主题：住建部与地方达共识 二轮限购宽松

住建部与地方达共识 二轮限购宽松
中国证券网编者按：日前住建部表态，未来将给出五条新限购标准，这被视为限购基调放宽的信号。


[二轮限购宽松]

住建部与地方达共识 二轮限购宽松

新一轮限购名单扩大 未必导致房价大跌

第二轮限购在即 楼市热点继续下移

[房价上涨压力依然巨大]

目前二三线城市房价上涨压力依然巨大

住房信息两年后实现全国联网 40个重点城市先行

十大城市8月房价环比下降 通州地王楼价“标志性跳水”

北京商品房上月成交量创3年新低 日均不足200套

[机构策略]

房地产：持久战,九月看反弹

房地产：推盘已呈明显上升,红“9月”可待

房地产：三线限购和房价下降确立基本面探底

房地产：调整买地产 选股看推盘





　　住建部与地方达共识 二轮限购宽松

　　尽管近日住建部给出“五条”新限购标准，符合两条者被建议纳入限购，此举依然被外界解读为住建部对“限购的基调有所放宽”。

　　直到8月25日浙江台州出台文件限制三类人群不得购房，这个非典型的样本出台才引起市场猜测。

　　“限购还是不限购，现在需要看地方了。”接受本报采访的多位专家已然形成共识。住建部政策研究中心副主任王珏林最近就表示，有关二三线楼市限购，不是住建部指定，而是督促地方发布自己二三线楼市限购政策和措施。“住建部之所以放宽限购，是因为压力太大。”住建部相关负责人称，各地会于9月初开始陆续发布限购政策。

　　台州领跑

　　台州领跑新一轮二三线限购城市，多少让人捉摸不透。

　　在第一轮限购名单中，浙江省杭州、宁波、温州、金华、绍兴、舟山6个地级市被定为限购城市，而之前一直流传的湖州、嘉兴、台州、丽水、衢州等5个地级市在上一波调控中“幸免于难”。

　　“台州的限购令非常温柔，这也比较符合现阶段的总体政策和市场氛围。”住在杭州网首席评论员丁建刚认为。

　　台州是浙南一个三线城市，民营经济较为发达，但并不是一个大量移民的城市，限购区涵盖了包括台州市三区加温岭、玉环、三门、仙居、临海、天台等全部县、市区，这个范围以外的人向台州移民的数量是极少的。或者说移民绝大部分是制造业的农民工，他们也可以获得社保或纳税证明，也没有被限购。再说，即使不限购，他们也未必买得起商品房。

　　台州市建设规划局官员王建军拒绝接受本报记者的采访，但接近王建军的人士告诉本报记者，王是本次台州限购政策的起草人。

　　在他看来，台州限购令和一线城市相比，主要是对本地居民新建商品房购买数量的限购，被禁购的人极少，而京、沪、深、杭等一线城市，最严厉的条款还是对外地移民的禁购。

　　今年以来，台州房价总体涨幅不大。目前，台州市椒江的房价大约为每平方米1万元，黄岩为1.6万元，温岭为2万元，玉环为1.2万元左右，三门、仙居、天台大约为6000元。

　　下一个会是谁？

　　尽管住建部5项新标准符合两项以上的建议列入新增限购城市名单，但住建部官员在8月28日表态称，限购政策由各地自行研究发布。

　　温州郎兆房地产营销有限公司董事长叶伟认为，限购令只是行政手段，如果仅仅依靠限购措施，治标不治本。至今，全国已有40个城市出台限购令，尽管措施互有差异，但能基本遏制住房价上涨。

　　刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为，在今年楼市“金九银十”期间部分城市会陆续出台限购措施。谢的理由是，“为防止限购冲击地方经济，避免房价下降过快和开发投资减少过快，影响地方土地财政收入，新一批限购城市名单在20个左右。”

