主题：资金收紧 万科加大下半年拿地速度

万科A（000002.SZ）总裁郁亮在8月9日召开的中期业绩媒体发布会上表示，万科上半年新增项目同比下降，是有意为之，“因为我们认为下半年市场机会会更多一些”。

　　万科董事会秘书谭华杰介绍说，上半年公开数据的16个城市供地规模比去年上半年同期下降了18.5%，今年上半年供地量仅相当于2010年全年30%。

　　在供地量有限的情况，万科今年上半年保持谨慎投资的策略。公司上半年新增项目包括权益建筑面积423万平米。并参与了4个旧改项目，对应的权益建筑面积161万平米。

　　截至6月底，全部权益规划中项目建筑面积3585万平米，比2010年底略下降明显。针对媒体提出谨慎拿地策略不会影响未来两年销售业绩，万科总裁郁亮称公司目前已能满足公司未来两年的用地需求，这种情况下，万科“可攻可守”。

　　郁亮还表示，上半年新增项目同比下降，是公司有意为之，“因为我们认为下半年市场机会会更多一些”。

　　谭华杰则表示了作为一个开发商，手里有钱的“快乐”。房地产行业资金整体收紧，万科却拥有足够多的货币储备。截至6月末，万科持有货币资金达到408亿，相比一季度末提高9.7%，远高于短期借款和一年内到期的长期借款230.4亿元，剔除预收账款后的各项负债占总资产的比例为36.8%，净负债率20.8%，继续保持在行业中较低水平，“这客观上为万科抓住土地市场未来可能出现的机会提供了良好的基础”谭华杰说。

　　据万科提供的数据显示，目前房地产开发资金来源中，利用外资部分可以忽略不计，国内开发贷款增速最近一年多的时间持续下降，截至今年二季度贷款资金占比降到了17%，是2006年以来的最低值。国内贷款前6个月同比增速降6.8%，接近2007年以来的低点。

　　按谭华杰分析，房地产行业的资金比较紧张，会对投资有一定的影响。上半年全国的投资增速仍然比较高，为36.1%。但最近几个月新开工面积增速有所放缓，以住宅新开工面积为例，其上半年同比增速为20.7%。

　　此外，郁亮对目前房地产业融资渠道持不乐观态度。他称，“现在资本市场直接融资暂停，银行、信托等渠道的限制也越来越严格，万科在不断研究和探索新的融资渠道”。

　　郁亮坦言，万科愿意尝试包括海外融资在内的所有融资渠道，但目前没有具体计划。谈到海外融资，郁亮透露，万科有很多外资合作伙伴，“但外资进来比较复杂，首先存在政策方面的障碍”。

　　随着外部融资渠道的不断收紧，万科会以广泛合作参与获取公司自身增长和发展，当然“万科也在试图走出一条不依赖融资、不依赖向股东要钱的发展之路”郁亮说。

　　今年上半年以来，万科至少在上半年通过信托融资37亿元，均为2年期，加权融资成本约为11.4%。郁亮解释称，报告期内发生的担保均是发生在万科的全资子公司或联营合营公司之间，银行严监管情况下“对担保要求的提高，导致了担保金额随之增长”。

　　郁亮预测，未来一段时间，楼市调控依然充满各种不确定性，开发商资金紧张局面仍将持续。面对压力，“中小开发商会采取停止买地、减少开工等冬眠对策应对之”，但不会出现房企倒闭潮、并购潮。

　　回到万科的短期未来发展，谭华杰表示，因为公司对市场转变、市场调整的长期性保有谨慎和冷静心态，所以万科会以确保经营安全为底线，同时努力保持增长。“总而言之，下半年我们会继续坚持既定的经营策略，同时不考虑下调全年开工计划，坚持产业化和全装修的方向不动摇。”谭华杰说。


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