主题：刘明康：银行可承受房价下跌四成

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刘明康：地方债房贷风险总体可控
A股或宽幅筑底 资源产品价改窗口开启 十月“小吃行情”可期 IPO募资揽存战 追债 　　中国银监会主席刘明康19日在参加CEO组织峰会时表示，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准。这表明，我国房地产贷款总体风险可控。他还表示，地方政府性债务风险总体可控；要从严防范影子银行和民间融资相关风险。

　　房地产贷款不良率低于2%

　　刘明康表示，近年来，银监会努力降低我国房地产贷款总体风险水平。严控大型房企集团贷款风险，预先布局高风险房地产企业风险暴露。督促银行不定期开展房地产贷款压力测试，根据测试结果及时做好应对预案和风控措施。到目前为止，包括农村信用机构在内的银行业金融机构房地产贷款的不良率仍低于2%，不少地区继续呈下降趋势。

　　他说，最新的压力测试结果显示，我国银行业房地产风险总体可控。这与以下几方面因素密切相关。

　　第一，我国银行体系房地产信贷资产占比相对较低。截至8月末，银行业金融机构房地产贷款（包括土地储备贷款、开发贷款和个人住房按揭贷款）余额为10.4万亿元，占各项贷款比重为19.8%，这与许多欧美银行房地产及相关资产占比动辄占半壁江山的情况有很大不同。

　　第二，我国对银行业房地产金融衍生产品控制有效，证券化产品数量极少，其它创新如集合信托与房地产贷款余额之比仅为4%左右，风险特征相对简单。

　　第三，从房地产贷款具体结构看，目前约98%的个人按揭贷款“贷款房价比”低于80%，按揭贷款平均“偿债收入比”为33%，超过1/2的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的，开发贷款平均押品比例达189%。

　　杜绝信贷资金流入民间借贷市场

　　刘明康表示，需从机制和源头上打消影子银行业务监管套利动机，防范风险传递。坚决清理规范银信合作业务，对商业银行承担风险的，必须及时将银信合作业务表外资产转入表内，计提相应拨备和资本；信托公司承担风险的，信托公司必须比照同商业银行相同的要求计提风险资本。坚持对资产证券化、回购及其他表外业务加强审慎管理。

　　他要求，银行业金融机构与民间借贷之间设立严格“防火墙”，严防风险向银行业体系转移。加强“三个办法、一个指引”执行力度，杜绝信贷资金流入民间借贷市场。坚决打击高利贷、非法集资、金融诈骗等行为，严防民间融资成为诈骗、洗钱、炒卖外汇等非法活动的“温床”。探索按照市场规律疏导规范民间借贷，引导其阳光化、规范化发展。

　　刘明康指出，我国地方政府性债务风险总体可控。从去年至今，银监会按照“降旧控新”精神，依据“逐包打开、逐笔核对、重新评估、整改保全”清理原则，认真推进平台贷款补正合同、追加有效抵质押物、增提拨备、提高资本占用成本，以有效降低风险。其中很重要的一点就是，要通过科学机制，让风险早暴露、早发现、早度量和早干预，防患于未然。

银行业可抗房价跌4成 二三线城市首套房贷利率上调

作者： 来源：中国证券网综合报道 2011-10-20 08:37:57
　　页面导读

　　银行业可抗房地产贷款抵押品下跌40%（本页）

　　刘明康：地方债房贷风险总体可控

　　多个二三线城市首套房贷利率上调

　　房贷利率全线上浮 楼市拐点加速临近

　　“楼市拐点已现”？言之过早！

　　银行业可抗房地产贷款抵押品下跌40%

　　银监会首次披露地方政府平台贷款、房地产贷款情况

　　⊙上海证券报记者 苗燕 李丹丹 ○编辑 刘玉凤

　　银监会主席刘明康19日在“CEO组织峰会”上首次对外透露了当前银行业在地方政府平台贷款、房地产贷款两领域的情况。他表示，地方政府性债务风险和房地产贷款风险总体可控。截至目前银行业金融机构房地产贷款不良率仍低于2%，不少地区继续呈下降趋势。开发贷款的平均押品比例也达到189%，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准。

