主题：地产股投资放大镜——上市房企黄金周调研报告

2011年10月09日

每年临近九月，“金九银十”的说法就会在房地产市场里响起。而所谓“金九银十”主要是指由于9、10月份天气凉爽，看房人群增多，开发商通过增加供给和各类促销手段推动成交量的现象。

但是在限购等地产新政实施一周年之后，今年的不仅“金九”的成色被大打折扣，就连“银十”也出师不利。

“国庆黄金周”一直是被地产商誉为销售最佳时段，但是本报记者在今年长假期间通过对部分城市楼盘的实地草根调研发现，尽管看房者增多，但是买房者变少。北京、上海、深圳、香港、南京、合肥等地楼市销售依然“惨淡”，成交量同比下滑，“再看看、再等等”成为时下购房者的心态。

销售乏力、资金紧张、政策不明朗……诸多负面因困扰着房地产企业的发展，保障房建设资金缺口也将在明年显现，对于投资者来说，地产股的投资将何去何从呢？

“限购令”一周年已满 上市房企库存大幅增加

全球最大私募股权投资公司黑石集团近期出售上海的一栋商业楼宇，引起各界关注。

不久，新华社发文认为，在成交低、存货增、资金少三重压力下，房价拐点已近在眼前。

自2010年9月29日出台以来，“限购、限贷、房产税、保障性住房、监督问责”等“新国五条”在楼市中的调控作用愈加明显，在过去的一年时间里，高涨的房价势头被遏制、楼盘销售剧减、外资撤离房市，这是否意味着房价拐点的到来呢？

调控作用明显

一年来，在“限购令”影响下， 楼市需求逐渐减少，而限购城市还是继续增加。

2011年7月，国务院常务会议要求，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。

8月25日，浙江省台州市发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，明确提出楼市限购措施，成了二三线城市限购“首令”，该限购令将于9月1日起实施。

随后，9月9日，浙江省衢州市出台楼市“限购令”。至此，浙江省11个地级市中已有杭州、宁波、温州、金华、绍兴、舟山、台州、衢州等8个城市实行限购。

东兴证券房地产研究员郑闵钢认为，衢州城市规模小，限购给上市公司的销售带来的影响很小。另外从限购的内容看，限购只针对外地购房者，对本地人限购的条件更为宽松。“我们认为二三线城市限购对商品房销售的影响远低于首批出台限购城市的影响，限购扩大对商品房全年度销售的影响不会超过5%。这些城市房地产上市公司进入相对较少，对房地产上市公司的影响有限。”

但是，限购还是实实在在影响了台州的楼市。

最新数据显示，9月份台州商品房开发用地成交4宗，总面积9.0031公顷，成交面积3.16057亿元。其中，用作商业用地开发的有1宗，地块面积5.0832公顷，成交金额8001万元。而在同月份，台州出让的商品房开发用地有8宗，面积19.3573万平方米。

这样算来，台州9月份的土地成交率为50%，有一半流拍。

“土地成交的一半流拍 ，也间接反映了地产商拿地的谨慎。”上海一位基金经理认为，这种谨慎有两个原因，一是地产商本身资金链就紧张，不会贸然出手；二是对于楼市未来的调控心有余悸，“房价拐点是否到来，暂时很难说，但是目前地产商很多都有库存没有卖掉，这也导致他们不会继续拿地。”

国家统计局公布的最新70大中城市房价变动情况来看，房价快速上涨的趋势已经被遏制。一些城市的房价涨幅继续减小，与此同时，房价环比下降的城市范围在继续扩大。从区域来看，中西部、环渤海重点城市房价涨幅已经明显缩小；一线城市、珠三角重点城市房价环比涨幅已经缩小到零；长三角重点城市房价已经下降。

尽管有部分城市利用限价来避开限购，但是上述基金经理告诉记者，严格的“限购令”会压制市场需求，导致楼市成交量萎缩，进而影响土地市场，地方政府的土地出让金和房产交易环节的税收会大幅下滑，“个人还是支持限购的，这个作用要明显好于限价。”

上市房企库存增加

目前大城市总体房价处于僵持状态，广发证券首席分析师赵强了解的情况显示，部分城市如北京、杭州等外围市场出现松动。“开发商采取的促销策略，以及政府对供应结构的控制使得主要城市住宅价格涨幅继续趋缓、降价范围进一步扩大。”

