主题: 万科A,我持有四年,没有赚一分钱
2021-06-20 21:38:26          
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主题:万科A,我持有四年,没有赚一分钱

万科A是我持有时间较久的个股之一,我从17年下半年23元左右建仓,后面又在18年至20年中,以22-27元不等,持续加仓,最终平均成本在25元左右,万科也成了我第一/二大仓位持仓股。截止今天,我万科的仓位和价格又回到了成本线了。确切说:我持有万科4年,虽然中间有一些股息收入,叠加时间成本,确切说,几乎没有赚钱。作为一个坚定的长线投资者,这只股票的表现确实让人有点失望。但失望归失望,接下来怎么办?我们应该从这笔投资吸取什么经验教训?才是我们应该认真思考的。

接下来,本文将从以下几方面,梳理万科A,为自己理出接下来投资的头绪:

一、万科A为什么那么多人苦苦坚持?持有和坚持的逻辑是什么?

二、既然万科A如此优秀,为什么又没有迎来柳暗花明呢?我们到底错在哪里,或者说,我们忽略了什么?

三、接下来,万科A,我们该怎么看?还应该继续坚持吗?

正文:

一、万科A为什么那么多人苦苦坚持?持有和坚持得逻辑是为什么?

看好万科的理由,雪球上很多大V,都有专门写文探讨过。比较有名的如我是腾腾爸、梁孝永康2017、朱酒等。大家看好万科的理由都相对一致,所以,这里只说一些结论性的东西,不再去重复论证。看好万科并坚持持有万科的原因主要有以下这些方面:

1、万科的财报健康,国家对房地产财务的三条红线全部合格。即:剔除预收款后的资产负债率不超过百分之七十,净负债率不超过百分之百,现金短债比不小于一。

2、除了以上三项指标外,万科在其他指标上也遥遥领先,很多人据此判断未来3-5年营收、利润确定性高,有保障,以15%增速来算,万科未来3-5年市盈率不可能接近0吧,这也是很多人看好并持有原因。从2020年年报看,万科在现金流、净资产负债率、ROE、分红、信用评级等方面均在地产行业前列,是最优的几家企业之一。近3-5年销售合同金额稳定两位数增长,结算收入近三年稳定两位数增长,结算均价、销售均价比较稳定。合并报表后已销售未结算面积及合同金额,每年均以两位数增长。新获取项目86%都位于重点城市,土地储备够未来2-3年使用,2021年现有和预计开工三千多万平方等。很多人通过近三年的年报的这些数据,预测了万科未来5年的营收和利润,结论是:有保障。

3、虽然近年来房地产调控屡屡加码,但万科A股东却认为万科可以凭借龙头优势,资金优势,融资优势(融资成本低),团队优势,最终将强者恒强,且能够在调控中受益,扩大自己的市场份额。

4、看好万科的团队,以及团队运作机制,如万科管理层的激励制度的完善、科学等。同时看好万科的企业文化,四个字“高瞻远瞩”,比如“盖有人住的房子”,再如万科物业、公寓地产等。很多人相信,不管时代怎么变,万科都可以驾驶好这艘巨船。这部分雪球大V梁孝永康有详细阐述,有兴趣的可以去找他专栏文章看。在雪球众多挺万科大V中,他对万科研究算是比较透彻的。

5、估值实在是太低估了,未来增长相对确定的情况下,估值迟早要回归的。

6、中国城市化率还有十几年要走,很多人笃定认为房地产需求仍旧非常大。不仅是首套需求,还有改善需求、投资需求等。人对房子的需求是永无止境的,房子的设计也是越来越代表新时代人的需求。比如十年前、二十年前的房子和现在的房子,在设计上,配套上,肯定是越近的越好。人们对居住需求也会随着时代变化而变化,所以房地产任何时候,都有很大需求。

7、看好万科的物业,认为单就占比很小的万科物业就可以撑起半个万科市值,以及其他围绕着地产新生的业务,如长租公寓等。

......

以上七大点,我认为是大家持有万科的主要原因。当然也包括我。

二、既然万科A如此优秀,为什么又没有迎来柳暗花明呢?我们到底错在哪里,或者说,我们忽略了什么?

聊完第一部分,似乎万科是很优秀的企业了。事实当然也是,万科股价自91年上市以来,涨幅超过4030倍,也就是说当年你买了一万元不动,到现在是4030万元,若加上红利再买入,则远超过这个数据。可以想见改革开放以来,中国地产行业是中国速度的最好见证者。那么这个趋势走完了吗?