　　券商银行业研究员分析表示，房地产抵押品重度压力测试下跌40%不能简单理解为房价下跌40%，但该组数据确实意味着中国银行业对于房价下跌的承受力较强。

　　房地产贷款占比低于20%

　　据刘明康介绍，由于银监会坚持认真贯彻国务院关于房地产调控的各项政策要求，努力控制房价过快上涨的势头，从抑制投机和投资、增加供给等方面入手，中国房地产贷款的总体风险水平不高。

　　据介绍，目前我国约98%的个人按揭贷款“贷款房价比”低于80%，按揭贷款平均“偿债收入比”为33%。超过1/2的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的。截至2011年8月末，银行业金融机构房地产贷款（包括土地储备贷款、开发贷款和个人住房按揭贷款）余额为10.4万亿元，占各项贷款的比重为19.8%，这与许多欧美银行房地产及相关资产占比动辄占半壁江山的情况有很大不同。我国银行业房地产风险总体可控。

　　除银行体系房地产信贷资产占比相对较低，银行业金融机构房地产贷款余额占各项贷款的比重不到20%外，由于我国对银行业房地产金融衍生产品控制有效，证券化产品数量极少，其他创新如集合信托与房地产贷款余额之比仅为4%左右，风险特征也相对简单。

　　地方性债务中80%为银行贷款

　　针对市场关注的地方政府融资平台贷款，刘明康坦言，从债务结构看，截至2010年末的10.7万亿元的地方政府性债务中确有80%是银行的贷款。但他同时指出，我国地方政府支出所形成的大量权属有许多属于有效资产，具有一定的变现能力，这些都有利于改善偿债条件。特别是经过银监会的工作，但凡自身产生的现金流能够覆盖贷款本息的，均转为按正常商业贷款运作；剩下的仍按平台管理，不允许赖账，由平台对应的政府负责，配合债权行使对相关债务补正合同和完善抵质押条件。中国地方政府性债务风险总体可控。

　　刘明康透露，当前，国家特别注意加强顶层设计，正在深入推进国家和地方债务管理体制机制改革，探索将地方债务收支纳入预算管理，严格控制地方政府举债和担保承诺行为，动态监控地方政府性债务，提高财政预算完整性和透明度，建立科学合理的“举债—偿债”管理体系。此外，严格科学控制地方政府债务规模，抓紧清理规范融资平台公司，妥善处理债务偿还和保证符合条件的在建项目后续融资，也是各部门的共同任务。

　　银行业抗风险能力大幅提升

　　刘明康指出，中国银行业在应对金融危机的过程中，已越来越重视建立科学可行的长期资本补充规划。目前，大型银行通过内部积累和外部融资补充资本的比例分别约占60%和40%，并积极建立逆周期资本缓冲机制。充分运用形势较好时期的经营成果尽可能核销不良资产，并根据潜在风险变化情况及早计提和调整计提拨备，为未来行为提供了明确的指引信号。

　　随着各项改革的深入推进，商业银行及农村信用机构不良贷款余额和比例从2002年底的近3万亿元和1/3左右，下降到2011年6月末的7000多亿元和1.68%。商业银行平均资本充足率从2003年底的近-3%提升至目前的12%以上。商业银行及农村信用机构平均拨备覆盖率从2002年底的不到7%提高到2011年6月末的165%，风险抵御和损失吸收能力明显增强。

　　刘明康：地方债房贷风险总体可控

　　中国银监会主席刘明康19日在参加CEO组织峰会时表示，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准。这表明，我国房地产贷款总体风险可控。他还表示，地方政府性债务风险总体可控；要从严防范影子银行和民间融资相关风险。

　　房地产贷款不良率低于2%

　　刘明康表示，近年来，银监会努力降低我国房地产贷款总体风险水平。严控大型房企集团贷款风险，预先布局高风险房地产企业风险暴露。督促银行不定期开展房地产贷款压力测试，根据测试结果及时做好应对预案和风控措施。到目前为止，包括农村信用机构在内的银行业金融机构房地产贷款的不良率仍低于2%，不少地区继续呈下降趋势。