　　谢逸枫称，如果在“金九银十”期间，二三线城市出现“超标”（住建部5个指标，符合2个指标要限购的规定），再决定是否新增加10个城市。

　　另据记者了解，截止到8月底前，房价上涨过快的二三线城市，基本集中在未限购而又在统计局统计在内的30个城市。“未来一两个月内，未在统计局统计的城市房价反弹，第三批限购名单将在此产生。”一专家猜测。华夏时报

　　新一轮限购名单扩大 未必导致房价大跌

　　本报记者注意到，五条限购标准同时被认为为地方留有余地，“各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。”

　　“整个工作将会持续到9月上旬，不少省级住建厅已在8月12日前将各城市的工作报告收集完毕。”一消息人士对《华夏时报》记者表示，8月20日前住建部信息汇总得到的结论却是“各地均不愿意限购”。

　　该消息人士称，住建部不会主动公布名单，只发文给认为需要限购的二三线城市地方政府，是否实施限购由地方自定。“如果被认为应该限购的城市在8月31日－9月上旬前，依然不实施限购，住建部可能也只是以发文、约谈及内部点名等方式进行督促。”来自住建部系统的专家说。

　　“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，限购范围仅限于城市局部区域、部分房屋类型要尽快调整，从严执行。”多位专家对住建部文件中提及限购的这句话作出的判断是，住建部态度较从前明显更加缓和。其表现为：一是限购期比较短暂，“可暂定到今年年底”；二是住建部保留“具体标准进行适当修改”的权力；三是限购城市仅是局部性的。

　　“如果严格按照此条进行，影响最大的并非是那些尚未限购的城市，而是在第一轮限购中打擦边球的城市，包括郑州、合肥、三亚等。”一位地方官员这样理解。

　　谢逸枫估测，如果限购城市扩容到20个城市，全国商品房销售量会下降2%至3%；如果扩大到30个城市，销售量下降3%至4%；如果扩大到40个城市，销售量下降4%至5%；如果扩大到50个城市，销售量下降5%至6%，对市场影响比较大。

　　也有专家认为，即便全国新一轮限购名单扩大到30甚至50个二三线城市，也未必导致房价大跌，“相对于全国661个城市，限购城市还不到十分之一，根本不会改变房价上涨的趋势。”据悉，今年各地价格控制目标涨幅基本在10%以下。华夏时报

　　第二轮限购在即 楼市热点继续下移

　　“限购令就像一场枪打出头鸟的游戏。”一位住建系统人士戏称。话音刚落，浙江省台州市8月25日明确提出楼市限购措施，拉开了二三线城市限购的序幕。

　　来自住建部的消息称，9月中旬陆续将有20个左右的二三线城市实施限购令，楼市调控效应进一步深入。“除了西藏、宁夏，几乎所有的省、自治区都酝酿了限购城市名单。”一位四川省住建厅人士向《中国经营报》记者表示，一旦得到住建部和当地政府的认可，名单将会择机出炉。

　　首批名单或涉及20个城市

　　8月初，住建部向各省住建厅下发了《列入新增限购城市名单的建议标准》，限购令再次走到楼市调控的前台。

　　早在7月中旬召开的国务院常务会议上，国务院总理温家宝就表态要坚持房地产市场调控不动摇、不放松，包括通过住房限购措施遏制投机投资性购房，尤其提到，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

　　随即住建部公布了需要纳入限购范围的二三线城市“五条标准”：即“6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月均环比增幅较高，排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快，调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。

　　凡符合上述五条标准中两条的城市，被住建部列入限购名单。

　　自2010年“新国十条”，2011年“新国八条”两轮楼市新政出台之后，各地曾分别掀起出台限购令的热潮。国内一线城市、省会城市以及计划单列市等大部分地区均已出台限购政策。但如今随着二三线城市房价的看涨，限购令即将启动第二次升级。

