由于市场调控以及中粮集团赴港上市的传闻等种种原因，加上其兄弟公司中粮置业近年来凭借“富爸爸”的商业地产资源而崛起，中粮地产落实该项计划目前看来遥遥无期。而由于之前的项目储备较少，眼见未来“无米下炊”，中粮地产于是自2010年初加大了拿地力度。2010年，公司共斥资62.96亿元，在北京、成都、深圳、杭州、沈阳拿下了6幅地块。并且，中粮地产甚至着手开始自筹资金购买这些资产。公司先是自筹5.9亿元购买了上海加来房产，随后又以4亿元收购北京中粮万科房地产公司50%的股权。这使得公司短期借款以及负债激增。而屋漏偏逢连夜雨，持续而严厉的房产调控造成的市场持续低迷，公司大部分项目处于建设期，而可售资源又不多，导致中粮地产面临较大的运营压力以及资金压力，对于资金需求较为强烈。

为了应对资金吃紧的局面，中粮地产从2010年第三季度展开了多次大手笔的融资举动。媒体显示，2010年9月22日，中粮地产出售904万股招商银行股份以补充流动资金，获利,8000万元；10月18日，向合营公司中粮万科假日风景申请委托贷款7亿元；12月7日，向同属中粮集团的兄弟公司上海鹏利置业申请10亿元的委托贷款；同日，以5,000万股招商证券收益权为担保，向昆仑信托申请6亿元的信托融资。

而此次，中粮地产再次向其大股东委托贷款，并且此前的贷款还申请延期，不难看出，中粮地产如今资金的紧张程度。

数据显示，截止2011年3月底，中粮地产资产负债率已经高达69.72%；经营现金净额为-16.8亿元。但是，不论是如此频频“啃老”借款，还是变现股权投资而得来的收益，都仅仅是一时之需。做作为一家以房地产开发为主业的央企，如何能有自己的良好的可持续发展模式，实现自我造血而不是频频靠外部输血，这才是中粮地产目前最需要解决的问题。

公司计划2011年新开工项目10个，新开工面积100.1万平方米，同比增加53.18%。其中包括：北京祥云国际、上海翡翠别墅、深圳中粮锦云、深圳坪山地块、成都祥云国际、成都御岭湾、沈阳航院地块、天津六纬路项目、杭州云涛名苑、杭政储出[2010]31号地块。而年报显示，仅北京祥云国际项目，计划到2012年4月竣工前，共需要投资73亿多元。公司未来项目开发建设所需的巨额后续投资仍是目前公司最为棘手的问题。

此外，还有一个关键性的问题决定着这家公司的未来命运，那就是其“富爸爸”中粮集团是否还将继续为其注入资产。此前，作为中粮集团唯一一家地产类上市公司，中粮地产一直被认定是大股东地产业务的整合平台。而公司被众人看好的最大预期也是大股东的资产注入预期承诺。然而中粮集团筹划整合资产赴港上市的传闻，似乎看来已是中粮集团既定的策略，如此中粮地产便将失去这一大树的倚靠，今后的路将要自力更生，这对公司将是一个严峻的考验。另外，公司项目开发节奏慢、在费用控制方面比较薄弱，管理费用和销售费用占营业收入比重均较大，对公司的最终盈利也产生较大影响。



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