　　他说，最新的压力测试结果显示，我国银行业房地产风险总体可控。这与以下几方面因素密切相关。

　　第一，我国银行体系房地产信贷资产占比相对较低。截至8月末，银行业金融机构房地产贷款余额为10.4万亿元，占各项贷款比重为19.8%，这与许多欧美银行房地产及相关资产占比动辄占半壁江山的情况有很大不同。

　　第二，我国对银行业房地产金融衍生产品控制有效，证券化产品数量极少，其它创新如集合信托与房地产贷款余额之比仅为4%左右，风险特征相对简单。

　　第三，从房地产贷款具体结构看，目前约98%的个人按揭贷款“贷款房价比”低于80%，按揭贷款平均“偿债收入比”为33%，超过1/2的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的，开发贷款平均押品比例达189%。

　　杜绝信贷资金流入民间借贷市场

　　刘明康表示，需从机制和源头上打消影子银行业务监管套利动机，防范风险传递。坚决清理规范银信合作业务，对商业银行承担风险的，必须及时将银信合作业务表外资产转入表内，计提相应拨备和资本；信托公司承担风险的，信托公司必须比照同商业银行相同的要求计提风险资本。坚持对资产证券化、回购及其他表外业务加强审慎管理。

　　他要求，银行业金融机构与民间借贷之间设立严格“防火墙”，严防风险向银行业体系转移。加强“三个办法、一个指引”执行力度，杜绝信贷资金流入民间借贷市场。坚决打击高利贷、非法集资、金融诈骗等行为，严防民间融资成为诈骗、洗钱、炒卖外汇等非法活动的“温床”。

　　探索按照市场规律疏导规范民间借贷，引导其阳光化、规范化发展。

　　刘明康指出，我国地方政府性债务风险总体可控。从去年至今，银监会按照“降旧控新”精神，依据“逐包打开、逐笔核对、重新评估、整改保全”清理原则，认真推进平台贷款补正合同、追加有效抵质押物、增提拨备、提高资本占用成本，以有效降低风险。其中很重要的一点就是，要通过科学机制，让风险早暴露、早发现、早度量和早干预，防患于未然。
　　（中国证券报）

　　多个二三线城市首套房贷利率上调

　　中国证券报记者了解到，目前除了北京、上海、深圳等一线城市外，包括南昌、太原、重庆等多个二三线城市也上调了首套房贷款利率。

　　银行业内人士坦言，进入四季度，银行在信贷额度方面愈发吃紧，个人信贷业务的确受到影响。分析人士认为，各地商业银行陆续上调房贷利率，主要受货币政策紧缩的影响，开发商、购房者都面临申贷压力。这一状况将进一步打压本就较为冷清的楼市成交量。

　　房贷利率上调获批难度加大

　　事实上，建行北京分行并不是首个上浮首套房贷款利率的银行。早在今年初始，太原、重庆等全国部分二三线城市的个别银行就陆续上调了首套房贷款利率，7折、8.5折等利率优惠基本取消、上调至基准利率，随后几个月又继续上浮至5%至30%的区间不等。

　　“现在额度非常紧张，要拿到基准利率很难，都要上浮。”南昌市工商银行某网点个贷工作人员张清表示。张清称，目前该支行的首套房贷利率上浮多为10%左右，要依照贷款人的个人资质和具体情况而定，且放款速度也很难说。

　　某股份制银行太原分行客户经理龚航表示，从今年初开始，该股份制银行房贷利率就已经在基准利率基础上上浮15%了，不过放款速度还不算太慢。“我们去年放过7折优惠的款，但总行开大会点名批评了我们。”

　　在重庆，多位准购房者表示，重庆早已开始上调首套房贷利率，且多为上调10%以上。购房者杨女士称：“我比较幸运，是6月申请并批贷的，当时是基准利率。而我有很多朋友最近申请贷款，房贷利率都要上浮30%左右。”