　　“这次限购名单将采取地方主动上报，再与住建部商定的办法。”上述住建系统人士表示，此外，相关部门在调查部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的原因后也草拟了一个新一轮限购城市的名单，主要依据房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。

　　日前，国家统计局发布的70个大中城市7月份房价数据显示，7月价格同比上涨幅度超过5%的城市共27个，环比价格上涨的城市有39个。而按照上述住建部公布的限购“五条标准”，包括乌鲁木齐、秦皇岛、烟台、洛阳等近20个城市面临出台限购令的压力。 中国经营报

　　目前二三线城市房价上涨压力依然巨大

　　根据链家地产市场研究部统计，今年上半年台州商品房成交量环比上涨为4.1%，而秦皇岛、哈尔滨、潍坊等多个二三线城市同比上涨幅度已经超过20%。

　　“台州属于二三线城市中房价绝对值较高的城市，而且易受上海、杭州等限购政策的挤出效应影响。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析，住建部首先约谈的城市很可能集中于廊坊、珠海、惠州、昆山等“准限购城市”，他们紧邻北上广深等限购严格的城市。

　　曾一度，“欢迎北京人到廊坊买房”的广告语在北京四处流散。如今风声鹤起，有消息称，廊坊市近日下达一项通知：“要求停止一切关于房地产项目的宣传活动，户外围挡、项目围挡、电视、报纸广播等一切媒介都须停止。”

　　“地方政府希望开发项目宣传低调，特别是不要提投资、别墅、高档住宅等敏感字眼。”身处河北、四川、湖南等地的多位开发商不约而同如此告诉记者，这些二三线城市大多不愿主动成为限购焦点。

　　值得注意的是，此轮限购令出台之前，不少地方政府通过出台地方“限价”等措施，降低出台限购令的可能性。“二三线城市对土地财政和房地产经济的依存度远高于一线城市和省会城市，因此住建部此前要求的8月20日前二三线城市上报限购政策也被变相拖延。”泰兴地产总经理严冰认为，由于限购结果迟迟未出，市场出现部分恐慌性购房需求，导致目前二三线城市房价的上涨压力依然巨大。

　　国家统计局数据显示，70个大中城市中，实施限购政策的39个城市房价涨幅已明显放缓，普遍低于31个非限购城市的定基涨幅。7月份，39个已限购大中城市房价定基涨幅为4.53%，31个非限购城市房价定基涨幅则为4.82%。

　　量价难换

　　多种渠道的统计显示，2011年上半年全国楼市整体销量出现约5%的下滑，而限购城市的楼市库存大多拉大到12个月以上，但90余家房企公布的年中报却显示，尽管压力巨大，绝大多数房企却不愿大幅降价以求销量。

　　中原地产近日对全国15个省市50个未实施限购令的二三线城市进行调研发现，由于这些城市大部分尚处于房地产市场发展的起始阶段或上升阶段，自住依然是这些城市的需求主力，因此这些城市2011年上半年成交量和成交价格受本轮调控的影响较小，市场依然保持原有的发展轨迹。

　　在严冰看来这一轮出台限购的二三线城市不会超过30个，而未限购城市数量却有600个左右，因此出台限购的城市楼市销量即使出现大幅下滑也不会对全国房地产市场造成实质影响。

　　“政府的想法其实是希望用房价的下跌去换取销售量。只要价格没下来，限购就不会停止。但是在严厉的限购政策下，有些人不是买不起，而是没有资格买。因此即使房价下跌，也换不来成交量”。地产“大嘴”任志强表示，楼市紧缩将成为下半年的常态。

　　“能否在即将到来的楼市传统旺季取得理想的销量主要看此前开发商的项目布局，如果在限购名单外的二三线城市或者大城市的区县有一定布局的房企仍可以求稳。” 在贵州金源地产顾问公司副总唐龙看来，几轮限购令反而成了房地产投资和楼市购买的热点向未限购城市或区县等地下移的推手。中国经营报

