主题：全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点


2021年10月23日 17:00 来源： 新华社
为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

　　全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定

　　(2021年10月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过)

　　为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

　　一、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

　　二、国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。

　　三、国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全国人民代表大会常务委员会备案。

　　本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律。

　　本决定自公布之日起施行，试点实施启动时间由国务院确定。

　　相关报道
　　财政部、税务总局有关负责人就全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作答记者问

　　第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。新华社记者采访了财政部、税务总局有关负责人。有关负责人表示，财政部、税务总局将依照全国人大常委会的授权，起草房地产税试点办法(草案)，按程序做好试点各项准备工作。

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重磅！房地产税改革试点来了！对楼市有何影响？房价会降吗？权威解读
2021年10月23日 20:48 来源： 大众报业
业内人士认为，从中长期来看，房价受到多重因素影响，房地产税只是其中一个变量。但短期来看，房产地税试点则是向社会传递强烈的调控信号，会扭转市场对于“房价永远涨”的预期，有稳定房价的作用。

　　10月23日，全国人民代表大会常务委员会发布关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定：


　　为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

　　一、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

　　二、国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。

　　三、国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全国人民代表大会常务委员会备案。

　　本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律。

　　本决定自公布之日起施行，试点实施启动时间由国务院确定。

　　对此，财政部、税务总局有关负责人表示，财政部、税务总局将依照全国人大常委会的授权，起草房地产税试点办法(草案)，按程序做好试点各项准备工作。

　　“老提法”有了“新站位”

　　“当前住房资源的配置状况差距悬殊，有的人有几十套甚至几百套房子，而有的人基本的住房刚需问题都得不到解决。”针对的这一结构性问题，华夏新供给经济学研究院院长贾康认为，一方面要更好地解决住有所居的有效供给问题，另一方面就是要进行房地产税方面的制度建设。

　　“要发挥房地产税防抑炒房、减少空置、调节收入分配与财产配置、遏制收入悬殊两极分化的作用。”贾康说。

　　在过去几十年间，关于房地产税的讨论由来已久。仅在今年，房地产税便已被中央多次提及。

　　2021年5月，财政部等四部门负责人在京召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市负责人及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

　　2021年4月，财政部税政司司长王建凡表示，要进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

　　2021年3月，我国“十四五”规划正式发布，在房地产相关内容中提到要“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权”。

　　在业内人士看来，最新一次提及房地产税，还是传递出一些不一样的信号。“相比此前基于财税政策改革等角度的提法，此次提及房地产税的立法、改革和试点，考虑的站位要更高，即在共同富裕的完成中，有一环节是需要通过房地产税的试点来进行的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

　　“再试点”有何“新变化”？

　　此次“做好试点工作”的表述也同样备受关注。中指研究院指数事业部研究副总监陈文静解释称：一般来说房地产税立法需要经过人大三审，时间周期较长，更大可能是选取部分城市先行试点。

　　“全国版的房地产税，必须基于‘税收法定’而来，而立法注定是相当漫长的过程。试点则可以通过行政途径下达，随时都有可能落地。”中原地产首席分析师张大伟也判断，试点在前、立法在后，应该是趋势。

　　2011年，上海、重庆两地已经试点对个人住房征收“房产税”。但存在上海只针对本地居民的第二套住房、重庆只针对别墅和高档住房征收等问题。张大伟对此评价称，“覆盖范围太窄、税率极低，影响较小，既无助于补充地方财政，也不利于遏制房价上涨势头。”

　　新一轮房地产税试点开展，预计将与上海重庆有着实质性的区别。哪些城市最有可能会被纳入试点？业内普遍认为会先从楼市活跃城市开始。

　　“一方面这些城市普遍面临居民住房难题，房价相对较高，亟待推进住房保障体系建设，而房地产税有助于增加二手房和租赁房市场流动性，促进资源合理配置；另一方面，这些城市目前处于或逐步进入房地产存量市场，房地产税可以作为地方税收的重要补充。”陈文静说。

　　贾康则建议，深圳、海南、浙江等地可以先加入试点范围进行动真格的改革，“因为这三个地区目前是比较高级别的位于创新前沿的示范区。”