　　银行停放二套房贷

　　张清和龚航都向中国证券报记者表示，自己所在银行的二套房贷早已停止。“就算没有明着下文件，但申请根本就批不下来。”他们称，由于今年的货币环境总体偏紧，银行信贷额度紧张，对企业贷款方面的议价能力比以往要提高很多、利润也要大得多，个人住房抵押贷款业务只能“靠边站”了。

　　招商银行某支行个贷部负责人表示：“今年以来，我们支行的房贷客户量比去年同期减少了近五成左右。没办法，我们也得适应国家的房地产宏观调控政策。”

　　第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼认为，银行房贷利率上调，对首套置业和改善型需求都会造成一定冲击。多位业内人士指出，基于信贷额度和风险控制考虑，二三线城市的商业银行在执行房贷利率上浮时往往更“彻底”。

　　重庆市的王女士原本想购置一套三居室改善居住环境，而上调利率后增加的月供使她放弃了这个打算。她算了一笔账：所购房屋总价100万元左右，首付三成、贷款70万元，等额本息贷款20年，现行基准利率7.05%，而基准利率上浮30%后为9.165%。这么一算，她每月要多还款924.43元，累计总利息也增加了22.2万元。“本来看中了一套三室两厅，后来算了下，实在是贷不起了。”（中国证券报）

　　房贷利率全线上浮 楼市拐点加速临近
　　中国证券报记者近日分别采访北京、上海、深圳、广州等一线城市的多家商业银行后获悉，目前一线城市各家银行的首套房贷利率普遍实质性上调，上调幅度多为在基准利率基础上再上浮5%至10%，且审批和放款的时间较以往有不同程度的延长。

　　多位银行业内人士分析认为，进入四季度以来，银行信贷额度“捉襟见肘”，信贷资源配置需要再调整，而个人住房抵押贷款业务额度或首当其冲被压缩。业内人士指出，在信贷收紧的背景下，房地产宏观调控政策效果将进一步显现，一线城市四季度的楼市成交量料将跌入谷底，房价拐点临近。

　　北京

　　工行建行上调利率批贷放款时间拉长

　　目前建行北京分行方面已经确定，首套房首付比例不低于30%，贷款利率则要求在基准利率基础上再上浮5%。建行的工作人员称，鉴于目前的房贷需求较多，如贷款申请人需要快速批贷放款，最好是主动要求利率上浮10%左右。

　　工行方面除了将首套房贷利率提高至1.05倍，其要求的首套房首付比例至少在30%以上，如果购房者能提供更高首付比例，或有可能享受到基准利率、批贷放款时间更快。

　　农行北京分行的一位客户经理则表示：“目前房贷业务暂时还是执行基准利率，没有进一步的调整通知，但是在批贷时间方面很难确定。”他表示，具体审批发放贷款时要视贷款人的个人资质而定，比如需要快速批贷放款的，贷款利率很可能就会上浮。

　　此外，中国银行和交通银行表示，目前该行的个人房贷业务要求首套房首付比例不低于30%，暂时执行基准利率，但具体执行时视贷款人个人资质而定。同样，如果申请人希望快速批贷放款，利率就可能上浮。

　　除了国有大型商业银行，包括光大银行、中信银行等多家中小银行也上调了房贷利率。光大银行的工作人员表示：“目前我们的房贷业务在基准利率基础上再上浮5%，但是具体批贷放款时间要看买的房子是一手房还是二手房，如果是二手房还要看是哪个区的。比如朝阳区的房产，由于相关部门要求的抵押登记时间较长，一般批贷需要20个工作日左右。”

　　中原地产市场研究总监张大伟直言，目前房贷额度明显收紧使得刚需人群难以入市，购房成本有较大提高。“这对刚需人群的打击较大，一般刚需人群通常都需要20到30年的贷款。”他认为，目前房地产宏观调控已经进入关键时期，房价降价预期愈发强烈。当前，银行在一定程度上收紧房贷也符合市场预期。北京市的部分银行未来仍有继续上浮利率的可能。

　　张大伟认为，目前北京等一线城市楼市已经接近拐点，准购房者的观望情绪会更浓重，今年四季度楼市成交有可能跌入谷底，成交量在9月、10月的冷清局面上恐将“雪上加霜”。央行2011年第三季度对北京市1400户城镇储户进行的问卷调查结果也显示，储户第四季度购买住房意愿比例仅为14.2%，为2009年以来最低水平。