　　住房信息两年后实现全国联网 40个重点城市先行
　　本报获悉，全国住房信息系统预定2013年实现县级以上城市联网，届时，异地购房和多套购房行为监管，以及房地产税政策将具备基本的数据基础支持。

　　住建部人士表示，为了这一信息系统平台的建设，住建部至少已经努力推动了五六年，但地方政府积极性并不太高。

　　但自2011年开始，再没有地方政府敢于怠慢这项工作，原因很简单，在年初有关房地产调控的国办发〔2011〕1号文件当中明确指出，“个人住房信息系统建设滞后等问题，也要纳入约谈和问责范围。”

　　重压之下，各地住房系统平台的建设及联网工作迅速加快，而预定在2013年实现的全国联网无疑将让中央政府对房地产市场的调控能力大幅升级。据了解，在住建部下发的文件内，已明确要求各地的信息系统建设要为规划、土地、金融、统计等部门提取相关信息预留数据接口。

　　40个重点城市先行

　　被要求率先进行系统建设的，是住建部划出的40个重点城市，包括除拉萨和港澳台之外的全部省会城市，以及深圳、大连、宁波、无锡、苏州、厦门、温州、青岛、北海、三亚10个房地产热点城市。

　　不过，即便是在这40个城市内，遏制异地购房的行为也很难做到。

　　按照住建部的工作安排，这些城市必须在2011年年底前将辖区内所有区县数据进行整合，并将房地产纸质档案全部转化为电子数据。

　　“主要是能满足二套房等宏观调控政策的查询需要。”住建部人士透露，到目前为止，一部分城市的系统建设仅能做到对主城区数据的整合，而无法扩展到一些郊区县。“打个比方说你在密云拥有一套房子，在北京市内的查询结果却依旧显示你是首次购房。”

　　但对异地购房的遏制，暂时也就只能到这一步了。

　　“暂时没有收到上级部门关于全国联网的通知。”在接受当地媒体采访时，成都市城乡房产管理局负责人便如此表态。而记者从同为40个重点城市之类的宁波了解到，尽管已经完成信息系统的建设，但据全国联网还有很长的距离，目前住建部对宁波的信息只能做到“镜像采集”，而无法实时更新。

　　住建部副部长齐骥在2010年6月的一次会议上曾透露，截至当时，全国尚有891个县未建立房屋登记信息系统，占全国的55％，不少城市依旧采取纸质档案进行新房信息的登记。

　　不仅如此，在已经建立起登记信息系统的地区，也存在着标准不统一、数据无法兼容等等问题，甚至在一个城市的两个区内也会出现这样的现象。基础数据库尚且如此，联网更是无从谈起。一些地方对异地购房的监管，只能通过要求购房人提供户籍所在地房管部门的首次购房证明来实现。

　　按照规划，住建部住房信息系统计划分为部、省、市三级平台。首先，以市为单位，对下属市区县系统进行整合，实现全市住房信息。而省级政府则负责组织建立省级住房信息系统和省级基础数据库，将辖区各市系统平台进行整合。而住建部则将搭建部与省级住房信息系统联网平台，最终对全国住房信息的查询，将在住建部的系统平台上实现。中国新闻网

　　十大城市8月房价环比下降 通州地王楼价“标志性跳水”

　　对于当前的楼市调控而言，判断其成功与否最重要的标志就是房价的变动情况。

　　9月1日，中国指数研究院发布报告称，其监测的全国100个城市8月份住宅均价与7月基本持平，其中北京、上海等十大城市住宅均价环比下降0.41%，为去年9月以来首次下降。

　　根据报告，8月十大城市住宅平均价格为15773元人民币/平方米；同期，全国100个城市住宅均价为8880元/平方米，与7月基本持平。

　　十大城市中，上海、深圳、天津、重庆（主城区）、成都、杭州、南京等七个城市住宅价格环比下降，城市数比上月增加3个；除重庆（主城区）下降1.12%外，其余6个城市降幅均在0.5%以内。北京、广州、武汉等3个城市住宅价格比7月略涨，涨幅在0.6%以内。