　　除了试点推出，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，税率应该不会很高，大概就是房产评估值的0.5%-1%；其次可能会有免税面积，比如自住住房人均免税30平方米等等。

　　会对楼市有何影响？

　　房地产税可说是调控房地产市场的方式，亦或是取代土地财政的保障，但普通老百姓对于房地产税最关心的更多是会不会带来房价的下降。

　　房地产税最早进入公众视野缘于打击炒房。从市场法则考虑，以税收作为杠杆对持有环节进行调控是抑制投机的最佳办法。但房地产税与房价的下跌之间，并不能简单地划上等号。

　　中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲认为，“征收房地产税能够避免对房价市场变量进行行政控制，同时也是一个好的市场调节长效机制。”

　　粤开证券研究院副院长、首席宏观分析师罗志恒也表示：“征收房地产税可以降低房价上涨预期，有利于推动房地产市场平稳健康发展。”

　　业内人士认为，从中长期来看，房价受到多重因素影响，房地产税只是其中一个变量。但短期来看，房产地税试点则是向社会传递强烈的调控信号，会扭转市场对于“房价永远涨”的预期，有稳定房价的作用。

　　“当前房地产各参与者需要注意，‘炒房致富’想法不可行、不可靠、不可有。”严跃进表示，虽然近期信贷政策有放松的可能，但房企和购房者等都应理性对待。“后续居民家庭的可支配收入也应该更多投入实体经济，执迷于炒房的行为将面临很大的风险。”

　　“炒房致富”时代行将落幕

　　有专家表示，征收房地产税，一方面将有力缩小居民财产差距，调节房地产市场住房供给；另一方面可助力地方政府摆脱土地财政依赖。

　　中指研究院指数事业部研究副总监陈文静认为，过去全国仅上海和重庆试点房地产税，试点较少且整体效果不明显，缺乏全国推广经验。

　　“所以我认为，未来新的房产税政策，将会对多套房持有者产生较大打击，对拥有自住房的普通人影响较小。”黄炜称。

　　中国政法大学财税法研究中心主任施正文此前接受媒体采访时表示，从征税范围和税率来说，会有比较大的免税面积，普通老百姓不用交税。

　　华夏新供给经济学研究院院长、财政部财政科学研究所原所长贾康则认为，一般而言，三四线城市不会进入“第一批”的先行位置。

　　陈文静认为，预计部分核心城市先行试点概率较大，一方面这些城市普遍面临居民住房难题，房价相对较高，亟待推进住房保障体系建设，而房地产税有助于增加二手房和租赁房市场流动性，促进资源合理配置。另一方面，这些城市目前处于或逐步进入房地产存量市场，房地产税可以作为地方税收的重要补充。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房地产税立法、改革和试点，是基于规范调节高收入的目标而进行的，房地产税和其他政策一起，将形成组合拳，真正为当前开启的共同富裕探索之路保驾护航。当前房地产各参与者需要注意，“炒房致富”想法不可行、不可靠、不可有。后续居民家庭的可支配收入也应该更多投入实体经济，执迷于炒房将面临很大的风险。

重磅官宣！房地产税改革试点来了！业内人士：主要是为打击炒房客
2021年10月24日 05:16 来源： 河南商报
全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，此消息一出，业内一片哗然。房地产税开始征收，对于如今郑州的购房者影响大吗？一业内人士告诉河南商报记者，房地产税的征收主要还是为了遏制投机性购房行为，即打击炒房客，对于普通老百姓居住性需求的购房还是予以保护的。

　　全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，此消息一出，业内一片哗然。房地产税开始征收，对于如今郑州的购房者影响大吗？

　　一业内人士告诉河南商报记者，房地产税的征收主要还是为了遏制投机性购房行为，即打击炒房客，对于普通老百姓居住性需求的购房还是予以保护的。

　　房地产税改革试点来了

　　10月23日下午，全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税的改革试点，这意味着，此前业内一直讨论的房地产税正式落地。


