主题：万科回应净利润下滑三大原因

2021年上半年，龙头房企万科净利润出现12年来首次下滑。万科总裁兼首席执行官祝九胜在30日举办的业绩会上，将此形容为“期中考试没考好”。

万科29日披露的2021年半年度报告显示，今年上半年，万科实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%，归属上市公司股东净利润110.5亿元，同比下降11.7%；实现合同销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%。

祝九胜指出，上半年万科净利润的下降，主要三个方面的原因：一是销售规模增长有限；二是毛利率的下降稍快；三是转型业务的效果还没有真正体现出来。

祝九胜说，这几年万科开发业务销售增速相对都有限，上半年开发业务结算收入增长11.9%，增速跟同行相比是比较低的水平。

二是开发业务的利润率处于下降状态。近年来公司所销售的产品中，地价占售价的比例明显上升，从2017年到2020年，地售比提高17个百分点左右，会逐步体现在以后的结算收入和结算利润上。今年跟去年同期相比，万科的中期毛利率从税后的24%降到了18%，如果是跟同行同口径相比，未扣税的毛利率从32%降到了23%。

综上，销售增长对毛利下降的对冲是有限的，不足以对冲利润率的下滑。

三是转型业务效果还没有真正体现出来，还需要时间。万科从2014年开始逐步从房地产开发转向了房地产开发、经营、服务并重。服务、经营业务的逻辑，与开发的逻辑不同，而且公司还有很多投资不动产的业务，这部分由于采取了稳健的会计政策，按历史成本计价，不光价值未重估，而且每年会有折旧和摊销，累计的影响也会相对较高。

祝九胜坦言，今天来反思万科的新业务、新赛道，也有很多值得检讨的地方。例如，当年起步的时候严重低估了完成转型过程所需要的时间、可能的挑战、需要建立的能力，太过乐观。

同时，祝九胜表示，也需要转变对新业务的看法。即使所有的经营服务业务做得很好，它对传统的销售规模和利润的贡献恐怕还是有限。它能贡献的是企业价值，或者是中长期的估值。

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