　　报告指出，8月住宅价格环比跌幅居前的城市是福州、南通、廊坊、中山、重庆（主城区），跌幅在1%～2%之间。

　　8月住宅价格环比涨幅居前的城市有：厦门、日照、常熟、湘潭、宿迁、呼和浩特、湖州、西安、宜昌、柳州等15个城市。

　　报告称，上述城市涨幅皆不超过2.5%，涨幅较大的城市主要源于新开高端楼盘的入市，当地绝大多数项目价格与上月持平。

　　楼市调控真的开始收效了？新华社昨日刊发的一则电稿，提供了一个观察的维度。

　　新华社称，在北京号称国内最严限购令的打压下，反应最快、震动最大的当属北京通州区域，该区域由2010年初北京楼市的涨价急先锋，变成了如今的跌价急先锋。

　　据新华社报道，近日，通州楼市再现标志性的楼价跳水动作——2009年的地王级项目润枫领尚原本拟售均价定在2.5万元/平方米，其最高售价甚至接近3万元/平方米，但目前该项目初步定价1.5万元/平方米，最低定价为1.3万元/平方米，可谓一石激起千层浪。

　　不过，新华社电稿同时提出，显然1.5万元/平方米的销售均价仍能保持项目的盈利。

　　北京市土地整理储备中心的资料显示，2009年9月30日，北京润兴伟业房地产开发有限公司与北京重厦房地产开发有限公司联合体经过了200轮现场竞价，以15.3亿元的价格夺得了建筑面积为22.68万平方米的该项目，楼面价高达6746元/平方米，是当年北京通州区域楼面价最高的地块之一。而税费和管理运营成本，据估计该项目应在3000元/平方米左右。至于工程造价，多位业内人士表示，北京一般项目的建安费用应在3000元/平方米以内。

　　由此可以看出，前述通州项目的成本应该低于其预计最低售价1.3万元/平方米，或者说“不会亏本卖”。

　　再来看看另一维度——房价的“股市风向标”。

　　“开发商主动价格调整动力不足，价格下行将‘小步慢跑’……看好销量好、政策平的9月（房地产板块）反弹行情。”中金公司在9月1日发布的报告中这样写道。 东方早报

　　北京商品房上月成交量创3年新低 日均不足200套
　　连续5个月攀升之后，8月楼市成交量出现逆转。记者昨天从北京市房地产交易管理网了解到，2011年8月，北京商品住宅成交5506套，日均不足200套，环比上月减少39.7%，比去年同期下跌了16.4%，为近三年月度成交最低值。签约均价为21689元/平方米，比7月同期的22235元/平方米下调了2.5%。

　　多家中介机构数据统计显示，8月份北京楼市共有30个项目开盘销售，与6月份齐平，成为今年以来开盘量最多的一个月。其中包括纯新盘9个，老项目后期21个。30个项目累计新增商品住宅11120套，供应面积123.7万平方米，环比7月均有大幅增加，其中供应套数增加12%，面积增加33.4%。

　　楼市放量增加，使得房企的降价压力加剧。监测数据表明，今年全市旧盘新开的项目有65个，其中35个楼盘成交价格低于前一期开盘价，占比54%。而在这些项目里，中小型房企有19个，占比54%。北京日报

　　"金九银十"失约 楼市成交量创新低拐点尚未确立
　　北京房地产交易管理网数据统计显示，8月份北京楼市二手房住宅签约套数为8158套，新建商品房住宅签约套数为5506套，合计签约13664套，环比下降22.9%，同比降幅达29.6%，比2009年同期下降64%。