　　河南商报记者研读内容后梳理，此次房地产税主要内容如下：

　　1、试点地区将由国务院确定，报全国人大常委会备案，试点实施时间同样将由国务院确定；

　　2、房地产税改革试点地区征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅；

　　3、由国务院制定房地产税改革试点具体办法，试点地区制定具体实施细则；

　　4、本决定授权的试点期限为5年。

　　专家解读房地产税新政

　　针对今日房地产税的政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进作出如下解读：

　　1、改革目的

　　此次政策明确了房地产税改革的三大目标。第一、积极稳妥推进房地产税立法与改革。该表述说明，房地产税改革将遵循试点先行、再推进立法的渐进思路。第二、引导住房合理消费和土地资源节约集约利用。该表述说明，当前将对住房和土地利用行为进行严管和引导，尤其是严管炒房等行为。第三、促进房地产市场平稳健康发展。该表述说明，房地产税的改革，不能简单理解为财政体系的改革，而要将其和住房制度改革、促进房地产市场稳定发展等进行联系。

　　2、改革重点

　　此次改革明确了试点城市改革的核心，包括居住用和非居住用等各类房地产，而不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。这里说明改革三个思路。第一、改革的核心是居住用的住宅项目，这是当前老百姓最为关注的内容。第二、全国非居住用房本身是征收房产税的，此次试点城市会将商办等房产税的征收转变为商办的房地产税征收。第三、农村住房不纳入改革，当前改革特指国有建设用地的相关住房。

　　3、改革过程

　　此次改革的思路是很清晰的，即国务院制定试点方法、地方政府制定细则。试点的时间将为5年，即最近五年部分城市将持续探索和改革。考虑到近期市场上对于试点城市有猜测，预计浙江纳入改革的可能性很大，尤其是杭州市。需要注意一点，房地产税和房产税是完全不一样的概念，当然具体改革中还是会参考上海和重庆的做法。

　　房地产税即将施行，购房者该何去何从？

　　房地产税的落地，牵动着数以亿计的房产产权人的内心，会不会被征税？以后还敢不敢买房子？这是所有购房者的最大疑问。

　　一位房地产从业人员向河南商报记者表示，此次房地产税政策的出台，信号意义大于实操意义。他认为，目前国家对房地产的主基调是“房住不炒”，即遏制投机性购房行为，让房子回归居住本质。“对于只拥有1、2套房产的人来说，基本不会造成什么影响，征税大概率也不会征到这些人头上去。”


　　10月21日，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在国新办举行的新闻发布会上表示，要督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，配合人民银行实施房地产贷款集中度管理制度，房地产贷款增速稳中趋缓。刘忠瑞强调，要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。

　　可见，保护刚需和居住性购房，还是房地产改革浪潮中的重点。

　　然而，房地产税的出台，部分群体大概率还是会受到波及的，在当前郑州长期横盘甚至房价阴跌的市场中，炒房客的利益已经受到了不小的冲击，加上目前郑州二手房市场犹如凛冬，想要套现回血，难度极大。

　　另外值得注意的是，从此次房地产税相关内容提到，征收对象为试点地区的居住用和非居住用类房地产，不包括农村宅基地。

　　我们可以看出，房地产税改革试点地区，大概率会是房地产热点城市以及房价上涨过快城市，而对于三线及以下城市，由于房价相对稳定，也少有炒房客群体，被列入试点地区的可能性不算很大。

　　上述房地产从业人员说道：“目前国家对房地产行业的定位，是向民生行业过渡，即创造一个稳定健康的房地产市场，对于购房者来说，只要不是炒房，房地产税政策便没什么影响。”

　　前两天，万科集团董事会主席郁亮在业务交流会上表示，房地产行业从黄金发展阶段已回归常态发展，弱化了“投资品”属性。郁亮用16个字这样概括当前的房地产行业：尊重常识、回归常态、阵痛之后、仍有机会。

