主题：万科信托融资占比低，阳光100延计划，中华高负债

2011年10月17日 05:19 理财周报
　　中华企业(5.07,0.00,0.00%)半年报显示，资产负债率为 79.8%，较年初上升2.5个百分点，继续维持高位

　　理财周报记者 冀欣/文

　　近日，风波不断、饱受争议的房地产信托，因银监会调查绿城的传闻，再一次雪上加霜。市场敏感的神经再次被触动，销售萎缩、高额负债、融资僵局等问题让房企的这个秋天已寒冷过严冬。

　　在这个敏感的时点，那些曾经叱咤风云的房地产业巨头正在以什么样的姿态面对突如其来的危局，自然备受关注。

　　万科：债务余额最高，信托占比不大

　　今年上半年，万科董秘谭华杰对114万股东说，“我们现在财务状况很好，万科在融资需求上比较从容。融资能力上也具备优势。”

　　根据广发证券(32.83,-0.31,-0.94%)此前披露的数据，所有上市房企今年上半年的债务余额为10921亿元，而披露了信托债务余额的45家公司债务总额为8081亿元，信托债务总量577亿元，其中万科以82亿元的信托负债额拔得头筹。

　　而10月11日，万科公布数据称，9月份实现销售面积108万平方米，销售金额125.1亿元，环比8月分别上升12.5%和19.4%，截至9月底，万科今年以来的销售额已达到970.8亿元，如此高出预期的销售成绩，也让其在整个行业资金链紧绷的阴霾下，显得不紧张。

　　然而由于银根收紧等众所周知的原因，房地产信托曾在上半年春风得意，房企的融资成本日益高企，那么拥有如此庞大债务规模的万科会不会是下一个“绿城”？

　　有第三方研究机构研究员对理财周报记者表示，看房地产信托融资“冰封”对房企造成的影响，不能够仅仅看其债务余额，信托融资占总债务的比例这一指标才是应该观察的对象。万科虽然拥有庞大的债务，但其融资渠道比较多，一直也比较畅通，融资成本也不太高，因此此次的风波应该对其影响不会很大。

　　如其所言，万科A(7.35,-0.02,-0.27%)半年报显示，今年上半年，万科通过信托渠道实现融资超37亿元。除此之外，万科从其他渠道贷款融资的行动也从未停止。

　　上半年万科及其控股子公司新增担保69.34亿元，其中，公司及控子公司为其他控股子公司提供担保余额90.31亿元。

　　值得一提的是，拥有众多金融平台的华润集团也是万科重要的合作对象，目的当然是进一步拓宽融资渠道，增强抗风险能力，加快业务发展。

　　阳光100信托计划延长发行时间

　　作为一家未上市房企，阳光100的日子似乎要比其他人更艰难一些，该公司一直以来的资金来源都是以信托为主，开发贷为辅。

　　截至目前，阳光100相关信托计划共计发行了8款，其中中国对外经济贸易信托发行3款，四川信托发行2款，其余分别来自中融信托、中铁信托和新华信托，募集资金超8亿元。

　　然而，上半年发展势头火爆的房地产信托从下半年开始进入拐点，上半年经历了多次窗口指导后，下半年监管层的政策更加严格，这种产品的风险也日渐显露，致使市场整体对此反应冷淡。发行也跌入低谷，尽管一些信托公司“一意孤行”地坚持发行，却并没有获得让人满意的效果。

　　去年底才挂牌、今年上半年即发行38款累计99亿元房地产信托的四川信托近期推出的几款房地产信托产品就并没有获得投资者热情的回应，多款产品都不得不延长发售，而与四川信托合作密切的阳光100也没能幸免。

　　7月28日“四川信托-阳光100·果岭公馆项目集合资金信托计划”启动推介，受托人以自己的名义将所募集资金用于受让辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司的股权投资，投资完成后实际控制项目公司100%的股权。信托资金1亿元用于向鹰达卫华增资，获得其66.67%的股权，实施对“阳光100·果岭公馆”项目建设的投资。

　　而根据信托计划实际募集情况，原本应在8月18日终止推介的信托计划却不得不延长了发行时间，信托募集期由原截止日期2011年9月6日调整至2011年9月30日，委托人收益率也在原预期年化收益率基础上上调0.3%。

　　中华企业高负债埋潜在风险

　　这又是一家“负债累累”的房企。

　　中华企业半年报指出，受一季度连续宏观调控政策的影响，上海房地产市场成交量下降明显，公司项目销售压力较大，资金回笼较慢，资产负债率为 79.8%，较年初上升2.5个百分点，继续维持高位。主要原因为公司贷款（含信托）规模扩大。期末预收账款为32.28亿元。

　　频繁拿地以及销售低迷让中华企业的融资需求巨大，去年5月开始，中华企业开始密集借助信托计划实现融资，彼时该公司净负债率已超过100%，虽然高负债经营在房地产行业并不鲜见，但净负债率高于100%的数据还是让人咋舌，公司不得不开始四处筹钱。

　　在风声鹤唳的2011年，中华企业通过信托实现融资的步伐依旧强劲，同样根据广发证券此前披露的数据，截至今年上半年，中华企业以53亿元的信托负债额在45家上市房企中位居第三。

　　相关信托计划共8款，其中2款已于去年到期，一个是2009年5月20日成立的中华企业南郊中华园项目集合资金信托计划，筹集资金2亿元，融资成本8.5%。一个月后，中华企业再次通过上海国际信托发行美兰湖中华园项目集合资金信托计划，筹资2.86亿元。

　　除这二者外的其他信托计划都将在明年兑付，采用的多数为股权质押的信托融资方式。

　　去年6月1日，“上海国际信托中华企业古北集团股权受益权投资集合资金信托计划”成立，期限24个月，融资3.5亿元，综合成本8.8%。本次信托产品以中华企业持有的古北集团股权中40％的股权做质押，所得款项将用于公司有关项目开发。

　　值得一提的是，中华企业最大的1笔信托融资已高达10亿元规模, 委托中诚信托发行，期限为24个月，融资成本为9%。由中华企业两家控股子公司共同提供总计10亿元的担保；同时以公司和子公司共同拥有的上海南郊中华园房地产开发有限公司100%的股权，及公司全资子公司上海顺驰置业有限公司全部股权做质押。



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