主题：万科A深度估值分析

万科企业股份有限公司，国内领先的房地产公司。主营房地产、贸易及零售等。

一、万科A的概要

【并购基金】万科A 2020-12-28公告成立并购基金：中国国有企业混合所有制改革基金有限公司（暂定）。

【券商重仓】截止2021-03-31,券商重仓持有万科A 4.57亿股(137.10亿元)

【行业龙头】万科A所属行业：全国地产

【低市盈率】截止2021-07-23, 万科A市盈率(TTM)为：6.46

【全国地产】截止2020-12-31，万科A第一主营(按业务)：房地产开发及相关资产经营业务营收为4004.49亿元

【北上重仓】截止2021-07-23,北上重仓持有万科A 6.18亿股,占已发行股份6.35%

那他近一段时间估值贵不贵、便不便宜？估值的方法论又是什么？分享给大家。

二、PE/PB Band 估值分析

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它是国外机构投资者最常用的分析工具。它能告诉你一只股票是不是“好公司” “好价格”。它只在极少数的、昂贵的机构数据产品中提供。下图就是PE/PB Band。



普及知识点。

（1）、图中，“5.6X，7.0X，8.4X，9.8X，11.2X”这5个数，是市盈率。

（2）、图中，横轴是日期，纵轴是股价。图中6条线，均为股价走势线。1条是真实股价； 另外5条等间隔线是假设的股价走势，也可认为是市盈率估值的5个分段，从下往上，依次是0%、25%、50%、75%、100%。比如，最上面的11.2X理解为100%估值点。

（3）、举例说明。我们都知道，股价=每股收益EPS*市盈率PE。以最下面那条线（5.6X）为例：它是我们假设的万科A维持5.6倍市盈率的股价走势。

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既然神级功能PE/PB Band介绍完了，您也能看出来， 当前，真实股价在第一、二根线中间，即12%左右，相对来说估值不贵，回顾历史来看，19年4月份估值位于第5根线，估值点为100%，估值很高，所以后面就下跌，20年2月左右，估值处于第二根线附近，回溯以前的估值，估值处于低位，所以后期上涨，现在估值是12%附近，加之恒大卖车专注搞房产的新闻，综合来看，估值很低了，可以保持关注，择机买入。

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上面的估值是根据上市公司的“历史估值法”进行推衍的，只是一个参考。大家要有自己的思维，不要把本文作为决策的依据。其实，影响股价，以及上市公司的估值有很多，比如最近的财报业绩、公司订单、关键技术突破、机构资金这段时间大举建仓、游资的炒作等等。不是说，历史估值低，就一定会上涨。小编这里就是给大家分享估值的方法论。只是这套方法判断好公司、好价格很有效。

最重要的是，有人会问，如果真实股价<0%估值点,就一定是低估吗？或者真实股价>100%估值点，就一定是高估吗？答案：不一定的。

因为公司估值=企业价值+泡沫价值。企业价值可以姑且认为是从0%估值点—100%估值点。然而泡沫价值，更多是人们对他的主观评价，也可以说是对这家公司未来的信仰。

三、万科A产业链图谱

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万科A所属的行业为地产开发，同类公司还有深振业A、沙河股份、大悦城、华联控股、中洲控股等

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万科A所处行业是全国地产。他的上游是建材产品，下游是房产开发。

四、根据营业产品，万科A个股关联



我们从图中看到，万科A涉及到的产品举例如下：

1、全国地产。其中关联的股票有深振业A、华联控股等。

2、物业租赁及管理。其中关联的股票有新大正、中国高科等。

五、根据所在行业，万科A同行业比较

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万科A的PE约6，与大部分同类公司相差不大；评分是90分，处在同类公司的上游。总体来说，估值很低。同行业中，与万科A估值相近评分较高的为金地集团，评分为92.5，可以多方考察。

六、万科A所在行业数据



从图中可以看出，国房景气指数近4年来相对平稳， 2020年初由于疫情爆发，导致房地产项目萎靡，指数下跌，随着疫情控制，指数趋向平稳，随着社会发展以及人口数量增多，房屋建设面积增大，房价走势日益升高。

七、万科A扫雷宝



从扫雷宝图中看出，万科A评分为95分。财务类风险中有高财务费用风险、从市场类风险、交易类风险、*ST和退市风险看，万科A不具有风险，综上，万科A目前无较大风险。

八、万科A年报、季报披露后，股价走势变化图



万科A 20年年增幅6.8%，21年一季度增幅3.44%，整体与guo家操控房地产政策有关。

总结：近1年来，房地产行业受guo家调控干预，整体处于下跌状态。

知识点科普：我们为什么要把财报的披露日期与他的K线图结合起来？就是因为我们要统计，当1家上市公司披露财报时，根据他的历史，了解这家上市公司在财报披露后是坑人状态，还是有投资机会。

九、万科A公司业绩点评



（1）、实际控制人类型：无。

（2）、五年累计创造利润1959.12亿，超过99.6%上市公司。

（3）、2020年，公司全年平均每股股价28.12元，每股现金分红125元，股息率约为4.44%。

（4）、上市30年/分红28次累计分红6724亿，超过99.5%上市公司。

（5）、累计股权募资1595亿，超过962%上市公司。

十、机构调研纪要

1、董秘，您好！在国家对房地产行业政策趋研的形势下，整个行业都会受到影响，万科作为行业龙头，且早有准备，市场份额会不会进一步扩大同时，万科前几年就喊出活下去的目标，几年时间里是否已有应对成效公司多元化转型方面的成果和展望如何？

回答：公司以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，经过6年多的努力，业务生态布局已初步形成，部分业务开始取得积极的成效。当然，转型的过程难以一蹴而就，但公司已经明确了从以开发为主到开发经营服务并重的导向，并通过前期的布局具备了较好的基础，公司会继续脚踏实地做好产品、服务，实现更健康有效的经营和发展。

十一、行业资讯

中国人民银行最新发布的《2021年第二季度中国货币政策执行报告》（以下简称《报告》）指出，要保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金鬲审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力。

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