　　综上，我们可以看出，房地产税目前官方已经放风，接下来试点地区、征收细则都还要看国务院之后发布的对应政策。

　　对于普通购房者来说，不论你是刚需群体、还是改善群体，居住需求性购房，基本不会有太大影响。

　　但是对于炒房客来说，这个冬天就变得异常艰难了。

房地产税真的来了！业内：试点或2年内落地 房地产面临新变革
2021年10月24日 05:19 来源： 新京报、
狼来了！喊了很多年，房地产税这一次真的来了？10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》(简称《决定》)，试点城市由国务院确定，报全国人大常委会备案。房地产税征税对象划定为居住用和非居住用等各类房地产。试点5年，条件成熟时，及时制定法律。在业内人士看来，试点在前，立法在后，房地产税进入倒计时，试点最近2年内可能落地。房地产市场过热的城市大概率会成为率先试点城市，短期内对购房者的情绪带来冲击，而各地受此影响不一。（新京报）

　　狼来了！喊了很多年，房地产税这一次真的来了？10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》(简称《决定》)，试点城市由国务院确定，报全国人大常委会备案。房地产税征税对象划定为居住用和非居住用等各类房地产。试点5年，条件成熟时，及时制定法律。

　　在业内人士看来，试点在前，立法在后，房地产税进入倒计时，试点最近2年内可能落地。房地产市场过热的城市大概率会成为率先试点城市，短期内对购房者的情绪带来冲击，而各地受此影响不一。

　　试点在前，立法在后

　　《决定》内容显示，为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

　　财政部、税务总局有关负责人在接受新华社记者采访时表示，财政部、税务总局将依照全国人大常委会的授权，起草房地产税试点办法(草案)，按程序做好试点各项准备工作。

　　对于此次试点，中原地产首席分析师张大伟表示，全国版的房地产税，必须基于“税收法定”而来，而立法注定是相当漫长的过程。而试点，则可以通过行政途径下达，随时都有可能落地。试点在前，立法在后，这应该是趋势了。

　　张大伟预计，部分城市出台房地产税试点很可能在最近2年就落地，全国范围内，短期应该是不会出台。

　　北京金诉律师事务所主任王玉臣也认为，房地产税在国家的税费体系里十分重要，立法周期相对比较漫长，推进亦需要严谨严密，试点是很重要的“试金石”。目前，房地产税改革试点工作要启动了，意味着房地产税的立法进程往前迈了一大步。

　　“此次政策意义重大，是房地产制度改革大潮中最值得关注的一个政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从“引导住房合理消费和土地资源节约集约利用”的表述说明当前将对住房和土地利用行为进行严管和引导。房地产税的改革，不能简单理解为财政体系的改革，而是要将其和住房制度改革、促进房地产市场稳定发展等联系在一起。

　　华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员贾康曾撰文表示，无论是为了落实“房住不炒”、加强楼市调控，还是为了调节收入分配、促进共同富裕，房地产税都已被寄予厚望。

　　此房地产税非彼房产税

　　房产税在上海、重庆试点了10年，为什么还要再做房地产税试点？事实上，虽然房产税和房地产税仅有一字之差，但是意义却不同。在张大伟看来，房地产税并非上海、重庆的房产税的升级。

　　对此，王玉臣解释称，房地产税，顾名思义是对房地产征收的一种税费，不仅仅包括房屋本身，它是一个综合性的概念，包括一切与房地产有直接关系的税，包含在土地使用权的出让、房地产开发、转让、持有、出租等诸多环节。而上海和重庆试点的房产税仅仅是针对房屋本身，从概念上看，房地产税包括房产税。

　　王玉臣认为，在上海和重庆试点的房产税，范围并不广，其中，上海是针对二套房征收，重庆是针对别墅和高档住房征收。从实际试点效果来看，似乎并不理想，并没有起到稳定房价、共同富裕和提高财政收入等作用。因此，重庆、上海房产税的试点不足以支撑房地产税的立法，不能为房地产税提供更多更全面的参考。

　　此外，《决定》将试点地区的房地产税征税对象划定为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。对于非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

　　对此，严跃进解释称，商业办公等非居住的住房、企业持有的住房等，很早就在征收房产税。换句话说，过去不征税的，只有个人住宅。而现在改革的重要变化就是，个人住宅要纳入征收范围，因此，改革的核心是住宅。不过，农村住房不纳入改革。另外，意味着此次试点城市会将商办等房产税的征收转变为商办的房地产税征收。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐判断，本轮房地产税试点将与沪渝房产税有明显的不同。首先，本轮房地产税应当会以全部存量房为征税对象。其次，本轮房地产税试点将会充分考虑居民家庭承受能力，以保障基本居住需求为前提。再次，本轮房地产税征收更加注重调节居民家庭财富差距，更好地实现共同富裕目标。

