主题：中国国贸：多重因素提升投资价值

奥运题材无疑将成为2008 年最重要的投资主题， 而地处北京CBD 核心地段的中国国贸， 由于位置优越、品牌突出、经营业绩稳定，将成为受益最大的奥运地产股之一。且国贸3 期 2008 年中期即将陆续完工，也将显著提升公司的投资价值。

　　经营业绩稳步提升

　　中国国贸主营商业物业的出租，2007 年前 3 季度， 公司实现主营业务收入6.5 亿元， 同比上升5.1%；实现净利润 2.2 亿元，按新会计准则同比上升26.8%。 三季报显示， 公司主营业务收入几乎全部来自国贸写字楼、 国贸商场及国贸公寓的出租。

　　公司主营业务收入增加的主要原因，在于国贸商场租金约20%左右的上涨及写字楼和公寓物业租金的相对稳定。半年报显示，公司写字楼月平均租金为350.65 元/平方米，出租率为98.04%；商城月平均租金为657.42 元/平方米， 出租率为99.79%。 公司净利润增幅高于主营业务收入增幅， 主要是因为2006年10 月底 1.5 亿元应付大股东款项的资本化， 使得财务费用同比下降了89%。

　　分季度来看， 公司前3 季度分别实现主营业务收入21275.30 万元 、22726.01 万 元 和 20272.97 万元，分别实现净利润6854.56 万元、8139.45 万元和6894.84 万元。 由此可以看出， 公司经营一直保持稳步发展态势。 随着中国经济继续保持健康发展和2008 年北京奥运会的日益临近， 市场对高档物业的需求依然强劲， 这为公司的持续发展创造了良好的市场环境。 广发证券研究员沈爱卿认为， 中国国贸地处北京最成熟商圈的核心地段； 国贸品牌代表着一流的物业管理和服务。这两个得天独厚的条件为公司稳定经营提供了坚实的基础。

　　今年1 月，北京“两会”期间，北京地税局局长王纪平透露，北京市已率先向国家税务总局提交了物业税“空转实”的申请，最快今年6月北京将开征物业税。 沈爱卿认为，物业税可能先从商业地产开始征收，这将对公司业绩产生负面影响。但国家税务总局有关负责人近日表示，北京6月份开征物业税不太可能，物业税在近两年内都不可能开征。

　　三期建成锦上添花

　　中国国贸最大的亮点是总投资达50 亿元的国贸三期工程即将陆续建成并投入使用。 该工程位于北京东三环中路和建国门外大街交接构成的金十字黄金地段， 占地面积6.27 公顷， 建筑规模为 54 万平方米。其中，A 阶段工程规划总建筑面积为29.7 万平方米，占公司现有经营物业总建筑面积的70%以上，将新建一座集写字楼和超五星级饭店为一体的主塔楼 (北京新地标)，一座可同时容纳1600 人的大宴会厅、现代化商城等。

　　目前，国贸三期工程进展顺利，A 阶段建设已转入以幕墙工程、机电工程、 装修工程为主要内容的施工新阶段。按此进度推算，A 阶段各项物业有望提前竣工并投入使用。公司在2006 年半年报中预计，A 阶段商城和大宴会厅部分2008 年中投入使用， 写字楼和酒店分别于2009 年 1 月和 7 月投入使用。

　　国贸三期A 阶段工程顺利投入运营后， 将在现有基础上扩大公司经营规模， 成为公司新的盈利增长点。 公司预计，项目全部建成后，每年可实现营业收入14.11 亿元。需要注意的是， 三期工程能否顺利招商、能否维持和国贸一、二期同样的租金水平和出租率， 是公司能否实现业绩大幅增长的关键。

　　除正在建设国贸三期外， 中国国贸还拟收购北京国汇房地产开发有限公司全部股权。国汇房地产公司拥有数码01 大厦部分房屋建筑和相应的土地使用权。 由于数码01大厦紧邻国贸三期，此次收购有利于国贸三期工程整体的规划建设和公司的长远发展。 目前，尽职调查工作已经完成，谈判结果即将对外公布。

　　近日，坊间传言，公司大股东中国国际贸易中心有限公司可能会将中国大饭店、国贸饭店等优质资产注入到中国国贸。广发证券研究员沈爱卿认为，大股东近期可能不会考虑将其优质资产注入到上市公司，但从长期来看，大股东存在将优质资产注入到上市公司的可能性。

　　商业地产股的最佳代表

　　■本刊特约作者 辨却

　　中国国贸是目前国内规模最大的综合性高档商务服务企业， 地处北京市城市规划的“中央商业区”的核心位置，因为高出租率，中国国贸的业绩连年稳定在较高的水平上。国贸三期工程将在今年投入运营，公司每股业绩会有50%以上的增长， 该股偏高的市盈率将被有效降低。 随着中国房地产价格的节节攀升， 中国国贸拥有的商业地产重估升值的空间也很大， 为该股提供了理想的安全边际。

　　国贸中心长期接待来华的各国政要、皇室成员、跨国集团高管，作为 “北京奥运” 最高规格的接待场所，中国国贸是正宗的奥运概念股。奥运的脚步愈来愈近， 奥运板块还将有抢眼的表现机会， 未被充分炒作的中国国贸，可望随风起舞。



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