　　8月楼市成交量创下了近3年以来的新低，这意味着，在楼市传统旺季到来之时，今年楼市将迎来一个最不真实的“金九银十”。一方面，在成交清淡和信贷收紧的情况下，资金链条绷紧的开发商，将不得不选择降价冲量的营销方式，而9月、10月作为刚性需求凸显的季节，是冲量的好时候，这也就意味着，“金九银十”有可能出现量涨价跌的局面。另一方面，由于楼市调控的力度不仅没有减弱，相反，呈现出了长期化和扩大化的特点，因此，消费者的观望情绪只会有增无减。在这种情况下，即使开发商有心降价冲量，量也未必上得去。追涨杀跌，是一贯的市场心理。正是因为这些原因，一些开发商甚至已无心利用“金九银十”冲量，转而投资商业地产——另一个风险也开始积聚的领域。

　　这些迹象表明，今年“金九银十”注定会失约，这没有悬念。有悬念的是，一个成色不足的“金九银十”，能否看作楼市拐点将至的先兆，甚至是开始。

　　从市场角度看，成交量暴跌，一线城市的一、二手住房价格倒挂趋势出现，这些信号与金融危机发作时极其相似。此外，截至8月31日，124家房地产上市公司存货10281.9亿元，同比增长39%；总负债11681.3亿元，同比也增长了39%。一切都似乎在表明，楼市供需关系确实将发生变化。从政策角度看，温家宝总理在新近在《求是》杂志上发表的《关于当前的宏观经济形势和经济工作》中，用较大篇幅阐述了确保房地产市场调控效果的意义和决心，强调“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”。明确的政策阐述，表明楼市调控的进程不会停止。

　　尽管趋势十分明显，但是仍然不能代表楼市拐点即将确立。中国指数研究院发布“百城价格指数”显示，7月份全国100个城市住宅平均价格同比仍在上涨，北京、上海等十大城市涨幅虽然持续缩小，但绝对价格仍在高位。此外，尽管融资渠道被近乎完全堵上，但大开发商仍然钱粮充足。这特别表现在，尽管在重点监测城市，土地流拍大幅增加，但在二、三线城市，开发商仍在拿地。事实上，到8月底，124家房地产上市公司现金流有2119.8亿元，同比还增长了12%。这表明，其抗打击能力仍很强大。温家宝总理在文章中表示：“买卖双方仍处于观望和博弈阶段，市场陷入僵持和胶着状态”，这代表了政府对现阶段楼市作出的判断，这一判断也表明，楼市拐点尚未到来。

　　更重要的是，要看到现在楼市的成交清淡与金融危机爆发时楼市的下滑，完全是市场的选择。也就是说，在现金为王的时代，买卖双方自动达成了一致：买的一方缩减投资，卖的一方放缓扩张，共同迎接不可知的未来。如今楼市的清淡，并非是市场意志的结果，而是出自政府意志。是政府在更宏观层面的判断下以强硬的调控措施，造成了楼市的变化。这意味着楼市拐点即使到来，也不易确立。一旦经济基本面发生变化，或政策面有所放松，反弹就会立至。

　　因此，“金九银十”失约，不是楼市拐点指标，而是楼市僵持的指标。僵局之中，随政策起舞，应该是最明智的选择。京华时报

　　房地产：持久战,九月看反弹

　　投资提示:行业慢调整,股票持久战,九月看反弹:中报数据显示,开发商销售出现明显分化,整体资金状况较年初继续恶化,但短期偿债压力小,2010年以来的再库存速度已经放缓。我们认为,开发商主动价格调整动力不足,价格下行将“小步慢跑”,房价不调则政策难松,股票是持久战,目前已经进入震荡筑底期,建议逢低吸纳。看好销量好、政策平的九月反弹行情,提示关注有推盘,高去化的行业龙头公司。