　　浙江、深圳和海南会纳入试点吗？

　　从目前来看，房地产税试点改革思路很清晰。《决定》内容显示，国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。

　　此外，国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全国人民代表大会常务委员会备案。

　　当前房地产税的首要问题是试点，什么样的城市会纳入试点？在张大伟看来，最近房地产市场过热的城市，大概率会成为率先试点城市。

　　严跃进则表示，此前有专家提及的浙江、深圳和海南纳入改革试点，虽然这是部分专家的观点，但是可信度很高。

　　“浙江是共同富裕示范区，共同富裕就要杜绝炒房，所以改革试点可能性很大。深圳作为社会主义先行示范区，房地产税的改革就是先行示范的重要表现。海南作为全国第一个提‘去房地产化’的省份，加之自由港的建设以及全省限购的优势，也完全可以纳入试点。但是就这三个省市来说，浙江改革的迫切性最大、概率最大，因为共同富裕是十四五期间的改革主轴线，浙江先行试点具有很好的基础和示范效应。”严跃进如是说。

　　《决定》授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律。

　　业内：各地受房地产税影响不一

　　张大伟认为，需要注意的是房地产税只是工具，这个工具如果用来调控，肯定会非常有效，但税率和税基并没有明确，很难估算影响多大，而且很可能各地短期的影响并不一样。

　　上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅也表示，理论上，开征房地产税有可能在短期对房价形成压力。房地产税将增加存量住宅的持有成本，在短期刺激房源释放，而需求在短期难以扩张，供大于需的格局将在短期推动房价回落。但由于不同城市具有不同的特点，若采取相同的改革方案，对不同城市的影响差异明显。

　　不过，有业内人士认为，可以肯定的是，房地产税的落地，短期内对购房者的情绪将带来冲击。

　　许小乐表示，在当前限购限贷情形下，房地产税对需求的影响非常小，房地产税对交易市场的影响主要通过影响超额住房持有成本进而影响二手房市场的供应。通过挑选部分典型城市进行测算，房地产税并不会显著影响深圳、西安和重庆超额住房持有意愿，但会影响济南、青岛和长沙超额住房持有意愿。

　　许小乐进一步解释称，房地产税对市场交易的影响主要取决于市场的供求关系状态。在供不应求的市场，如深圳、西安和重庆二手房市场，即便出现超额住房持有人出售的情况，由于卖方议价能力更强，城市的总交易额也将会增加。青岛、济南和长沙处于供过于求或供求平衡状态，买方议价能力更强，这些地方房地产税试点将会导致总交易金额的下降。

任泽平：房地产税试点原因、方案、影响及展望
2021年10月24日 18:00 作者： 任泽平 来源： 东吴证券
短期来看，当前房地产市场销售清淡、土地市场大幅流拍，因此房地产税在这个时点推出对市场压力不小，具体影响程度取决于征税力度。理想的政策推出时点应该是房地产周期向上、市场销售火热的时候，如2015-2016年，市场和企业能接得住。当然，政策从研究、制定到落地有时间跨度。我们之前提出“房地产是最坚硬的泡沫，力争软着陆，避免硬着陆，用时间换空间”。
　
　　房地产税试点终于来了！2021年10月23日，全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定(以下简称《决定》)。

　　1 房地产税试点的原因

　　2 房地产税试点的方案

　　3 房地产税试点的影响

　　4 展望

　　5 他山之石：美国、英国、日本如何征收房地产税

　　房地产税改革加快，近年来重要会议及文件中多次提及房地产税，相比此前表态，本次《决定》进一步明确了房地产税试点的改革目标、实施路径、征收对象等。

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　　1 房地产税试点的原因

　　第一，调控房地产，严格落实“房住不炒”，增加保有环节成本。自2016年的中央经济工作会议首次提出“房住不炒”后，每年政府工作报告都以此定调当年房地产市场。《决定》提出，“为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展”。因此，此次试点地区应该以房价上涨压力较大的热点城市为主，比如长三角、珠三角、京津冀等地区以及部分区域中心城市；同时，扣除抵扣面积以后，对于投机炒房的多套房和豪宅的征税力度可能较大。