但是值得注意的是，地产商库存开始逐步增加。

今年1-8月份我国房地产市场供给需求比率达到了2004年以来的最高值，其中以东部经济发达省份的三线城市尤为突出，三四线城市泡沫明显，房地产市场库存数量创下新高。

渤海证券研究员齐艳莉认为此次房地产调控政策将比以往更为强烈，限贷令和二三线城市限购令的力度将不会放松，政策的持续性将有待与市场高库存量的进一步消化，泡沫的挤压，房价的下行趋势越发明显。

据数据统计，今年上半年，A股上市地产公司存货占总资产比重由去年同期不到六成提升至61.82％。其中最受人关注的万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）和招商地产（000024）四大巨头，其2011年二季度的存货数据分别为1713.66亿元、1392.57亿元、605.90亿元、444.70亿元，而去年同期分别为1115.31亿元、937.88亿元、453.63亿元、338.56亿元，今年上半年分别同比增长 53.65％、48.48％、33.57％、34.56％。

同时，这四大房企二季度存货量也出现环比较大幅度增长，今年一季度“万保金招”存货分别为1508.52亿元、1270.61亿元、522.45亿元、407.79亿元，二季度分别环比增长13.60％、9.60％、15.97％、9.05％。

从实地调研情况来看，截至8月末，广发证券监测的11大重点城市的存货总量达到73万套，环比上涨8.9%，同比增长57.1%。从目前存货的绝对量来看，离2008年的最高点还有差距。例如北京，2008年最高时存货有15万套，目前是11万套，相差28%。深圳最高时有6万多套，目前只有3万套，相差一半。反倒是一些中小城市，存货更接近2008年。例如惠州，离2008年高点差15%。尽管较2008年高点仍有差距，但是存货的趋势快速向上的。

更危险的是，根据天相投顾的数据显示，上市房企2010年年末筹资活动产生的现金流量净额同比增速为108.8%，而2011年半年报该数据已降至-39.3%，表明近期房地产公司资金链有断裂危险。

目前，房地产融资相关政策正在逐步收紧，筹资活动产生的现金流量净额增速降至低点，而经营活动现金流量净额增速在明显增大，同时，货币资金存量并无明显增长。总体来看，上市房企目前的资金情况接近于2009年中期的水平，资金链面临断裂风险。

拐点或将出现

时至9月中旬，除了台州、衢州两个城市出台了限购令外，仅廊坊、烟台、韶关以及丹东四个城市出台“限价令”。

记者翻看了台州、衢州两个城市的限购令，其限购范围都仅限于市区，对于本地居民，其限制购买的分别是第三以及第四套以上的房屋；对于外地人则是禁止购买第二套及以上的房屋。

东莞证券研究员黄凡认为住建部提出的新增限购城市“五项建议标准”中，除了第二项能明确界定外，其余各项都没有明确的量度标准，这就给各地方更多的回旋余地。同时，住建部提出的也只是“建议”而非“规定”，这也显示出政府对新一轮地产调控的决心没有以往来得坚定。

也许，这就给了地方政府和中央博弈的空间和机会。

“行业调控和流动性紧张是目前楼市销售不利的两方面原因，而流动性紧张是更全局性的因素。”南京一家地产公司负责人昨日告诉记者，房价下降趋势正在加强，在达到价格底线之前，成交量会受到不利影响。“但是，这个价格底线应是市场参与各方博弈的结果，包括中央和地方政府。”

从政策面角度来看，房地产调控政策的主基调仍然是趋紧的。

从地方政府的层面看，赵强认为与中央的博弈还在继续。“未来可能仍然会有一些二三线城市陆续出台限购令。这将对市场形成不定期的冲击。“在‘稳定物价’仍然是国家宏观调控的首要任务的背景下，地方政府政策放松的诉求还不足以成气候。除非外围经济环境发生急剧恶化，否则短期内房地产调控政策‘维持紧缩’的主基调很难松动。”

但是，黄凡认为限购或许已经走到尽头，“限购调控的边际效用实际上正逐步下降。”

在黄凡看来，一方面，小城市地方财政对房地产的依赖程度要比一二线城市大得多，而其房地产市场在全国的影响力则相对有限。同时由于三四线城市，在规模、环境、医疗、教育等方面都没有一二线城市有优势，其房价的上涨潜力以及需求量也较大城市为低，因此当地炒房氛围并没有重点城市炽热。