　　上海

　　多家银行利率上浮住宅市场量跌价稳

　　上海也有多家银行提高了首套房贷利率。

　　业内人士透露，广发银行上海分行目前首套房贷利率已上浮10%；光大银行上海分行首套房贷利率上浮5%-10%；交行、农行上海分行针对少量优质客户的首套房贷利率可给予基准利率九五折优惠。

　　“虽然工行、中行，甚至上海银行的客服电话均表示，目前首套房贷仍执行基准利率，但这些银行的房贷已经收得很紧了，要等很久才能放款。”某银行业内人士告诉中国证券报记者。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会庸介绍，房贷利率的上调并不是全面铺开、一刀切的，而是与客户资质有关。而且，从一手房市场来看，开发商表示，给他们提供贷款的银行都没有提高购房者的首套房贷利率。所以，首套房贷利率上浮多是二手房市场的情况。这部分购房者大都是刚需人群，其最大特点是需求紧迫，不会因贷款利率上浮而取消。

　　“给你讲个真实的故事：因为开发商大幅降价，某业主觉得亏了，所以举着横幅参加了集体退房活动。可他一边举横幅抗议一边打电话跟朋友说这里的房价降了，要朋友赶紧来买。”上海某地产界人士告诉中国证券报记者，在购房者如此心态之下，房贷利率，甚至成数的调整都不足以撼动坚挺的房价。

　　目前上海的房价依然坚挺。据中原地产统计，今年以来上海新建商品住宅均价一直在22000元/平方米左右上下浮动。10月份第一周，上海的新建商品住宅均价为22777元/平方米。而在首套房贷利率上调的一周内，从10月10日至16日，均价为22142元/平方米，仍在正常波动范围内，并未出现明显下跌。

　　但宋会庸同时承认，10月以来的交易量仍然延续了9月的“地量”。9月上海市每周仅有10万-12万平方米的新建房出售。10月第一周成交量仅有8.54万平方米；10月10日至16日的成交量为11.87万平方米。

　　商品住宅成交量的萎缩直接导致房贷的萎缩。据央行上海总部统计，今年前三季度个人住房贷款增长乏力。7月上海市新增个人住房贷款14亿元，环比少增4.8亿元，同比多增11.3亿元；8月个人住房贷款增加16.7亿元，环比多增2.7亿元，其中新建房和二手房贷款当月分别增加9.7亿元和7亿元；而9月个人住房贷款仅增4.1亿元，环比少增12.6亿元。

　　深圳

　　基准利率难觅踪影优惠需看申请资质

　　深圳多家银行向中国证券报记者表示，目前对首套房政策仍无调整，最低可按基准利率执行。然而，中国证券报记者从一些售楼处和房地产中介了解到，购房者的首套房基准利率已经很难申请，银行房贷利率普遍上调了5%至10%。在广州也出现了类似现象，多家银行也将首套房贷利率上调了5%至10%，有的甚至上调了15%至20%。

　　对首套房贷利率，建行深圳分行相关人士表示，该行继续实施客户、区域差别化政策，并没有一刀切。目前“安居房”还可以申请到低于基准利率的优惠。

　　中行深圳分行相关人士表示，该行首套房利率不低于基准利率，根据客户自身的信用等级进行风险定价确定利率。农行、工行相关人士也表示，目前房贷政策并没有变化，首套住房贷款最低利率仍为基准利率。

　　深发展总行相关人士说，总行要求各地分行首套房基准利率至少上浮10%，各地分行还可根据当地情况进行调整。由于贷款额度紧张，目前房贷业务量已经很少。

　　虽然银行均声称首套房仍可申请到基准利率，然而市场上已难觅踪影。“目前合作银行首套房贷利率已经全部上浮10%，只有招行还可以申请到上浮5%的利率。”位于深圳宝安区的新楼盘莱蒙·水榭春天一位销售人员表示，首套房首付可以三成，但利率已经全部上调。另一个楼盘万科·公园里的销售人员称，他们的合作银行包括了中行、工行、农行、建行、交通银行等多家银行，均已将首套房房贷利率上浮5%至10%。位于彩田村附近的一位中介人士也表示，如果首付能达到四成，在个别银行还有可能申请到基准利率。目前普遍来说首套房的房贷利率都上浮了5%至10%（中国证券报）