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　　第二，随着房地产大开发时代渐进尾声，土地财政难以为继，存量房时代到来，从土地财政向房地产税转型是大势所趋、形势所迫。根据第七次人口普查数据，2020年我国常住人口口径的城镇化率为63.9%，考虑到2.86亿农民工在农村留守的家属(其中，外出农民工16959万人，本地农民工11601万人)，如果能够实现农民工市民化和基本公共服务均等化，我国宽口径的城镇化率已经达到75%左右，发达国家的城镇化率普遍在80%-90%之间，快速城镇化阶段渐进尾声，土地财政难以为继。根据我们的测算，土地加税收成本占房价的6成左右。根据财政部数据，2020年地方政府与房地产相关收入总额：10.4万亿，其中国有土地出让金收入8.4万亿，5个房地产特有税种税收合计1.97万亿。2012-2020年土地出让金占地方财政收入的比例由20.0%增至30.4%。2012-2020年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入从27.1%升至37.6%。

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　　第三，地方财政吃紧，房地产税试点，完善地方主体税，增加地方稳定的税收来源。在美国，地方的主体税是房地产税、消费税和个人所得税。当前我国地方收入压力大，主因地方政府隐性债务监管趋严和房地产市场不景气。2021年5月以来，房地产销售快速降温，9月商品房销售面积和销售额同比分别为-13.2%和-15.8%；土地大幅流拍，截至10月17日，实施土地集中供应的挂牌地块822宗，流拍地块266宗，流拍率高达32.4%，其中北京、广州、杭州、沈阳流拍率超50%。

　　第四，房产为居民主要财富资产，房地产税改革立法有助于发挥其调节个人收入分配、缩减贫富差距功能，实现“共同富裕”。居民部门主要缴纳收入税(工薪所得、劳务所得、稿酬所得、财产租赁所得等)，财产税基本为零。但在经济高速增长后，社会积累了大量的存量财富，仅靠工资征税来调节收入差距已经力有不逮，开征财产税(主要是房产税和遗产赠与税)既能调节高收入，也能为低收入群体的社会保障提供资金支持。中国收入差距处于较高水平，2019年中国收入基尼系数0.465，高于0.4这一警戒线。财富差距在世界处于中等偏低水平、但快速上升，2020年中国财富排名前1%居民占总财富的比例升至30.6%。

　　2 房地产税试点的方案

　　1)从税源看，此次试点地区将以房价上涨压力较大的热点城市为主，比如长三角、珠三角、京津冀等地区以及部分区域中心城市。采取热点城市试点方式，除了技术难度下降之外，还有就是复杂性下降，如果全国普征房地产税，需要实现全国不动产实名制和房地产联网，而根据美国、韩国、英国等经验，不动产实名制和金融实名制是现代国家治理的基础，既是经济改革也是政治改革。

　　2)从课税对象看，以存量房为基础征税的可能性较大。此前上海与重庆试点效果未达预期的原因之一是其课税对象范围过小，上海仅对新购住宅征税，重庆仅对高端住宅征税。随着一二线城市进入存量房时代，增量住宅增速放缓，课税对象将以存量房为基础。

　　3)从课税依据看，预计我国房地产税试点将以市场评估价值为征税基础。基于发达国家、上海重庆方案的经验，有以虚拟租金或市场评估价值为征税基础两种方式，预计我国房地产税试点将以市场评估价值为征税基础，并且根据家庭成员人数、抚养负担、生育状况、特殊群体等给予抵扣面积或税收优惠。

　　4)从税率看，可能由国务院划定税率范围、各地因城施策确定差异化税率，且整体税率不会太高。根据发达国家及上海重庆经验，房地产税率主要采取累进税率、平均税率方式，且税率较低。此前上海重庆分别采用0.4%、0.6%两档和0.5%、1%、1.2%三档税率，预计试点城市将因城施策，税率一开始不会太高。