前期政策叠加对地产销售带来的实际影响，9、10月应该是最好的观察窗口，“国庆黄金周”已过，地产销售持续低迷现状成为事实。

“金九银十不再，房价拐点将现。”因此，赵强认为，房价出现调整将是大概率事件，“楼市的趋势仍然是向下的。”

下一页：多个重点城市销售低迷 黄金周里没黄金


【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。

“金九银十”，在楼市这个低迷的季节难以再现已成大概率事件。

不愿坐以待毙的上市房企，在“国庆黄金周”推出诸多购房优惠政策希望“力挽狂澜”。

但是传统的楼市销售旺季并没有带来任何惊喜，在原本应该出现销售高峰的“国庆黄金周”里，各地楼盘销售多数出现了同比下滑的趋势，更有甚者还出现了“抢客”的现象。

各地打响“优惠战”

“十一期间成功认购即赠十年物业管理费，签约可获iPad2一台”这是保利地产（600048）“国庆黄金周”期间在湖北武汉推出的优惠购房政策，值得注意的是，保利地产此次优惠是其在武汉的九个楼盘同时推出的，营销力度之大超出以往。

金地集团（600383）在武汉的“金地·澜菲溪岸项目”也推出了30套特惠房源9.7折限时抢购，9月底金地集团在上海推出的新一批房源，1.65万元/㎡左右的成交价格比前一批2万多元/㎡的均价下跌了3000元左右。

这并非个案，在库存不断增加、融资不畅的大环境下，沪深两市120余家上市房企大部分都在本次“国庆黄金周”期间推出了自己的购房优惠。

在北京，华侨城（000069）旗下的“北京华侨城四期”推出了“全款9.5折，贷款9.6折”的优惠。

“但是这并非新盘入市，今年国庆长假期间北京依惯例依然没有新盘上市，大部分项目的优惠幅度也依然延续节前。”北京一位地产研究员昨日告诉记者，国庆期间北京尽管楼市优惠很多，但是成交量维持低迷状态。

而在国庆之后北京将有33个项目入市，其中有20个纯新盘，总共提供的住宅套数将会接近万套。

在上海，“假日楼市-2011上海房地产秋季展示会”上十余个新盘项目推出了优惠政策，最大力度达到30万元。明确打出优惠旗号的楼盘，多以“特价房”、“特惠房”等宣传口号吸引购房者，公开的折扣最低在9折左右。

在江苏南京，13家楼盘近2500套新房在国庆期间推出，这个数字是去年国庆期间上市量的4倍左右。苏宁环球（000718）旗下的威尼斯水城和天润城也都突出了新的房源，这两处楼盘均价在8600元/㎡，但是如果提前预约可以享受600-700元/㎡的优惠，而这在以前房企的销售策略中没有如此大的价格优惠。

在安徽合肥，信达地产（600657）旗下“水岸茗都项目”推出了“可以2万元超低价购买小区内产权车位；可享300元/㎡的超值优惠；赠送超大全景露台”……

“一般来说，新盘和优惠是房地产销售的主要策略，尽管开发商推盘的意愿很强，但是成交量却呈减少态势。”上述地产研究员告诉记者，今年“金九”已基本结束，可以用惨淡形容，所以地产商更希望能抓住“银十”，“即使在成交持续低迷的情况下，开发商仍然加快了推盘的速度，这表明开发商已意识到调控并非短期措施，通过优惠来刺激销售已成众多开发商近期的首选。”

“抢客”现身楼市

尽管营销策略火热，但是购房者似乎并没有为之心动。

在本次国庆期间，记者走访了南京、上海部分售楼处发现，地产商们准备的国庆“优惠大礼”并没有挽回购房者的心。

在上海的“假日楼市-2011上海房地产秋季展示会”上，尽管人头攒动，但是真正购买者却少之又少。

统计数据显示，该次展会4天参观总人数逾13万人次，这一数据几乎可与2009年楼市最热的时候相当。但是仅成交203套共2.6亿元，意向1326套共21.3亿元。

被寄予厚望的深圳秋季房地产交易会也令人大跌眼镜，尽管号称集结深圳、香港、惠州、东莞等城市近80楼盘项目，但深圳21个参展的楼盘中，只有不足四成在销售，其他都以打广告为主。

根据365地产家居网提供的最新统计，9月26日－10月7日期间，南京预计将有20家楼盘3000多套房源上市。江北、江宁、城东、城南、河西、仙林等区域的多个板块赫然在列，其中不乏中海、保利、金地等品牌房企项目，但是实际销售却依旧惨淡。