　　理由:1)盈利好,利润率历史新高,业绩锁定强:我们覆盖A股毛利率平均33%,H股龙头公司毛利率平均41%(H股毛利率不包含土增税),均创历史新高。A/H主要地产公司预售账款较年初平均上升22%及20%,占未来两年预测收入比分别为64%及62%。2011年结算主要反应2009年下半年及2010年销售,土地成本反应07、08年拿地,我们判断随着后期地价提升,未来的毛利率只会小幅上升,而开发项目预售账款多,未来业绩高锁定。

　　2)负债增加,但短期偿债压力小,好于08年:A股公司平均净负债率77%,H股为67%,较年初继续上升,但好于2008年的高峰值86%和108%,其中A股最高是保利和侨城,H股是绿城中国。一年到期负债/在手现金比例,A股平均仅1.05,H股仅1.18,两地龙头公司均在0.3~0.8之间,短期偿付压力显著低于2008年,其中短期资金压力最大的是A股荣盛发展(2.31),冠城大通(3.05),H股恒盛地产(4.15),绿城中国(2.03)。开发商短期资金压力小,在手现金多,应对调整空间足,因此,主动降价调整动力远不如2008年。

　　3)销售分化,龙头公司销售好,回款并不慢,去化率6、7成。1-7月A/H地产公司销售金额同比增长在60%左右,明显好于行业平均的24%同比增长,销量上升是主要推动力(中金覆盖重点公司销量增速~50%,行业仅13%)。主要地产公司上半年的回款率在70%~80%,并没有显著差于历史平均水平。从H股中期业绩发布会情况看,主流公司的项目去化率均在60~70%之间。

　　4)拿地、再库存速度在放缓:招保金万四家公司经营现金流出同比增长~10%,A/H主流地产公司存货较年初增长15~20%,低于2010年同期增速25~30%水平,万科、保利、中海、绿地、绿城五家拿地金额上半年同比下滑约30%,企业再库存速度在放缓,而购地及建设支出基本与回款持平,地产公司量入为出,现金开支情况明显好于2008年。

　　5)行业未来将是慢调整:往前看,我们认为,自2009年来的再库存将在下半年结束,拿地、投资都将进一步放缓,但开发商资金面相对好于2008年,价格将随推盘释放小幅下行,行业会是慢调整。

　　估值与建议:自2010年6月以来,地产行业单月销售增速已由下跌10%,反弹至20%~25%的水平,但地产股票同期还是跑输大盘约20%,主要原因是政策压制了估值,导致行业和股票走势背离。我们看好九月地产股票迎来反弹行情,选股着重于销售爆发性,看好推盘充足的龙头公司。A股重点推荐招商、金地及万科A,H股回归中国海外、龙湖地产及华润置地;保障房主题,看好首开股份、中国建筑;商业地产推荐金融街、浦东金桥。（中金公司 宁静鞭 白宏炜）

　　房地产：推盘已呈明显上升,红“9月”可待

　　

　　据媒体报道,“住房和城乡建设部开始逐步推进热点城市居民购房信息互联互通,名单涵盖40余个房地产热点城市”,受此影响,昨日地产股表现低迷。我们认为,此政策有利于从全局上抑制投资投机需求,对行业中期需求结构将产生显著影响。但城市间购房信息的联通是个庞大的系统工作(一些城市自身的房地产市场实时监控才刚刚建立),目前才是开始推进,真正建立需要一定的建设周期,故我们认为:

　　短期看,其对市场需求影响不大。②台州出台限购令,限购力度符合预期。据媒体报道,近期一些二三线城市将陆续公布限购政策。而市场普遍预期新的限购城市在20个左右。

　　基本面:从已经实行限购的一二线城市来看,今年成交面积同比降幅约11%,降幅不大。如果限购城市数量和力度不会明显超预期,预计其对整体需求影响相对有限。重点一二线城市8月后两周推盘量已有明显上升趋势,成交 “红9月”可待。