　　5)从税收优惠看，可能采取首套免征和免征面积相结合的方式，同时对刚需及特殊群体免征。此前上海试点方案的免征面积是人均居住面积的2倍，预计此次试点将对免征面积做出调整以扩大税基。

　　6)目前争议点主要是：由于交易环节的契税、土地增值税等较重，开征存量环节的房地产税，能否降低交易环节税负，否则居民整体税负提升较大；如何解决解释民用住宅土地使用权年限70年和房地产税的关系及合理性，70年以后怎么办，能否给居民稳定预期；推出时点的选择，前期三道红线、贷款集中度管理、限购限贷等政策集中出台，当前房地产市场和土拍市场不景气。

　　3 房地产税试点的影响

　　由于此次房地产税开征以试点为主，征税力度一开始可能不会太大，循序渐进。2018年美国各州房地产税实际税率为0.27%-2.4%。但是，也要防止运动式“减碳”等重演。

　　短期来看，当前房地产市场销售清淡、土地市场大幅流拍，因此房地产税在这个时点推出对市场压力不小，具体影响程度取决于征税力度。理想的政策推出时点应该是房地产周期向上、市场销售火热的时候，如2015-2016年，市场和企业能接得住。当然，政策从研究、制定到落地有时间跨度。我们之前提出“房地产是最坚硬的泡沫，力争软着陆，避免硬着陆，用时间换空间”。

　　长期来看，房地产税对具体区域的影响还是取决于供求关系。根据国际经验，在供不应求和货币超发的情况下，税负可以转嫁，反之则无法转嫁甚至增加区域市场压力。房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。根据我们的研究，未来中国人口将向都市圈城市群和区域中心城市集聚，人口流入和流出地区的房地产市场将出现明显分化，这在美国、日本等均发生过(参考《中国人口大迁移》《中国城市人才吸引力排名：2021》)。根据我们《中国住房存量报告：2021》测算，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡，但是区域供求差异极大，随着人口往都市圈城市群流入，未来仍面临住房短缺现象，但东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，由于人口外迁严重，不仅已经出现供给过剩，而且未来过剩程度还将加深。长远来看，住房制度改革的治本之策是城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房地产税，从而实现供求平衡，以改变当前人地错配、供求分离以及一二线高房价、三四线高库存的问题。

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　　4 展望

　　经全国人大授权，预计未来房地产税将在房价上涨压力较大的热点城市试点，力度大于上海和重庆现有试点。试点后将逐步扩围。《决定》提出，“本决定授权的试点期限为五年。条件成熟时，及时制定法律。”

　　随着存量房时代来临，从土地财政向房地产税转型开始启动。根据《中国住房市值报告：2021》测算，2020年中国住房市值418万亿元，是GDP的4.1倍，占股债房市值的66%。从住房市值与GDP的比例看，2020年中国为414%，高于美国、日本、德国、英国、法国的148%、233%、271%、339%、354%。2000-2020年中国住房市值从23万亿元增加到418万亿元，年均增长15.6%；人均住房市值从1.8万元到29.6万元，年均增长15%，高于人均GDP的12.3%；城镇人均住房市值从4.5万元到43.4万元，年均增长12%。

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　　什么是大势？就是降低房地产、金融、教育、互联网等的利润和垄断，以及由此引发的过去长期对民生和实体经济的挤压和成本，大力发展制造业、硬科技、实体经济、新能源、新基建、资本市场等。百年未遇之大变局，也是百年未有之大机遇。看清这一大趋势，至关重要。每个企业每个人最终都是时代的产物。

　　中国未来中长期面临三大挑战：中美贸易摩擦及脱钩风险、人口老龄化少子化加速到来、房地产最坚硬的泡沫如何避免硬着陆实现软着陆。面对这三大挑战，我们实施了一系列战略和政策调整，比如实现科技自立自强、解决“卡脖子”技术、注册制和北交所为“专精特新”服务、大力推进新能源和新能源汽车革命、放开三孩、清理校外培训、延迟退休年龄、反垄断和防止资本无序扩张、试点房产税、三道红线、贷款集中度管理等。如果你选择做正确的事，运气就在你这边。