在南京江宁一家楼盘销售处，记者进去之后发现仅有三四个购房者在看沙盘，一番交流之后，记者得知这是一对年青人在家人陪同下挑选婚房，但是似乎对这家楼盘的销售折扣并不满意。

“其实相对于同地段的楼盘，我们的优惠已经很不错了。”该楼盘售楼小姐告诉记者，如果当日下定金即可享受9.8折优惠，“如果一次性付款，可以降到9.7折。”

购房的年青人则告诉记者，自己想买个100平米左右的新房，“今天来只是看看，新开盘的楼盘很多，优惠比这家好的也有，所以我们还是会再去别处转转，不会急于出手。”

在南京河西的一家新开盘销售处，记者看到来看房的人要远远多于此前一处，但是该楼盘负责人告诉记者，和去年新楼开盘人山人海的场面相比，“现在几乎可以算是门可罗雀了，虽然我们促销力度很大，但是销售明显不行。”

更令人吃惊的是，在一些楼盘销售处的附近却出现了一些其他楼盘销售人员举着广告来“抢客”。

上述楼盘负责人坦言，这种到对手门口“抢客”行为已经很多年没有见过了，“就是2008年的时候，也没有见过这样的。现在观望者太多，部分楼盘面临还款压力，所以有一个客源算一个，到处‘抢客’这种恶性竞争才会出现，我觉得以后还会越来越多。”

“银十”梦破或成定局

“河西精装首选居所，栖霞建设‘栖庭’紧邻地铁2号线兴隆大街站，现房呈现，享受百万商圈生活配套，抢购部分特价房……”这是栖霞建设（600533）10月4日通过群发的一条销售短信，而这并非个案。

在过去的三季度，本报记者的手机几乎每天都能收到近十条各家地产公司的卖房短信，而这在去年同期几乎是不可能的。

广发证券首席分析师赵强认为，在需求持续维持弱势，政策短期难以放松的背景下，金九银十出现的概率已不大。供应持续上升而需求无法放量，开发商资金链继续收紧，房价出现调整将是大概率事件。

计划在10月入市的20多个北京楼市纯新盘项目竟没有一个敢在十一期间开盘销售，其余在售楼盘的售楼处也是冷冷清清，二手房中介更是门可罗雀。 黄金周，对于京城楼市来说可谓是“雪上加霜”。

据北京市房地产交易管理网统计，黄金周前五天，北京住宅成交总量为547套，与去年国庆长假前五天假期的成交量相比大幅下跌24%，与“金九”同期相比下跌67%。

南京网上房地产的统计显示，“十一”黄金周前6天全市商品住宅共认购560套，平均每天认购93套，不仅低于去年国庆日均126套的水平，也低于今年“五一”小长假日均136套的认购量。

截至10月6日20：30，南京全市当日商品住宅共认购66套，成交26套。与10月5日的数据（认购79套，成交17套）相比，认购数据出现了一成多的滑落，成交量基本持平只有数套的差距。

对于这种现象，上海一位基金经理坦言，开发商想要的“银十”可能要梦破了，“例如，国庆期间的这些营销噱头，不过是地产商‘稳价换量’应对调控的思路。地产商大多以销售任务来调整销售价格，如果销售任务完成了，他们才不会降价。即使没有完成，他们也不会随意降价，最多是变换营销噱头。所以，购房者只能继续观望，而不会轻易出手。”

面对林林总总或真或假的优惠促销大战，购房者在本次“黄金周”显得很是淡定冷静。在各个开盘的销售现场，前来看房的人多但真正出手的寥寥无几，了解形势为下一步购房做准备成为不少人假期看房的主要目的。

对于期望利用“国庆黄金周”销售来冲业绩的诸多上市房企来说，或许楼市的冬天才刚刚开始。

下一页：恐慌情绪生长 地产股受重创

接二连三的负面消息正在重创地产股，无论H股还是A股。

9月22日传出绿城中国（3900.HK）信托被银监会调查的消息，地产股遭遇洗仓式下跌。紧接着，9月27日标准普尔再度唱衰楼市。“资金避险情绪加大，加上卖空动机，一些机构投资也在出货。”中金公司分析师白宏炜对本报记者表示。