　　“楼市拐点已现”？言之过早！

　　2011-10-20 来源：上海证券报 作者：⊙余丰慧

　　眼见多个城市房价同比、环比涨幅显著回落， 70个大中城市中9月二手住宅价格下降的城市数量首次超过价格上升的城市，而二手房市场反应更加敏感，已有专家表示，楼市拐点提前出现了。

　　果真如此吗？

　　从9月的房地产数据看，楼市调控确实有了实质性进展，取得了实际效果。如果仅仅以房价走势论调控成效的话，那么，从数据看调控的效果比预想的好，各地房价的变化比预想来得快。这再一次表明，中央政府把控经济包括楼市的能力是强大的，也更凸显了政府誓将房地产调控进行到底，不取得完胜决不罢休的坚定信心。

　　不过，这是否表示房价拐点提前到来，房价下跌大幕拉开，则大可商榷。笔者认为，现在说房价实质向下的拐点已经来临似还言之过早，房价实质性向下，还有待调控政策的持续性、大力度跟进发力。

　　还是看数据，环比来看，9 月，70个城市中仍有24个城市房价在上涨；同比来看，价格与去年同月相比下降的城市仅为1个；从投资来看，今年前三季度，全国房地产开发投资44225亿元，同比增长32.0%，比上半年仅仅回落0.9个百分点，其中，住宅投资31788亿元，增长35.2%，投资增速仍在高位；从景气指数来看，9月，全国房地产开发景气指数为100.41，也仍在景气状态区间。

　　再从市场具体情况来分析，一线城市房价仍在拉锯状态，最多是滞涨，中心城市房价真正有实质性下降的并不多。二三线城市房价仍在走高，只是涨幅缩小了。经过前期大幅涨价后，二三线城市房价继续维持在高位，在这个高位继续走高，即使幅度不大，但绝对金额可不小。

　　同时，还必须清醒地看到，支撑房价走高和使得楼市调控走偏的力量博弈已进入白热化。在通胀居高的大经济环境下，遏制房价确实太难。热钱的大举进入、市场流动性的充裕泛滥，使得各种行业、各个市场都受到了冲击，各种商品价格都在一轮又一轮上涨。在这种情况下，管住楼市，单单不让房价上涨或者还要让其下降，压力太大，纵使利用强制的行政手段，摁住房价也是特大考验。稍有松懈和大意就将遭遇楼价的报复性反弹。在目前经济走低、放松货币政策呼声越来越高的情况，更增大了调控楼市、抑制投机、遏制房价的难度。

　　特别是楼市调控对地方土地财政、房地产税收的冲击，正在动地方政府的奶酪，而地方政府的强力抵触，是本轮楼市调控进入深度博弈阶段的最大危机。对多年来对房地产GDP、土地财政和房地产税收依赖惯了的一些地方政府来说，本轮严厉调控触动到了其“底线”。这也就是为什么国务院要求房价上涨过快的二三线城市也要实行限购政策，然而，至今执行这一政策的城市却寥寥无几的缘故。

　　所以在笔者看来， 专家们在9月70城市房价数据中窥见的拐点，充其量只是数据拐点而已，而非市场实际拐点。即使一些城市楼价出现了滞涨停涨现象，基础也是很不稳固的、非常脆弱的。对此，我们理该保持清醒头脑，不能被数据蒙蔽，更不能陶醉于拐点已出现而放松了调控政策。因为只要稍有松懈，房价将会出现报复性反弹。

　　因此，房地产市场调控依旧任重道远，需要继续坚持，不断发力。在坚决落实好国八条的基础上，应该督促房价上涨过快的二三线城市尽快出台限购政策；彻底打消开发商以及一部分地方政府的幻想。

　　（作者系财经评论员）