　　5 他山之石：美国、英国、日本如何征收房地产税

　　各国房产税形式多样，政策不一。从计税基础看，主要有两种：一是以虚拟租金为征税基础；二是以评估价值为征税基础。从税率看，发达国家主要采用累进税率和平均税率。从税收优惠看，发达国家主要采用税额抵扣、延迟纳税、减税、设置起征点等方式。

　　1)美国土地、房屋一体化征税，房地产税以评估价值为计税基础，评估价值与市场价值接近，税率通过地方政府“以支定收”确定。美国对土地、房屋实行一体化征税模式，通常由郡政府统一征收，然后划转到相应部门。房地产税=评估价值×评估率×名义税率。从计税基础看，美国以评估价值为计税依据，评估价值和市场价值较为接近；有些州并不对评估价值进行全额征收，而是设置评估率，用以调节不同类型房产的实际税率。从税率看，美国通过“以支定收”确定税率，地方政府根据财政预算支出与收入、房地产评估价值和评估率确定税率。从税收优惠看，美国通过税额抵扣、延迟纳税的方式给予刚需、老年人、残疾人、低收入群体税收优惠。

　　2)英国房产税起源于十七世纪中期英格兰的“炉灶税”，即以一户所拥有的炉灶数量作为征税对象的税种，用于为贫民提供救济。住房保有环节征收市政税，税基由评估机构评估房屋价值，分为八或九个等级。1662年英国按家中炉灶数目征收炉灶税，1989年每人按年定额课征的社区费的多次调整，税基经历炉灶数目、窗户数目、租赁价值等多次变化。英格兰、苏格兰与北爱尔兰将每个住宅在1991年4月的房屋价值分为A-H八个等级，威尔士按照2003年的房屋价值分为A-I九个等级，后续建成房屋按照这两个基期的价格进行分类。2018年英格兰与威尔士A-I等级房屋分别占比24%、20%、22%、15%、10%、5%、4%、1%与0%，税率以D级住宅为基准，实行定额税收，税额累进。英国“以支定收”确定D级住宅纳税额，市政税作为地方税种，由各地区政府根据当年财政预算的支出缺口决定该地区D级住宅的课税额，通过控制政府支出以限定住房税应纳税额，有效平衡了财政需求与纳税人之间的税负关系。现今英国住房财产税是地方政府的重要税收的收入来源，主要用于英国地方政府的公共事业开支。据英国统计局统计，2020财年，英格兰市政税合计征收322亿英镑，占地方政府全部财政收入的29%。

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　　3)日本对保有环节征收固定资产税和都市计划税，以评估价值为税基，评估价值小于市场价值，设置“负担率”调节机制。日本市町村政府每年向土地和房产所有者征收固定资产税和都市计划税。从计税基础看，固定资产税与都市计划税税基相同，均为房屋或土地评估价值，每3年评估一次，土地评估价值一般为上一年土地公示价格的70%。设置“负担率”调节机制，避免地价大幅波动带来额外的税收压力。从税率看，由中央政府设置基准税率，地方政府在此基础上调整。固定资产税基准税率长期保持在1.4%，都市计划税税率在0.2%-0.3%。从税收优惠看，日本以设置起征点作为税收优惠方式，对评估价值低于30万日元的土地和20万日元的房屋免税。

　　参考文献：

　　1、《中国人口大迁移报告：2021》

　　2、《中国住房存量报告：2021》

　　3、《全球历次房地产大泡沫：催生、疯狂、崩溃及启示》

　　4、《全球房价大趋势：2021》

　　5、《中国住房市值报告：2021》

　　6、《全球一线城市房价比较：2021》

　　7、《中国城市95后人才吸引力排名：2021——95后人才去哪了？》

　　8、《中国城市人才吸引力排名：2021》

　　9、《长沙房地产为什么调控得好？》

　　10、《重庆房地产为什么调控得好？》

该贴内容于 [2021-10-24 20:54:56] 最后编辑