对冲基金身影隐现

标普并不是第一次唱衰，而是“一如既往”地看空，6月15日，标普发布报告，认为内房股存在政策和债务层面的多重风险，并下调内房股评级至“负面”，香港内房股股价雪崩。对冲基金趁机大举做空。6月16日，460家被卖空的股份中几乎囊括了所有在香港上市的本土房企和内资房企，其中，恒大地产（3333.HK）的卖空股数为5261万股，为当天被卖空规模最大的港股。“这是对冲基金惯常的操作手法，他们善于利用市场的波动来获得收益。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟说。

绿城被调查风波发生前的9月21日，对冲基金Kynikos Associates Ltd总裁查诺斯表示，他在放空中国的银行和地产股，原因是中国国有企业及地方政府的债务增加，“（总额）可能从相当于国内生产总值的100%增为200%。”

绿城某高管感到困惑的是，公司一切经营情况正常，但外界却有不同的解读。“担心没事也被说出事儿来。”白宏炜轻叹。SOHO中国（0410.HK）CEO张欣在其微博上表示：“银行不给开发商贷款已经不是新闻了，但市场信心薄如纸，一个小的消息就造成恐慌抛售。”

截至9月28日收盘，万科股价已跌至2011年以来的最低点，当日收盘价为7.08元。中信证券分析师陈聪指出，抛开短期博弈不说，810亿市值的万科目前位于价值投资区间。上一次出现这个市值还是2010年7月份，当时公司账面的预收款只有今天的42.4%，半年度的现金流只有今年上半年的60%不到。

“地产股显然已经‘超调’了。”白宏炜说，“但超调并不意味着见底，恐慌情绪依然存在。”

何时否极泰来？

恐慌情绪的最大根源是市场对开发商资金的担忧。

据中金证券透露，绿城信托遭到调查的背景是，长三角已经出现个别信托产品逾期违约事件，而绿城是涉及信托产品最大的公司，预计规模超过100 亿。房地产信托资金在今年开发商融资贡献颇多，上半年1700 亿规模略低于银行发放的开发贷款，而今后信托资金进入房地产市场将被严格管制。

标准普尔的信用分析师陆枫（Frank Lu）称，那些面临较大再融资风险的小型及特殊市场开发商，明年将面临更大的风险。开发商已经在为未来销售放缓及房价下跌做准备。

毫无疑问，地产公司都缺钱。尽管中报显示，不少公司的账面上仍有大量现金，但在钟伟看来，对于万科这样排名前十的公司，又有庞大发展计划，几百亿的资金是不够的。

钟伟大胆预言，未来5个季度内，地产板块一定是资金净流出的行业，政策面不会有任何放松，调整会持续，“现在正是衰退的开始。”钟伟说。

但他认为需要指出的是，从2011年年初到现在，一个很重要的趋势是资金从新兴国家和欧洲向美国回流。

尽管钟伟对中国房地产市场的未来感到悲观，但他认为，这些资金的离开并不代表房地产市场的不好，而是世界经济形势的变化。

今年一季度和二季度，地产股都曾挤入基金增持榜，基金经理如今认识到，楼市调整期可能比以往任何一次都长。但对后市，分析师们仍留有乐观。

中信证券分析师陈聪认为，目前已经到了金融监管当局担心金融出问题（而不是为了地产调控本身）而警示金融机构的时候，距离政策回归正常也越来越近了。

东方证券分析师杨国华指出，若房价下降到位，仍可唤起成交量的回升。东方证券报告认为，也有可能短期开发商仍坚守房价，成交量难有环比明显增长。但在这两种基本面情况下，地产股未来跑输大盘的可能性已较小。

白宏炜认为，临近年底时，开发商的资金将进一步紧张，短期持悲观态度，中长期持乐观看法。“一旦销量恢复，政策转向，地产股的基本面将转好。”他说。

下一页：地产股四季度基本面难言乐观

一方面是供应的快速上升，而另一方面需求端难以放量，房地产“金九银十”难现。

对于上市房企来说，资金压力进一步加大，而库存又与日俱增，四季度地产股如何投资成为摆在机构投资者面前的一道难题。

地产股香港爆发

在多数机构投资者眼中，2011年4季度，受到基本面和政策面的双重拖累，地产板块以“低估值，防御性”为主，自身上涨动力有限。

但是，在“国庆黄金周”的几天里，在香港上市的内地地产股却“异地开花”，走出一波不错的反弹行情。

10月7日，绿城中国（03900.HK）以单日上涨17.804%报收3.97港元、雅居乐地产（03383.HK）上涨13.636%报收6港元、碧桂园（02007.HK）上涨9.859%报收2.34港元、保利香港（00119.HK）上涨8.434%报收2.7港元、恒大地产（03333.HK）上涨6.226%报收2.743港元……

