主题：国盛证券：给予万科A买入评级

2022-04-01国盛证券有限责任公司金晶,肖畅,肖依依对万科A进行研究并发布了研究报告《业绩下滑利空释放，多元业务发展迅猛》，本报告对万科A给出买入评级，认为其目标价位为26.50元，当前股价为19.73元，预期上涨幅度为34.31%。

万科A(000002)

事件：2022年3月30日，公司发布2021年年报。

业绩大幅下滑，主因毛利率下降投资收益减少。2021年公司实现营业收入4528亿元，同比仅增长8%；归母净利润225亿元，同比下滑45.7%，扣非归母净利润224亿元，同比下滑44.4%。净利润下滑主要因为：（1）毛利率下降，整体毛利率21.8%，同比下降7.4pct；扣税后毛利率17.2%，同比下降5.6pct；（2）投资净收益占收入比重同比降低1.7pcdt至1.5%；（3）计提了35.3亿的资产减值损失，减少权益净利润25.5亿元；（4）少数股东损益占净利润比重同比提升10.8pct至40.8%。

销售额同比下滑10.8%，略显颓势。公司2021年销售额6277.8亿元，同比下滑10.8%；销售面积3807.8万方，同比下降18.4%；均价16487元/平，同比提升9.3%。预收账款6382亿元，超过当年销售金额，回款表现优于销售表现。从区域来看，上海、南方、北京区域是主力贡献区域，销售额分别占比35.7%、23.1%、14.7%。公司已售未结资源合同金额/面积分别为7108亿元/4674万方，覆盖结算收入/面积倍数为1.8/1.5倍。

新增拿地减少，总土储相对充裕。公司2021年新增土储权益地价1402亿元，同比微增1.4%；权益规划建面1901万方，同比降低7.6%，尚不能覆盖当年销售，处于土储净减少阶段。截至报告期末，公司在建和规划中项目总计容建面14889万方，同比降低6%，权益比62.7%，覆盖结算面积4.8倍，此外还有旧改总计容建面535万方，总土储依然相对充裕。

三道红线为绿，分红比例提升。公司2021年末净负债率29.7%，剔预资产负债率69.8%，现金短债比2.5倍，三道红线转绿。融资成本降低至4.11%，经营性现金流净额连续13年为正。公司总货币现金1494亿元，其中受限资金86亿元，预售监管资金539亿元，合计受限比例42%。2021年度公司拟派发现金股息112.8亿元，占2021年归母净利润50%，较2020年的35%有所提升。

万物云收入超200亿，外拓提速。2021年万物云收入240亿元，同比增长32.1%，新增合约面积中外拓业务占比超7成，其中商写外拓占比近8成。业务从单一传统住宅服务扩展到社区、商企、城市空间服务三驾马车齐驱。物流业务保持高增长，万纬物流近三年收入复合增速52%，2021年收入32亿元，同比增长69%，稳定期NOI达到6.5%，可租赁面积1136万平米，其中冷链仓储138万平米。

投资建议：我们认为随着年报业绩利空出尽，2022年公司有望实现净利润正增长。此外公司多元业务发展迅猛，且万物云上市在途，我们认为若万物云成功上市，公司资产负债表将大幅改善，加杠杆空间也将提升。我们预测公司22/23/24年营业收入分别为4977.4/5279.6/5446.1亿元，归母净利润为257.1/283.6/308.7亿元，对应摊薄EPS为2.21/2.44/2.66元/股，当前股价对应22年动态PE8.7倍。我们认为公司合理市值为3085亿元，对应目标价格26.5元/股，对应2022年PE12倍，维持“买入”评级。

风险提示：疫情影响超预期，结算进度低于预期，毛利率改善不及预期，多元业务拓展不及预期。

证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，广发证券张春娥研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值高达96.47%，其预测2022年度归属净利润为盈利472.08亿，根据现价换算的预测PE为4.9。

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