这就是当下的最大分歧,也是万科A股价一直不坚定的反复拉锯的最大原因。很多人觉得房地产的春天过去了。

首先,最重要的是政策的持续打压,让这个行业的发展受限频频。比如融资难,融资成本高;比如限售价,限期房销售、高地价导致毛利率持续下降;比如持续高压的限购政策导致地产流动性减弱等等。这些政策导致很多企业的频频暴雷,也让人后怕,比如华夏幸福、泰禾地产的暴雷,以及现在岌岌可危的恒大地产。这样继续持续,这个行业的生态是否要重塑?之前的那套看地产的企业的逻辑是否要变?这些加剧的不确定性,确实让一些投资者害怕了。

在政策明显打压的情况下,加上整个社会的舆论导向越来越一致,导致很多人对这个行业不看好,看不懂。其实这几十年来,地产行业一直都是在争议声中成长的。政策从来都是打压了股价,没有打压实际的地产行业。房子照旧涨价。一二线限购的当下,一二线在缓慢增长,且合理地卖着房子,很多资金流入了三四线,却导致一些三线城市买房都要摇号,价格居高不下。未来没有便宜房子可能是常态。房地产永远火热也是常态。

很多人期待地产调控放松,让股价上涨。其实,这个行业哪一天政策放松了,反倒是你应该择时获利了结的时候。行业火爆才会被打压,不打压且鼓励你买的时候,恰恰是行业不行的时候。

其次,很多人觉得未来房子会越来越不值钱,最常见的就是:中国的房子已经够所有人住了,这样持续开发下去,不断建新房子,以后卖给谁?这个行业的逻辑迟早要重塑。这种逻辑似乎有道理。但我觉得是静态线性了,用假定一个家庭只能有一套房的逻辑是不对的,为什么你有钱了,完全有能力,一个家庭不能有三套房呢?分开住不好吗?或者你有钱了,换一套更大房子不好吗?再者,以前的老房子问题重重不能满足年轻人需求,换掉不好吗?另外,中国没有房子的人大有人在,有三四线城市没有一二线城市房子的人大有人在,他们就不想买更好城市的房子?中国城镇化率还有比较长的路要走,并非一蹴而就的。

最后,我认为地产行业变局是政策造成的,而非行业本身市场造成的。很多人把人为造成的市场现象,当成这个行业的终结,或者这个行业本身真相,我觉得不可取。试想,如果房地产调控的政策全部取消,让地产行业归于市场化运作,会是如何呢?是现在的样子吗?另外,加之于地产行业身上的臆想,如未来房子不值钱、房产税等或许是一种线性思维。我们不能对这个行业的走向视而不见,但我们也不能自己吓自己。

当然,地产行业是政策市,我们对政策要有敬畏。若政策持续加码,不断挤压行业利润空间,那对于行业而言确实是不利的。从某二线城市近期集中供地情况看,多数土地都归了国企,在不断加码的限售、限价政策影响下,民企已经很难有实力竞争了。这或许也是为什么一旦政策加码,地产股就跌的原因。但要知道很多政策其实是地域性的,仅限于某地,但股民不这么看。未来不可控,未来怎么走也无人预测。政策加码,或许是万科A为代表地产公司的潜在利空。我们不能盲目乐观。

三、接下来,万科A,我们该怎么看?还应该继续坚持吗?

第一、二部分基本上把当下比较流行的观点做了分析总结。我个人观点是:第一部分大家看好的原因目前并没有改变,万科还是万科,质地并没有变化。目前股价低迷,可能是中短期的偏离。

至于第二部分,大部分人质疑的原因,归纳起来无非就是:不看好了。然而,地产行业看似简单,其实复杂。我们不能用人为政策导致的市场现象当成行业本身的现象,也不能用线性的单一因素左右我们的买卖。综合去衡量,才是该有姿态。虽然股价回到了五年前,但其在14-18年初的涨幅还是很可观的。18年至今调整了三年多,或许还会继续调整,但我觉得离春天应该不远了。万科历史上多年不涨还是有的,但其一旦起飞,你或许就追不上了。价值投资或许就是如此煎熬。再好的企业也会有要过的阶段性坎坷。万科A或许还需要更多的时间。对我而言,继续持有万科A,仍将继续陪伴接下来的投资生涯。

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