主题：万科A（000002）：投资依然谨慎 现金流趋于改善

万科公布10月份销售数据2011年10月份，万科共实现销售面积100.4万平方米，销售金额103.4亿元；前10个月，公司累计实现销售面积941.5万平方米，销售金额1074.3亿元。同时，新增了中山市和乌鲁木齐市两个地产项目和武汉一个旧城改造项目。

我们观点如下：

（1）供应高峰时间不同，万科环比表现略低于同行，但单月销售仍在月平均水平之上，预计全年销售额接近1300亿元。万科10月份销售100.4万平，环比略降7%，同比下降23.2%；我们跟踪34个城市的销售面积环比略降4.1%，同比下降45.3%。环比表现略低于行业，主要在于同行供应开始大规模上市，导致行业整体销售略好于万科；不过，从单月销售来看，万科10月份销售面积略高于全年单月94万平的均值；预计全年销售额接近1300亿元。

（2）受调控影响，销售单价趋降，或许有助于销售回暖。万科10月份销售单价为10299元/平，环比下降11.1%；前10个月累计均价为11411元/平，与去年全年均价相比下降了5.3%；整体来看，销售单价是趋于下降的，这更多的是归功于政策调控的结果，房价的下降或许有助于销售的回暖。

（3）投资依然谨慎，现金流趋于改善。10月份，拿地总金额只有7.32亿元，仅高于5月份的5.21亿元，并且获取的两个项目均为三四线城市，显示了公司在拿地上和对一、二线城市的土地市场依然较为谨慎；从单月的现金流来看，10月份销售额为103.4亿元，远高于当月的拿地总金额，万科的现金流应该是趋于改善的，有利于应对当前的弱市行情及把握土地市场调整的机会。（4）维持买入。在房地产行业政策基本见底或接近底部的预判下，根据股价提前反映了政策和楼市预期的经验和逻辑判断，地产股市底基本确立，再创新低的可能性小，万科作为行业龙头更是如此，因此，维持买入评级。

风险提示：政策风险、销售风险。


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