　　策略:已出台限购的40多个主要城市仍是目前龙头地产公司重点布局区域,政策对这些城市市场影响已趋稳定;而随着这些城市推盘量增大及价格的适当调整,成交量也有望上升。9-10月地产股行情仍有机会出现,仍建议配置龙头股万科、保利、首开、金融街、华发、中南、荣盛等。（东方证券 杨国华）

　　房地产：三线限购和房价下降确立基本面探底

　　基本面下半年或中期判断:库存、可售存货显著上升,房价适度下降,销量下降,商品房新开工和投资增速下降;龙头公司销量跑赢行业;

　　保障房开工和投资同比大幅增长,能延缓但不能扭转行业下降趋势。

　　台州限购案例表明:新增三线限购力度相对一线宽松(更切实际),方式为地方主动限购(符合我们前期判断),投资需求占比高的城市容易被限购。央行将商业银行保证金纳入准备金缴存范围并由此冻结8000亿资金,开发商融资资金将进一步受限。两项政策将促使开发商顺势而为,降价回笼资金。

　　维持行业增持评级,坚定看好中期板块投资机会将从阶段性向趋势性转变、相对收益向绝对收益转变。三线限购和房价更明显下降趋势形成将意味着政策面基本见顶,基本面逐渐探底,板块估值将见底企稳。

　　继续推荐销售超预期的高周转龙头(保利、首开、万科、金地、金科、华侨城等)、兑现X 预期能力强的地产+X 代表性公司(3+X:宝安、建发、黑牡丹等,地矿股:新湖、华业、苏宁、中天城投、创兴等)。（国泰君安证券 孙建平 李品科）

　　房地产：调整买地产 选股看推盘

　　看好九月,依然“超配”,选股看推盘:今年地产股获利机会,均来自于波段操作,刺激因素有二,成交上行或者政策放松预期。我们看好九月地产股表现,建议逢低吸纳地产股,大逻辑主要是政策平稳下的成交环比上升:

　　1)8月销售低基数,环比上行概率高:8月销售,从我们监测的16个城市数据来看,环比7月将小幅上升,但整月依然是个低基数。随着推盘量逐步释放,8月下半月销售已较上半月环比上升10%~15%左右,我们认为,9月的成交依然将环比上行,但将伴随着开盘去化率下降。

　　2)房价小幅调:9月的房价,我们的判断是小幅调整。行业层面我们看批售比和库存周期,两者皆相当于2008年二季度初的水平,结合开发商资金状况来看,供应出现大幅释放概率小。微观层面,我们观察到的的开发商新盘定价,以升级产品、送装修等软性降价为主,从软性降价跨越到整体10%以上打折促销,还需要满足去化率较长时间保持在40%以下以及开发商资金链绷紧等条件,我们判断,至少要经历1~2个月的推盘试水时间。

　　3)政策平稳期,但还需密切关注土地市场:三线城市限购已经出台第一家,短期对股票将是负面影响,但我们判断,三线城市限购数量、力度不会超预期。目前经济好、通胀高、房价涨,中央在与地方政府之间的博弈中占上风,而且开发商资金多,能扛住,因此,行业慢调整、U型底,变数在于地方政府态度。上半年地方政府财政压力小(原因有二,1)开发商在上半年大量支付2010年地款;2)全国土地出让金同比下滑少,买地放缓多在一二线城市,土地流拍率相当于2008年2季度),因而政治压力下,调控执行严。但下半年推地高峰在11、12月,如若土地市场遇冷,土地财政、融资平台双重压力之下,地方政府比开发商更脆弱,年底将是政策预期变化重要节点。

　　选股策略:9月的反弹机会主要来自于政策平稳下的成交上行,因此我们9月份的选股策略,着重于销售爆发性,推盘量充足、新盘多的公司将受益,重点推荐招商、金地及万科A;保障房依然是选股主题之一,看好首开股份、中国建筑;商业地产是通胀环境下,中长期的选择,推荐金融街、浦东金桥。（中金公司 白宏炜 宁静鞭）



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