上海一位基金经理认为，内地房企股在“国庆黄金周”的大涨，并非来自基本面的改变，而是港股的集体上涨所致，“以及前期内地房企股跌幅较大，技术上也存在反弹的需求。”

尽管绿城中国涨势很大，但是花旗还是在10月7日将绿城中国的目标价由3.79元调低至3.13元，重申“沽售”评级。

对此，花旗表示，预期信贷紧缩政策将会延长，当中包括不同融资渠道，绿城中国本来已疲弱的资产负债表将继续受压，其所在城市将是政府持续推行紧缩措施之对象。反映资产负债表紧张及销售均价跌，该行将其目标价由3.79元调低至3.13元，新目标价较修订后资产净值折让60%，反映绿城财务压力较同行高。

数据显示，从全国商品房月底成交量上看，全国商品房成交量增速的拐点已现。由于去年新房重心集中于4季度，9月-12月的销售面积占全年的近50%，而今年受宏观调控的影响“金九银十”难以见到，四季度难以出现成交量的大幅回升。

因此，东北证券研究员高建预计今年4季度全国商品房成交量增速出现下滑是可以预期的。

截至目前，莫尼塔研究中心监测的37个城市9月新房交易量环比下滑7.2%，同比下滑38%。9月交易量明显低于预期，需求担忧正在增强。

南京一家地产公司负责人昨日告诉记者，虽然现在拿地还较正常，但是拿地既不代表房企认为抄底时机到来，也不代表房企对市场的预期已转为乐观，“拿地后是否开工，目前是最难决策的事情，而这又影响着商品房的开工和投资，整个行业现在都需要一段时间来消化库存，以及归还贷款。”

关注两条主线

外资投行的沽空评级、地产商进退两难的局面也反映出时下地产行业的境况，莫尼塔研究中心的观点认为中长期来看，中国地产行业可能在未来几年进入明显放缓阶段，销售、投资增速台阶式下移的概率较大，行业整体景气处于下行趋势中。

但是，乐观主义者依旧存在。

“地产股未来跑输大盘的可能性已较小！”这是东方证券研究员杨国华9月末的观点。

在杨国华看来，尽管对成交量明显回升的“时点”很难做出准确判断，但是目前房地产市场所处的4个“相对确定”，即市场仍有大量拟购房的需求在观望、未来拟上市的供应很大、今年月度成交量持续处于近几年相对低位的水平以及开发商长期偿债任务重，卖房动力将越来越大，“这让我们对未来成交量终将回升仍抱有谨慎乐观的态度。建议持有或配置龙头地产股。”

截至9月末，A股市场动态PE在14倍，房地产板块动态PE在16倍。

尽管卖方研究员很乐观，以及地产估值很低，但是上述基金经理仍旧表示悲观，由于供给对需求的带动作用进一步降低，很难在4季度看到由开发商推盘快速增加所导致的销售明显反弹。“对于需求担忧将持续，同时库存压力导致的资金进一步变紧的趋势将延续，所以我认为地产股在4季度依旧不会有什么表现。建议低配，并自下而上选股。”

对于地产股4季度投资策略，海通证券研究员涂力磊建议关注两条主线。“一是寻找新的价量平衡点。不论是否存在金九银十，限购政策对购买力的剥夺效应正在逐步体现。如果我们悲观预期当前销量不畅将造成新一轮价格调整，那么在市场的反复适配之下，总会出现价量新的合理平衡点。一旦这一位置得到确认，我们认为行业投资趋势将逐步明朗。二是等待信贷趋势的积极信号。”

从目前情况考虑，后期货币有望从“继续从紧”转为“不变”，而这一过程最明显的信号就是M2触底反弹。涂力磊认为考虑到去年三四季度信贷放松对地产销售有较大刺激。“因此，M2数据的积极信号也成为板块后期反弹的重要刺激因素。建议密切关注10月中央经济工作会议对后一阶段调控重点的表态。”

基于行业处于下行周期的考虑，高建仍然维持对房地产行业同步大势的投资评级。“我们建议优先配置财务运行稳健的公司以及拥有资金和品牌优势、融资能力强、抗风险能力高和具有持续成长能力的公司。我们推荐万科、保利地产、金地集团、信达地产等作为优先配置个股。”